房地产开发企业未取得预售证前收费是否预缴增值税、土地增值税？

河南省税务局2019-07-25：

某房地产开发公司，目前没有取得《商品房预售许可证》，但为了缓解资金压力，采取“会员费”或“意向金”的形式收取意向客户的部分资金。如缴纳30万不仅取得开盘时买房资格，并可事先确定具体房号；缴纳5万元，仅取得开盘时选房资格。对于收取的“会员费”或“意向金”等款项，是否应该按照预收款在收取时按照3%的预征率预缴增值税、土地增值税。

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：    

一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。    

二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，第六条　企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：………

三、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款  。  

四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。    

因此，根据上述文件规定，房地产开发企业收到购房人的定金，视同收到预收款；收到的会员费或意向金，不视同收到预收款，不需要预缴增值税。目前没有明确文件对会员费、诚意金是否需要预缴土地增值税作出规定。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关咨询确认。   

财税评论taxreview注：

住房和城乡建设部发布的《商品房销售管理办法》中第42条提及：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。其中第六项，则包含“不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的”。

国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第39条：违反本条例规定，擅自预售商品房，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2022年第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

文章来源：：江苏税务、财税阁