房企土地返还款，影响增值税销项税额吗？

最近有财务咨询，关于房企收到政府的出让金返还，是否需要从土地出让价款中进行扣减，再计算增值税销项税额。关于土地的返还常发生在招商引资项目和旧城改造项目，政府在返还款项，一般情况下会注明返还用途，主要有以下三种情况分析。

情形一：返还用于回购安置房

房企按照招拍挂取得土地，按照土地出让合同，全额缴纳土地出让金。政府收到土地出让金后，返还部分款项，用于回购回迁房。

观点：房企收到政府用于回购回迁房的款项，在增值税的处理上，房企需要视同销售处理，开具销售不动产发票，缴纳增值税。所以，作为房企来说，不需要冲减土地成本，在计算可抵减的土地价款时，不需要将回购款从可抵减的土地价款中扣除。

情形二：返还用于前期拆迁补偿款

房企为取得目标地块，会提前介入，代政府做一些拆迁工作，房企按照土地出让合同，全额缴纳土地出让金。政府收到土地出让金后，返还部分款项，用于前期拆迁补偿款的支持。

观点：房企将缴纳的土地出让金和拆迁补偿作为拿地的代价，在土地成本中核算，在收到政府拆迁补偿的返还款后，应冲减土地成本，故在计算抵减的土地价款时，应在可抵减土地价款中进行扣除。

情形三：返还属于招商引资的扶持资金

一般情况下，政府为提高当地经济发展，会招商引资有实力的企业进驻地区，并给予适当的扶持。房企按照全额缴纳土地出让金后，政府以促进经济发展等其他事宜，给予适当的支持和资金返还。

观点：房企在缴纳土地出让金时，属于全额缴纳，政府开具全额的土地出让金票据，作为房企已经全额计入土地成本核算。政府以其他名义返还的款项，与土地价值和土地成本无关，房企作为政府的营业外收入-政府补助处理，不用冲减土地成本，故在计算可抵减的土地价款时，不需要将回购款从可抵减的土地价款中扣除。

总结：关于房企收到的返还款，是否影响增值税销项税额，不能直接作出可否的结论，需要根据返还的用途进行分析处理。

文章来源：中道财税 作者：焦宗欣