税务总局12366：土地增值税若干征管口径热点问答

一、土地增值税预征申报时间是如何规定的？

根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：
 　　“一、关于土地增值税预征申报时间
 　　纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书(或现售备案证书)的发证当日;取得预(销)售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预(销)售收入当日。土地增值税预征税款所属期的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。
 　　预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。
 　　……
 　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

二、房地产开发企业预征土地增值税的计税依据如何确定？

根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：
 　　“二、关于预征土地增值税计税依据
 　　房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)。
 　　……
 　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

三、如何确定土地增值税清算的销售收入、销售面积归集时间？

根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：
 　　“三、关于土地增值税清算的销售收入、销售面积归集时间
 　　纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。
 　　……
 　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

四、房地产开发项目规划范围外的支出可以在计算土地增值税时扣除吗？

根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：

 “四、关于项目规划范围外支出的扣除标准
 　　纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入‘取得土地使用权所支付的金额’扣除。
 　　……
 　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

五、印花税和地方教育附加如何在计算土地增值税时扣除？

根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：
 　　“五、关于印花税和地方教育附加的扣除标准
 　　纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入‘与转让房地产有关的税金’扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。
 　　……
 　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

六、受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间是什么？

根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：
 　　“六、关于受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间
 　　纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。
 　　尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。
 　　……
 　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

七、尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式是什么？

根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：
 　　“七、关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式
 　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。
 　　各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。
 　　……
 　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

八、尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形是什么？

根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：
 　　“八、关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形
 　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税;普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。
 　　……
 　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

九、房地产企业清算后再转让房地产如何缴纳土地增值税？

一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件的规定：“八、清算后再转让房地产的处理
 　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”
 　　二、根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)规定：“六、关于受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间
 　　纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。
 　　尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。

七、关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式
 　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。
 　　各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。
 　　八、关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形
 　　纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税;普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。
 　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

十、从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时有何特殊规定？

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定： “计算增值额的扣除项目：
 　　(一)取得土地使用权所支付的金额;
 　　(二)开发土地的成本、费用;
 　　(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
 　　(四)与转让房地产有关的税金;
 　　(五)财政部规定的其他扣除项目。”
 　　第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
 　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
 　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
 　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
 　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
 　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
 　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
 　　(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
 　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
 　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
 　　……
 　　(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”
 　　第三、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
 　　第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
 　　本通知自2016年5月1日起执行。”

第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
 　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
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 　　四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
 　　房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：
 　　(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

(二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。
 　　五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题
 　　营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”
 　　第五，根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财税〔2021〕21号)第五条“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
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九、本通知执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。”
 　　第六，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)第二条：“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)。
 　　……
 　　本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

十一、营改增后，如何在计算土地增值税时扣除增值税？

一、根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”
 　　二、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)第一条规定，“适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”
 　　三、根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)第二条规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)。

本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

十二、土地增值税的应税收入如何确定？

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
 　　......
 　　第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
 　　......
 　　第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
 　　(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
 　　(二)提供扣除项目金额不实的;
 　　(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
 　　......
 　　第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
 　　第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
 　　条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
 　　条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
 　　提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
 　　转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。”
 　　第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
 　　第六条规定:“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
 　　本通知自2016年5月1日起执行。”
 　　第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”
 　　第五，根据《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号)第二条的规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)。
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本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。”

文章来源：日月明税