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土地增值税清算中安置房视同销售价格该如何确定?

发布时间:2021-03-15 分类:土地增值税清算 点击:4744 1 相关税种: 土地增值税
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一、案例

A房地产开发公司2018年开发一个房地产项目,该项目需对原来的房主进行拆迁安置,拆迁安置协议于2018年签订,除了货币补偿外,产权调换按照“拆一还一”等面积置换,超面积部分按市场价由回迁户以货币缴足,不足面积部分由房地产企业向回迁户进行货币补偿。预计项目2021年交房并回迁,在此过程中按照现行税法政策规定需要对安置房视同销售进行纳税申报,那么,视同销售的价格如何确定呢?在实务中出现了争议,主流的观点有三个:

观点一:认为应根据拆迁安置协议签署年度本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

观点二:认为应按企业取得预售证后开始预售时本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

观点三:认为应按2021度交房回迁时本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

二、争议的焦点

由于A房地产所在城市近年来房价变化很大,不同时点的房屋价格意味着不同计税基础,对企业影响很大。如何选择安置房视同销售价格就成为争议的焦点。

三、案例分析

首先,拆迁安置补偿分为两大类,即房产安置和货币安置,前者又分为本项目房产安置和异地项目房产安置。

其次,根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)中“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题:

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”

由此可知,拆迁安置用房属于视同销售,同时应确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(六)款规定,房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费,可加计百分之二十的扣除。如此一来,视同销售确认收入的准确性就尤为关键,涉及对增值额、扣除项目的确认,直接影响土地增值税的税额。

确认安置房视同销售收入的依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款,具体如下:

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

在以上条款中,对视同销售的房地产确认收入时的方法和顺序做出了说明。第一顺序应采用的方法为“按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定”。但由于并没有对具体哪一年度进行详细说明,故造成案例中的三种观点。
追根溯源,视同销售收入因视同销售行为而产生,因视同销售行为而触发了土地增值税的应税行为。在土地增值税中,视同销售的情形包括以下几种:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。而安置房之所以归类为视同销售,正因其实质符合房地产开发商用房产换取单位和个人的非货币性资产。即以安置房作为拆迁补偿,换取土地使用权。但房产的所有权此时并未转移,所以目前有一种观点是收入的确认依据应为房产所有权转移即交房年度同一地区销售的同类型房产的价格。但由于房产为特殊产品,所有权是否发生转移是触发纳税义务的前提,但也有观点认为并非是所有权转移时的价格才可作为计税依据。取得预售许可证时,房产可以进行预售,此时由于预售的未完工产品,不存在可转移所有权的产品,但售价即计税依据已经锁定。由此,作为“以房换地”的安置房,也应以交换行为发生时,即按签订安置协议的年度同一地区销售的同类型房产的价格确认视同销售收入,同时确认视同销售成本。

四、案例小结

由于在实务中各地主管税务机关对政策把控尺度不一,选择不同时点的价格确认收入对企业的利弊需要具体问题具体分析,笔者建议在实操过程中如果地方主管税务机关有规定可以从其规定,没有规定的,企业可以与主管税务机关进行充分沟通,争取企业收益最大化。
文章来源:德居正财税咨询 ,作者樊雯

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