工业产业园项目土地增值税清算争议点解析
一、案例
北京A科技产业投资有限公司（以下简称“A公司”）2018年9月份在河南省某市取得一宗工业性质用地，土地面积200亩，规划建筑面积40.69万平米，其中地上建筑面积30.51万平米，包括商业5.33万平米、现代化厂房25.18万平米、地下建筑面积10.18万平米。A公司成立了100%控股的全资子公司B科技园实业有限公司进行产业园开发、销售和运营。按照该市重点产业项目发展用地监管协议规定，B公司在项目建成后需持有厂房和研发用房不少于总建筑面积的40%，自持年限不低于10年。2020年6月份，B公司与当地政府达成协议，拟由当地政府以成本加成10%的价格回购10万平米的资产，包含5.33万平米配套商业、4.67万平米的厂房。2020年9月份，经双方协商，双方一致同意商业按照8000元/平米、工业厂房按照6000元/平米确认成本基数，在此成本基础上加成10%做为回购价格。截止2020年9月底，B公司已经取得项目土地证、用地规划许可证、建设用地规划许可证和施工许可证，对于是否取得预售许可证，企业内部无法达成统一意见，总经理认为应当取得预售证，企业就可以参照房地产开发公司进行预售，提前回笼投资；企业运营总监提出如果取得预售证按照房地产进行预售，企业就无法享受政府给予产业园的各项优惠政策；财务总监也提出如果开始预售，就需要按照房地产开发项目预缴4.5%的土地增值税，明显高于项目的实际土地增值税税负率，存在前期多缴土地增值税后期退还的风险。
二、争议焦点本案例争议的焦点主要有两个：
1、产业园项目是否能够取得预售许可证进行预售？
2、项目收到销售款是否需要预缴土地增值税？
三、案例分析
（一）产业园项目是否能够取得预售许可证？
产业园项目是否能够取得预售许可证进行预售在实务中存在争议，实务中有支持的观点，也有反对的观点，具体如下：
支持可以取得预售许可证的一方认为根据《城市商品房预售管理办法》第二条规定，本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第七条规定，开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）开发经营企业的《营业执照》；（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；（三）工程施工进度计划；（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明材料；（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。目前在国家层面对商品房有专门的预售管理制度，非商品房并没有相关的预售管理制度，那么，什么是商品房？产业园的厂房和配套设施属于商品房吗？根据2015年10月21日住房和城乡建设部制定的《房地产业基本术语标准》（JGJT30-2015）第2.0.17条，商品房是由房地产开发企业开发建设并通过房地产交易实现出售、出租的各类房屋。按照上述规定，开发产业园项目的主体拥有地产开发资质和经营范围，以实现房屋销售、出租为目的应当被认定为商品房，可以取得预售许可证进行预售。持有上述观点的主要为地方政府，比如潮州市2019年12月31日发布《关于鼓励通用厂房建设促进工业地产发展的实施意见》规定，通用厂房预售管理参照我市现行商品房预售政策执行，通用厂房在完成地下工程后，允许提前招商或预售。预售对象须符合通用厂房入驻要求，并在所在市开发区（园区）管委会或县区经信部门完成登记备案。
反对一方主要观点认为产业用地出让的用途是发展产业，不是搞地产开发，如果办理了预售证就是借产业用地搞地产开发，明显违反国土资规2015年5号文件《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》和国土资源部2016年出台的《产业用地政策实施工作指引》的规定。关于这个问题在《中国房地产》2019第7期中西安市住房和城乡建设局唐辉认为，预售制度的建立是处于我国住房制度改革时期，建立之初实际单指“商品住宅”，并未考虑“办公、商业”，甚至“工业地产”，针对的对象也是“住房”。工业地产在立项后往往建设主体是特定的；土地的地价较低。国家提供优惠政策的目的是扶持工业，发展实体经济，让开发企业去通过开发工业地产大肆盈利，反而增加工业企业的经营成本。虽然现行与预售许可相关的法律法规政策均未明确规定何种用途的房屋不可以办理预售许可，基于上述原因应不予办理。
（二）项目收到销售款如何预缴土地增值税？
根据《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。同时《土地增值税实施条例细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产收入，由于涉及成本确定和其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后在进行清算，多退少补、具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。项目收到销售款是否需要预缴土地增值税主要是由项目性质决定的，属于房地产项目的，按照目前各省税务部门规定均需在完工前预缴土地增值税，不属于房地产项目的，不需要预缴土地增值税，在正式竣工后按照四级超率累进税率计算缴纳土地增值税。项目性质应当按照项目立项审批类别进行辨别。
要判断一个项目是产业园项目还是地产项目，是否需要预缴土地增值税，需要从以下几个方面进行判断。
（一）判断建设单位是否为地产开发公司
判断项目建设单位是否为地产公司，主要看两项内容：一是是否具备房地产开发资质，只有从事房地产开发的单位才会核发房地产建筑资质；二是经营范围中是否有房地产开发业务。
（二）判断项目立项是否为房地产项目
判断项目立项是否为房地产项目需要查阅项目立项审批归类，产业项目按照行业分类进行判别，属于房地产项目的，项目类别显示为房地产，属于产业园项目的，根据产业布局行业类别为其他服务业等。
（三）产业园项目土地增值税缴纳
1、非房地产企业开发的非房地产项目
非房地产公司开发的行业类别和立项审批不属于房地产项目的，在实务中一般不能预售，只能销售现房，不需要预缴土地增值税，销售时按照销售自建不动产四级超率累进税率计算缴纳土地增值税。
2、房地产企业开发的房地产项目
房地产开发公司开发的房地产项目，能够办理预售证，可以在完工前进行预售，应当按照土地增值税暂行条例实施细则规定在完工结算前预缴土地增值税，完工结算后进行清算，统一按照销售自建不动产缴纳土地增值税。
文章来源： 石波 德居正财税咨询
