公司购进一块土地，应该确认为无形资产并进行摊销吗？

土地是不可再生的资源，也是人类赖以生存的基础。购买土地属于企业大宗交易，因此需要谨慎处理。

土地使用权的核算，较其他资产的核算较为特殊。它不仅可以作为固定资产核算，可能作为无形资产核算，也可能作为投资性房地产核算，甚至房地产开发企业还可能将其计入到所建造商品房的成本，作为存货成本的构成。

作为企业财务人员，应根据企业购进土地的使用用途及企业的行业类型判断土地的核算方式，以确保清晰准确地反应该项资产的账面价值及对其进行后续管理。

企业拥有或控制的没有实务形态的可辨认非货币性资产为无形资产，包括：专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。

企业取得土地使用权后续用于自用，例如：自建厂房，土地使用权应确认为“无形资产”，并在确权当月按照使用权期限进行摊销，而地上建筑物构建时应作为“在建工程”，建成后再转为企业的“固定资产”，并在达到预定可使用状态的次月开始计提折旧。

核算原则不复杂，但是结合实务我们再来思考一下。

企业购买一栋建筑物用于后续酒店经营，应该如何进行后续核算？

如果按整体转让价格并未明确区分土地及建筑物的成本分摊比例，购进后应全部作为固定资产处理；反之，则应该合理的按照单独出售的比例将成本在土地和建筑物之间进行分摊，土地使用权应作为企业的无形资产，而地上建筑物则作为固定资产进行后续核算。

又如企业购进一块土地，地面有钢结构构筑物，交易价格未明确土地及地面构筑物的分摊价格，应该如何进行后续账务处理？

首先，因为交易价格是打包价，并未明确地面钢结构构筑物的出售价格，因此购进企业需要关注双方是否签署的就是《土地转让合同》。其中，钢结构需要按照评估价格在成交总价中按比例分摊交易价格，剩余部分为土地转让价格。其次，如无法明确区分钢结构及土地的分摊价格，基于《土地转让合同》可统一确认为无形资产（土地使用权）的入账价值。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

因此土地使用权在出租和持有待增值后转让时，在账面不再作为无形资产核算，而是可以转为投资性房地产。

但是需要注意，以下各项不属于投资性房地产：

（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（自用土地，作为无形资产核算）

（2）作为存货的房地产。投资性房地产属于正常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。（房地产开发企业开发房产，所占土地计入开发产品成本）

房地产开发企业区别于其他行业，如果类比制造业就很好理解，其存货其实就是建造的房屋，生产加工的过程其实就是商品房建造的过程。

因此，土地成本作为房屋成本的组成部分，应该计入“开发成本”，工程完工后转为“开发产品”，最终计入了房地产开发企业的“存货”成本。

通过上述的讨论，现在再遇到企业购进土地使用权，相信大家都知道应该如何处理了，并不是所有的情况都应当确认为“无形资产”，还可能作为“投资性房地产”或者“开发成本”进行后续核算。

文章来源：焦点财税（汤茹亦）