土地增值税成本扣除高频风险：回迁安置成本、共同成本费用分摊、发票备注、未售房成本处理

21、房地产开发项目拆迁安置用房成本计算问题（全国口径）

【实务导读】

本条为国税函〔2010〕220号第六条，是土地增值税拆迁补偿业务的核心执行口径。文件统一规范本项目回迁安置、异地安置、货币安置三类拆迁模式的土增税处理规则，衔接国税发〔2006〕187号收入确认规则。全国执行口径统一，无特殊地方变通，实务中回迁视同销售收入确认、拆迁补偿费归集、补差款处理均以此为政策底层依据。

【国税函公告原文】

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

政策依据：国税函[2010]220号第六条

【实务解读】

本条政策本质解决两大核心事项：拆迁安置业务应税收入如何确认、拆迁补偿费扣除金额如何计量。

一、本项目房产安置回迁户

1、业务实质：以开发产品实物换取土地使用权，属于非货币交换。

2、处理规则：安置房做视同销售确认应税收入，视同销售同等金额计入本项目拆迁补偿费；房企支付回迁户补差款，增加拆迁补偿费；回迁户支付房企补差款，抵减拆迁补偿费，不得确认为销售收入。

3、实物回迁核心逻辑：一笔交易双向处理，视同销售收入与拆迁补偿扣除同步确认。

4、补差款只调整拆迁补偿费，不确认应税收入。

5、实务风险

①只确认视同销售收入，未同步确认拆迁补偿扣除，虚增项目增值额。

②回迁户补交的面积差价款错误计入销售收入，未冲减拆迁补偿成本。

③视同销售计税价格随意估算，未严格遵循文件规定的价格确认顺序。

二、异地安置

1、自建房屋异地安置：房屋不在本清算项目，仍需视同销售，视同销售价值计入本项目拆迁补偿费。

2、外购房屋异地安置：不做视同销售，按实际购房支出计入本项目拆迁补偿费。

3、实务风险

①自建异地安置遗漏视同销售，少计土增应税收入。

②外购安置未取得合规票据，对应支出不得作为拆迁补偿费扣除。

③账务归集错误，把异地安置房成本计入安置房项目，而非取得土地的清算项目。

三、货币安置拆迁

1、处理规则：无房产权属转移，不存在视同销售，拆迁补偿费凭合法有效凭据扣除。

2、实务风险

①仅依靠收据列支补偿成本，缺少拆迁协议、转账流水、签收记录完整证据链。

②实际补偿对象、补偿标准和拆迁协议不一致，对应补偿支出不允许土增税前扣除。

22、营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题（全国口径）

【实务导读】

国家税务总局2016年70号公告第五条，为营改增之后土地增值税建筑服务发票扣除的专项管理条款，引用2016年23号公告的发票备注要求，属于全国统一执行口径。该条款明确建筑安装发票备注栏的合规条件，是土增税清算成本扣除的票据类硬性门槛。

【国税公告原文】

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

政策依据：国家税务总局公告2016年第70号第五条，2016年11月10日实施

【实务解读】

一、政策适用范围

1、仅针对土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，其他设计、监理、咨询类发票不受该备注规则约束。

2、无论增值税专票还是普票，只要属于建筑安装服务，均需要满足备注栏要求。

二、核心合规条件

1、发票备注栏必须同时注明两项内容：建筑服务发生地县（市、区）名称、项目名称，两项缺一不可。

2、未按要求备注的建筑安装发票，对应的金额不允许计入土地增值税扣除项目。

3、只填写项目名称，缺失服务发生地县区名称，备注要素不全，清算时成本不予扣除。

23、关于共同成本、费用分摊（全国口径+新疆口径）

【实务导读】

本组政策为成片受让土地、分期分批开发模式下土地增值税成本分摊规则，涵盖财法字〔1995〕6号实施细则、国税函〔1999〕112号、国税发〔2006〕187号以及新疆地方口径。全国层面明确土地、建面两类基础分摊方式，国税函〔1999〕112号进一步界定“可转让土地面积”口径，新疆2025年2号公告对共同成本分摊做细化区分，存在全国通用规则叠加地方细化规定，是分期项目土增清算成本分摊的政策基础。

【实施细则原文】

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

政策依据：《暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第九条

【国税函原文】

广西壮族自治区地方税务局：你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》(桂地税报[1999]17号)文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后，...可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：

根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。

　因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

政策依据：国税函[1999]112号

【国税发原文】

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

政策依据：国税发[2006]187号第四条第五款，自2007年2月1日起执行

【新疆地方政策原文1】

五、关于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定问题

按转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊。

政策依据：新地税三[1997]27号第五条

【新疆地方政策原文2】

不同清算单位之间或同一清算单位中不同类型房地产之间的共同成本、费用，应按照以下方法计算分摊：

（一）不同清算单位之间的共同成本、费用中“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，按照占地面积计算分摊；其他共同成本、费用，按照可售建筑面积计算分摊。

（二）同一清算单位中不同类型房地产的共同成本、费用，按照可售建筑面积计算分摊。

政策依据：新疆2025年第2号公告第六条，2025年7月9日起施行

【出台背景】

长期各地执行口径不统一，同类分期开发项目，A局允许建筑面积分摊土地成本、B局要求占地面积法，造成税负横向失衡；税企之间频繁产生争议。因此新疆出台公告统一标准化分摊规则，压缩自由裁量空间，减少税企争议。

【实务解读】

1.新疆地区落地执行结果

在新疆2025年2号公告出台之前，针对成片拿地、分期开发项目（形成多个土地增值税清算单位）的共同成本分摊，实施细则第九条仅提供占地面积、建筑面积、税务认可其他方式三类可选路径。政策条文属于授权性规定，未强制统一分摊方法。因此实务中长期存在执行弹性：各地主管税务机关尺度不一，部分项目采用占地面积法分摊土地成本、部分项目整体统一采用建筑面积法；企业可与主管税务机关沟通，选取合适分摊方式，存在协商空间。

自2025年7月9日新疆2号公告生效之日起，新疆辖区内土地增值税清算执行口径予以固化：针对不同清算单位之间分摊，实行「两分法强制规则」：土地成本、征地拆迁补偿费必须按照占地面积分摊；建安、配套等其余共同成本，统一按照可售建筑面积分摊，不再允许企业自由选择其他分摊方式。

同一清算单位内，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产之间，统一适用可售建筑面积法分摊共同成本。

&关键实务边界

1.时间适用边界：自2025年7月9日起，税务机关尚未出具清算审核结论的，适用新疆2号公告；已出具清算审核结论的，不作调整。

2.上位法与地方口径关系：实施细则是全国基础性规则，新疆2号公告属于地方细化执行口径，新疆区域内房企清算优先适用地方公告；疆外企业不能直接套用新疆分摊规则；

3.常见争议点：地下车位、无产权配套、公共配套成本分摊，同样需要遵循本条分摊规则；

4.不可逆原则：分摊方法一经税务机关确认，同一个项目清算过程中不得随意变更。

2、全国通用执行结果

①成片拿地分期开发，土地类成本，分摊分母必须扣减不可转让公共配套用地，使用可转让土地面积作为基数；

②跨多个清算单位的土地、拆迁补偿，优先采用土地面积分摊；建安、配套等开发成本优先采用可售建筑面积分摊；

③“其他合理方法”不能企业自行判定，需要税务机关认可，不能随意选用。

24、未售部分房产成本不得分摊扣除（新疆口径）

【实务导读】

新地税发〔2007〕135号第三条属于新疆地方性土地增值税清算口径，专门明确未售房产成本的扣除规则，该条款仅适用于新疆地区，全国层面无直接对应统一规定（根据国税发[2006]187号第八条可以推理未售部分房产成本不得分摊扣除），是本地项目清算划分可扣除、不可扣除成本的重要判定依据。

【新疆地方政策原文】

未售部分房产成本不得分摊扣除。

政策依据：新地税发[2007]135号第三条

【实务解读】

一、政策适用范围

1、仅针对新疆辖区房地产项目土地增值税清算。

2、适用场景：项目达到清算条件，存在部分房产已经销售、部分房产尚未对外销售。

二、处理规则

1、进行土增清算时，未售部分房产对应的成本，不得在本次清算当中分摊扣除。

2、仅已售部分对应的成本，允许计入本次清算的扣除项目；未售房产的成本，待该部分房产后续实现销售，再做对应扣除处理。

三、实务风险

①直接将项目全部成本一次性全额扣除，未在已售、未售业态之间做成本划分，把未售房产成本混入本次清算扣除，属于本地清算高频调整事项。

②混淆全国通用逻辑与新疆特殊口径，直接套用其他地区处理方式，对未售房产成本进行分摊扣除。

文章来源：若愚说税