转让旧房计算土地增值税，按年加计5%是含税还是不含税？

很多人在算土地增值税时都会卡住：转让旧房时，按年加计5%的扣除基数，到底用含税价还是不含税价？答案是：分三种情况。核心依据是《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第六条。

第一种：营改增前的旧房（2016年4月30日前取得）。如果手里拿的是营业税发票，按发票所载金额（不扣减营业税）作为基数。通俗说：发票上写多少，就按多少来每年加计5%。营业税本身不扣除。

第二种：营改增后取得，但拿的是增值税普通发票。按发票所载价税合计金额作为基数。普票上的总金额（含税）就是你的购房成本，直接用这个数每年加计5%。

第三种：营改增后取得，拿的是增值税专用发票。按发票所载不含增值税金额+ 不允许抵扣的进项税额作为基数。举个例子：专票价税合计113万，其中不含税金额100万，税额13万。如果你是小规模纳税人或简易计税，这13万不能抵扣，那加计基数就是100万+13万=113万（实际等于含税价）；如果你是一般纳税人且已抵扣13万，那基数就是100万（不含税价）。核心原则：实际没抵扣的增值税，可以计入成本基数；已抵扣的，不能重复算。

关于“每年”怎么算？从购房发票日期起，到卖房发票开具之日止，每满12个月算1年；超过6个月但不满12个月，也算1年；不满6个月的不算。比如持有3年零8个月，算4年；持有3年零4个月，算3年。

重要提醒：契税不能加计。买房时交的契税，只要有完税凭证，可以作为“与转让房地产有关的税金”扣除，但绝对不能作为加计5%的基数。很多人误把契税加进去算，那是错的。

一句话总结：营业税发票→ 按发票金额（含营业税）；增值税普票→ 按价税合计金额；增值税专票→ 按不含税金额 + 不允许抵扣的进项税。

文章来源：钟燕 中汇武汉税务师事务所十堰所