城市更新项目产品买房送精装的税务考量

在城市更新项目中，土地获取成本相对低廉，同时针对拆迁补偿支出，开发企业难以完全获取有效的扣除凭证，部分拆迁补偿支出可能无法在土地增值税中扣除。此外，开发企业在一、二线城市更新项目中，通常采取利润型项目的经营策略以获取高产品溢价，因此形成较高的土地增值率，将面临较重的土地增值税税负。在此情况下，买房送精装不但可以成为有效的销售策略，甚至还可以成为降低税负，提升利润的有效方法。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条的规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，装修费用可以计入开发成本并作为加计扣除基数。接下来，笔者以举例的方式，分析在城市更新项目产品较高土地增值率情况下，增加装修成本对土地增值税的影响。案例中假设，销售单价6万元，单方土地成本1万元，单方建设成本5千元，销售总面积为10万平方米，形成土地增值率为207.69%，毛利润为450,000.00万元，总共应交土地增值税174,750万元，利润总额为275,250.00万元。

如果采取买房送精装的销售策略，假设单方建设成本增加500元，但是不提高售价，此时形成土地增值率为197.77%，总共应交土地增值税为169,025万元，毛利润445,000.00万元，利润总额为275,975.00万元。

对比两者经济指标，精装修相比毛坯房，总共增加5,000万元的装修成本，导致毛利润减少5,000万元，但是土地增值税减少5,725万元，超过毛利润减少金额725万元，即通过增加精装修成本5000万元，利润总额反而提高725万元。

城市更新项目产品中，采用买房送精装的销售策略能够降低土地增值税并提高利润总额的原因在于，一方面增加装修费用，能够计入开发成本，扩大加计扣除基数。另一方面，城市更新项目产品由于处在较高的土地增值率档次，在原先适用60%税率的情况下，增加扣除项目金额降低税负的效果更加明显，且节税的金额最终能够弥补增加的装修费用。

最后，笔者提醒，买房送精装虽然作为一种有效的销售策略，但是在销售合同中，应避免“赠送”等字眼，避免引起装修费用视同销售的税企争议。同时，需对城市更新项目产品提前做好测算和规划，若采取买房送精装的销售策略，建议将装修金额并入施工合同中，并提供装修材料明细，证明装修成本的真实性。

文章来源：正坤财税   作者：袁晨新