各地关于土地返还款土增税、所得税处理的口径，是否冲减土地成本

江苏

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）第五条（四）取得土地使用权所支付费用的扣除“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认”。

《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）

六、房地产企业取得政府返还款的税务处理问题

“房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本”。

大连市地方税务局发布的《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188 号）

凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。

青岛市房地产开发项目土地增值税管理办法（青岛市地税局公告2016年第1号，已废止）对于房地产开发企业从政府取得的土地出让金返还以及从事拆迁安置、公共配套设施建设取得的补偿或财政补贴款项，抵减相应的扣除项目。

房地产开发企业取得政府部门的土地返还款，是否应从扣除计税的土地价款中扣减？

根据国家税务总局2016年第18号公告规定，房地产开发企业允许扣除计税的土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，且可扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。土地价款作为销售额的组成部分，在计税时已从销售额中扣除，为保护税基，避免超额扣除计税，对政府部门奖励返还的土地款，应从可扣除的土地价款中扣减。

贵州省地方税务局关于发布《贵州省土地增值税清算管理办法》的公告（贵州省地方税务局公告2016年第13号）

第四十六条房地产开发企业为取得土地使用权支付的土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等其他各种补偿费用应申报且已实际缴纳的契税，视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”计入“取得土地使用权所支付的金额”项目扣除。

第四十七条房地产开发企业以各种名义取得的政府返还款(包括土地出让金、市政建设配套费、税金等)，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额。

房地产开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。

黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号）十一、关于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励等款项的处理问题对于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励、土地出让金返还、税收返还等财政补贴性收入，在计征土地增值税时，凡是明确相关款项用途的，直接冲减相关扣除项目金额，如土地出让金返还冲减取得土地使用权支付的金额等；凡是没有明确相关款项用途的，依次冲减取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本。房地产开发企业同时开发两个及以上项目涉及分摊计算的，比照本公告第五条的相关规定执行。

安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2017年第6号）

第三十七条  取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

第四十三条  政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、“四源”费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。上述费用政府或有关部门收取后又返还的，返还的部分不得计入扣除项目金额。

关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定（沪地税地[1995]52号）

一、企业通过政府出让土地使用权并与受让方签订动拆迁补偿合同取得的补偿收入，属于土地出让金的部分，主要用于“七通一平”及补偿企业的损失等，可暂缓征收营业税，免征土地增值税。

问题内容：我是山东威海的，因借款纠纷，我单位通过司法拍卖债务人土地一宗，最后因走完整个拍卖流程流拍，我单位接受了该土地抵顶，抵顶价4882万元，我方债权4665并向法院缴纳了债权差价款217万元，法院裁定该土地所有权转移，并裁定土地过户过程中对方的税费由我方承担。在计算对方过户税费时，地方税务局以该企业获得政府补偿款为3800万为由，从原取得土地成本（有地方财政发票）6700万元中扣除3800万元后计算土地增值税，这样我单位需要代债务人缴纳601万元税费才能给我们办理契税。我单位聘请专业人员及律师咨询，山东省没有税务政策政府返还款可以从土地成本中扣除的规定，地方税务局答复他们是口头咨询的上级主管机构，包括市局、省局、总局，并且承认没有政策文件规定，但他们坚持这样办，这将给我们企业造成巨大的利益损失，我们特向省局求救，请帮助我们确定地方税务局的做法是否有法可依，他们这样的做法对不对，急盼答复，并恳请帮助协调威海地方税务局，也算支持民营企业了，谢谢。

答复内容：已于5月份为纳税人解决该问题，纳税人表示满意。

问题内容：我是一家房地产公司，通过招拍挂取得土地，项目开发共计20万平米，其中15万平米为住宅，5万平米为自持用于养老院用房，缴纳土地款后，政府返还一半土地款用于养老建设补贴资金。请问，1、我们计算增值税时，能否从销项税中扣除全部进项税，就是养老部分产生的进项税能否也一起扣除？

2、按照财税（2016）36号文件的规定，计算增值税时可以从销售价款中扣除土地款，我们是按照返还前的扣还是按照返还后的扣除？3、计算企业所得税和土地增值税时按照返还前扣还是按照返还后扣？请给予答复，并给出具体的法律依据。

答复内容：1、根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）”

2、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

3、根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）规定：“第三十五条  土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。……

第三十八条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。”

4、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：“第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

……第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。”

问题内容：因为政策性搬迁，企业目前的土地及地上建筑物等将由政府收储并给予补偿。

（1）土地使用权补偿是否免征增值税？

（2）除土地使用权外其他补偿款（建筑物、构筑物、二次装修、不可搬迁的机器设备等），是否免征增值税？

答复内容：一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税

……

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。     

 ……

问题一，因政策性搬迁而取得的土地使用权补偿免征增值税。

问题二目前没有相关免税政策。

问题内容：公司通过政府招拍挂平台拍下了一块土地，但土地原主人要公司额外向其支付一笔补偿款，这笔补偿款是否需要拿到何种发票，是否可以计入资产价值或税前扣除？

答复内容：根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第50号令)第十二条规定：“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。因此您这种作为价外费用，与主项目并到一起开具发票。根据中华人民共和国企业所得税法的第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。