税务局权威解读：土地增值税新规六大变化

近期，税务总局制发了《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号)，进一步明确土地增值税征管口径。今天，申税小微就带大家一起来看看新规要点！

变化1：预征申报的起止时间，精准锁定

【起始时间】以两个时间点较早者为准：

①房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日

②取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日

【截止时间】自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

变化2：预征的计税依据，统一口径

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的

【新】预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）

【旧】土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目，适用增值税一般计税方法，项目中的普通标准住宅，当地确定的土地增值税预征率为1.5%，某属期内取得预收款含税54500万元。

计征依据=54500万元÷（1＋9%）＝50000万元。

预征土地增值税=50000万元×1.5%＝750万元。

变化3：清算销售收入与面积，明确截止时间

纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月15日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于4月20日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年3月31日。

变化4：规划范围外支出，土地出让合同是关键

纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

变化5：印花税与地方教育附加，税费明确可扣

印花税：纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。

地方教育附加：因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

变化6：尾盘销售，申报有章法

【申报周期】按季申报。

【收入归集】预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。

【扣除计算】纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。

各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计(不包括清算时与转让房地产有关的税金)÷相应类型房地产的可售建筑面积。

尾盘项目扣除金额=（本期已销尾盘面积x单位建筑面积扣除项目金额）+本期实际发生的金额。

【举例说明】甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅，主管税务机关出具的清算审核结论确认的普通标准住宅扣除项目金额合计273000万元（其中与转让房地产有关的税金3000万元），普通标准住宅可售建筑面积90000平方米，则单位建筑面积扣除项目金额＝270000万元÷90000平方米＝3万元/平方米；甲公司在清算审核后的某个属期销售尾盘9000平方米，发生与转让房地产有关的税金200万元，则与此相对应的扣除项目金额＝9000平方米×3万元/平方米＋200万元＝27200万元。

【免税优惠】普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

新旧衔接:本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。

房地产开发企业开发新的房地产开发项目时，应向税务机关报告土地增值税项目信息。报告后生成土地增值税项目编号，用于纳税人后续土地增值税预缴、清算、尾盘等申报哦~

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