在建项目如何缴纳城镇土地使用税

根据城镇土地使用税的相关规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当按规定缴纳土地使用税。房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。相关计税公式为：

应纳城镇土地使用税额=实际占用土地面积×城镇土地使用税对应地区适用单位税额标准

在明确了需要纳税之后，在建项目对应主要存在三个问题：

1、何时开始纳税？

2、何时停止纳税？

3、商品房销售过程中的城镇土地使用税对应计税依据如何确定？

基本的纳税规则，本公众号前序文章《房地产开发企业何时缴纳土地使用税》已作讨论，本文将不再赘述，仅从上述三个问题展开讨论。

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一、何时开始纳税？

根据财税〔2006〕186号，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

而对于某些特殊情况之下，可能存在因拆迁延期等问题导致政府没有按照合同约定的时间将土地交付受让者。那么对于在合同约定时间和实际受让土地时间中间的这段时间是否需要缴纳土地增值税呢？

安徽省地方税务局公告2012年第2号，第四条，对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。

综上所述，土地使用税的起始时间应当以合同约定为准，初始合同约定时间无法交付的，应当以补充合同重新约定。

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二、何时停止纳税

根据土地使用税的相关规定可知，土地使用税是对实际占有、使用城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地而征税的。当房地产开发企业将商品房建成，并完成出售，实际占用人发生变更后应当无需继续纳税。

安徽省地方税务局公告2012年第2号，第五条：房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的，为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。

第六条：房地产开发项目中公共配套设施占地的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为该公共配套设施的实物或权利状态发生变化的当月末。

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三、商品房销售过程中的城镇土地使用税对应计税依据如何确定

根据规定，纳税人应当以实际占用的土地面积为计算基础计算纳税。国税地字[1988]第15号，第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

对于已完成销售并交付使用部分的建筑物，应当分摊占地面积减少土地使用税的计税依据。减少面积分摊计算公式：分摊占地面积＝占地总面积×（销售房屋建筑面积÷可售建筑总面积）

文章来源：一苇咨询