房地产企业房屋竣工验收后发生的维修费用如何财税处理？

竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节,同时也是确保房地产开发项目质量的关键。房地产企业在开发项目竣工验收之后发生的维修费用如何财税处理？

一、竣工验收之后发生的维修费用的增值税抵扣。

简易计税竣工后发生的维修费用是否可以抵扣。根据增值税的规定，用于简易计税项目、用于免征增值税项目、用于集体福利或个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得抵扣。因此，房地产企业开发的房地产老项目选择简易计税，其在房屋竣工验收之前取得的进项税不能抵扣，但验收之后发生的仍然是用于简易计税项目，应当也不能抵扣。

对于一般计税项目在项目验收之后进行维修所发生的进项，有的理解为：不能抵扣。理由是：该维修费用并不是房地产公司应承担项目，而应由当时建筑公司来承担或维修基金来解决，房地产公司属于代其它方代付的费用，根据《增值税暂行条例》和《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，应将房地产公司支付的维修费中由建设方承担部分做进项税额转出处理。但本人认为依据有些牵强，《中华人民共和国增值税暂行条例》 第八条规定：纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，为进项税额。也就是说，纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产“支付”或者“负担”的增值税额都可以进项数抵扣。

二、是否允许土地增值税税前扣除。

已竣工验收之后后续发生的维修支出在土地增值税前扣除上应当区分已销售和未销售两种情况：一是尚未出售交房发生的维修费支出。在竣工验收之后，可能对项目存在一些修修补补的费用。该笔维修费如果系工程施工方的责任且已预留质保金的，应该在质保金中扣除，不应计入开发成本中。有些分包项目施工内容并不多，金额也不大，开发商可能会一次性支出，且该维修费的支出，与施工方并无直接关系，可能系工程的变更签证或者重新规划改造等发生的维修费，由于该维修费的发生是与项目直接有关的，可以直接计入开发成本科目中核算，因此可以土地增值税税前扣除。二是房屋竣工交房后发生的维修费支出。项目完工，房屋竣工并交房，质保期已过，如果开发商再另行支付的维修费用，实际上就构成了重复列支成本费用范畴。那么这部分支付的费用就不属于税前扣除范围。房屋竣工交房后，发生的的维修费，可以通过下列三种渠道处理：一是施工方向开发商收取的合同总价款是包含保质期内质量保修费用的，如果在房屋保修期内发生的维修费支出，应由建筑施工单位无偿维修；二是超过保修期的小修理应当由物业出资维修，做为物业公司的维修费用支出项目；三是房屋交房后发生的大修理支出，可申请使用业主交纳的维修基金支出。总之，上述三种情况，都不能做为房地产企业开发成本项目在土地增值税税前扣除。

三、如何企业所得税税前扣除。

一般来说，房地产企业开发项目竣工验收后即达到可供销售状态，在达到可供销售状态之后，应当停止资本化。根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十五条规定，企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。根据上述规定，房地产企业对于未售的已完工开发产品以及已售开发产品发生的日常维护费，在发生当期直接税前扣除，不作为开发成本税前扣除。

四、如何会计处理。

随着会计准则的改变和财务制度的完善，房地产企业竣工后的维修费用的会计处理方式也随之发生了改变。根据最新的会计准则，完工后的维修费和质保金将不再计入制造费用，而是计入管理费用。同时，企业发生的专设销售机构相关的固定资产修理费用，将会计入“销售费用”科目核算。而企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等的后续支出，则应计入在“管理费用”科目核算。当然，对上述发生的费用，如果是由建筑公司或通过维修基金解决或由物业公司承担的，则相应应冲减发生的维修费用。

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所