房地产开发企业临时对外出租开发产品，终止租赁后是否仍需继续缴纳房产税？

A房地产开发公司2025年开发完成一批底商，由于暂未对外出售，部分底商向外出租一年，年租金100万元，A公司按租金收入缴纳房产税100×12%＝12万元；租赁到期后，底商仍处于闲置状态。

问题：出租到期后，已无租金收入，A公司是否还需要缴纳房产税？

制度起点：房企商品房在售出前原则上不征房产税

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定："鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。"

这一规定的立法逻辑是：房地产开发企业建造的商品房，在性质上属于企业的"存货"（库存商品/开发产品），相当于制造企业的产成品，而非企业自用的经营性房产。房产税的征税对象是"房产"，而房企待售的商品房被定性为"产品"而非"房产"，因此在售出前不征房产税。

核心争议：停止出租后，房产税如何处理？

租赁到期、底商闲置，A公司是否还需要继续缴纳房产税？对此，实务中存在两种截然不同的处理口径，核心判断标准在于该底商在会计上的分类。

情形一：会计上已将底商从"开发产品"转为"投资性房地产"或"固定资产"——停止出租后应按房产原值从价计征房产税。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》第四条规定，"作为存货的房地产"不属于投资性房地产；第十三条第（二）项规定，"作为存货的房地产，改为出租"的，应当将其他资产转换为投资性房地产。按照会计准则的严格要求，房企将待售商品房对外出租时，该商品房已经从"存货"（开发产品）转为"以赚取租金为目的"的投资性房地产，其资产属性发生了根本变化。

一旦会计上将该底商确认为投资性房地产（或自用转为固定资产），底商已不再是国税发〔2003〕89号所称的"对房地产开发企业而言是一种产品"，其"待售存货"身份已经终止，不再适用"售出前不征房产税"的优惠规则。停止出租后，该底商作为企业持有的经营性房产，应当按房产原值从价计征房产税。

情形二：会计上仍将底商按"开发产品"核算——停止出租后可以恢复"待售产品"地位，不缴纳房产税。

实务中，部分房企对待售商品房采取"边出租边销售"的营销策略，临时出租只是促销手段，底商仍以销售为最终目的。这类处理形式在会计制度上无需将底商从"开发产品"转为"投资性房地产"，而是继续在"开发产品"科目核算。房产税不征规则的适用以房产"产品"属性为前提，只要会计上仍作为"产品"核算，出租只是临时使用方式，停止出租后产品属性自动恢复。

浙江12366纳税服务中心在2026年2月3日的一项答复中，对类似问题（"中途将其中部分房产出租或自用了一段时间，该房产闲置后是否还可以按照待售商品不征房产税"）的回复也是：“需根据具体合同内容和账务处理情况具体判断”。

文章来源：中翰唐山