房地产开发企业整体销售尚未完工的开发项目（在建工程），计算销项税额时是否可以扣除土地价款？

《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号）第四条第（九）项，房地产开发企业销售其开发的适用一般计税方法计税的房地产项目，受让土地时向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（统称土地价款），以及在取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除；

一般情况下，房地产开发企业将开发项目开发完毕、形成可供对外销售的完工开发产品，再销售给业主。特殊情形下，房地产开发企业也会将尚未完工的在建工程整体转让给另一家开发企业，由对方承继继续开发。在这种情形下，转让方对外转让尚未开发完成的项目，是否可以扣除土地价款计算销项税额？

国家税务总局在2018年在线政策解答中对此曾明确：房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。这一口径在2026年增值税法施行后仍无否定口径，实践中应当依旧成立。

但实务适用须把握以下关键限制。

"建筑形态"是区分应税税目的前提，也决定了能否享受差额扣减。

房地产企业无论转让完工项目还是未完工项目，能否适用10号公告差额扣减土地价款，前提是转让行为被定性为"销售不动产"而非"转让无形资产（土地使用权）"——只有形成建筑形态的对外转让行为，才能将转让无形资产业务转化为销售不动产应税项目。如果尚未进行开发、直接转让土地，应税项目仍为转让无形资产（土地使用权），不适用差额扣减规则。关于"是否形成建筑形态"的判定，实务中可参照河北省国家税务局《关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》（该解答系2016年5月营改增全面推行时期的口径）：转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入建筑物施工阶段的在建项目，按"转让无形资产——转让土地使用权"缴纳增值税，不得扣减土地价款；转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按"销售不动产"缴纳增值税，可以适用差额扣减。判断是否进入施工阶段，通常以《建筑工程施工许可证》及现场施工进度为准。另外，由于资规部门对土地转让具有一定的要求（通常达到投资总额25%以上方可转让），实践中也可以结合此标准进行判定。

文章来源：中翰唐山