浅析房企提前开具发票的另一种思路

2022-05-27分类:财税小白必看
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【实操案例】

房地产通过提前开具发票的方式优化增值税税负,规避全案税负率低于3%的超缴风险,优化项目现金流,创造资金价值。

【涉税产生原因】

1项目预缴税款的抵扣在最后一道,优先地价抵减销项;其次进项税;最后预缴税款;

2增值税文件中没有明确的预缴退回机制。

【合理性说明】

1、关于提前开发票的很多文都已有描述,分别是否违规,是否涉及虚开,触发纳税义务发生时点是否不需要预缴,笔者这边就不赘述。

2、笔者最近看到另外一个思路,收到预收款,按照全案开具发票,全额申报,免预缴。试着说说自己的理解。

【新方式的理解】

1、比照了货物方式

(1)货物或者劳务的增值税纳税义务发生时间,“钱、货”两清的逻辑,纳税义务发生时点也基于此逻辑下;

(2)对于按揭方式销售房子下,收到首付款时,即全额开具发票,类似开发商已提前触发纳税义务,与客户“钱货两清”,业主的首付款是由其提供,按揭款是银行放款放到开发商手中,业主影响力较弱。

2、是否无需全款开具,收多少,开多少。

(1)是否可作为首付款,开首付款的发票,按揭回款开具按揭回款的发票,笔者理解回归货物销售逻辑是不行。

比照分期收款方式下,“采取赊销和分期收款方式销售货物,为书面合同约定的收款日期的当天,无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的,为货物发出的当天”。按揭回款的时间是不确定。这个纳税义务发生时间还是基于货物发出。

3、纳税人有选择权吗

纳税人是否有权限去选择哪些房间预缴,哪些房间不预缴,笔者理解有。需回归到每一套房间去看,基于现有的规则和逻辑下,如果要提前开具发票的房间,就考虑提前开具发票,不提前开具发票的,就正常预缴。

PS:如果合理税筹,房地产企业可做到不预缴,或少预缴,国家少收税了。实际上还是应该转变观念,预缴不是真正的税金,部分意义上是为了平滑财政收入的方式。昨天的10万人大会就很说明问题了,特殊时期应该有特殊的动作,三军用命,举国办大事是我们的制度优势。盘活房地产现金流,减少后续增量留抵退税对财政盘面的扰动,其实也很关键。

文章来源:行成思语  作者:槿思成

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