政府土地收储中的税费政策应用

近年来，为调控房地产、增加地方财政收入，企业土地被地方政府收储的事项比较多，今天我们来谈一谈政府收储土地过程中，企业的涉税问题。

 一、土地收储的基本情况      

《国土资源部 财政部 中国人民银行关于印发<土地储备管理办法>的通知》（国土资发[2007] 277 号）规定，土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。

 二、土地收储的税收处理

根据国土资发[2007] 277 号规定，对企业而言政府土地收储行为是一种有偿处置资产行为，可能会涉及企业所得税、增值税、土地增值税等税种。

（一）企业所得税

 根据企业所得税法及其实施条例，企业因政府收储土地取得收入为应为转让财产（无形资产）收入，扣除土地的净值后，作为转让财产所得缴纳企业所得税。同时，根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)和《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)中规定，企业的搬迁收入中的搬迁补偿收入包括对被征用资产价值的补偿。企业因政府收储土地取得的收入应属于搬迁补偿收入，可以使用政策性搬迁税收政策在企业完成搬迁年度（或五年内），扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得缴纳企业所得税。

（二）增值税

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为免征增值税，企业因政府土地收储行为取得收入免征增值税。大家请注意如为营改增后取得的土地使用的归还行为，应将取得取得土地使用权的进项税进行转出处理啊！

（三）土地增值税

《 土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。我认为政府收储土地应为土地使用权的收回行为，不是土地增值税规定的转让行为，应不属于土地增值税应税范围。如退一步讲，即使政府售出土地行为属于土地增值税应税范围，也可以使用免税政策。因此，在政府收储土地过程中，企业不涉及土地增值税问题。

【延伸阅读】下面和大家聊一下政府收储或旧城改造可能涉及的一些税费政策，供诸君参考。

一、取得政府拆迁文件阶段

根据国家税务总局2012年第40号关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告，我集团若想要享受企业所得税征收优惠，必须符合“企业政策性搬迁”的认定条件：由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

注：提请办理拆迁文件的部门领导注意：必须在县（区）级（含）以上政府征拆文件中体现“城市规划需要”“公共利益规划需要”“社会福利规划需要”等政策性拆迁认定字段。

参考文件条款为：2012年40号公告第三条：

第三条  企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二、税务机关税收优惠报备阶段

最新税法及规章只要求企业自行留存相关政策性拆迁确认文件备查，无需向税务机关报备或报批。

为了后续工作开展及规避风险，建议在取得政府拆迁文件后第一时间与主管税务机关沟通，确认是否符合税收优惠政策。

三、其他阶段适用的优惠政策

1、国税函[2008]277号《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

营改增后原减免营业税的，减免增值税。

2、财税[2006]21号《国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第四项：关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题解读，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因"城市实施规划"而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因"国家建设的需要"而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

文章来源：房地产财税咨询