房地产企业各口径收入确认口径

房地产企业开发周期较长、收款方式多样、涉及税种较多，项目开发流程有预售、竣工备案、合同交付、实际交付（拿钥匙）、产权证办理，那么在哪个时点确认收入，各个企业口径可能不尽相同，有竣工备案作为收入时点、有以合同交付确认收入时点、以开具发票为确认收入时点等等，那不同口径应何时确认？

一、企业会计准则

首先看一下销售收入确认条件：

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；

3、收入的金额能够可靠的计量；

4、相关的经济利益能够流入企业；

5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。

实务中虽然执行的都是企业会计准则，但是由于对准则理解不一样，做法不尽相同，主要分为两类：1、竣工备案确认收入；2、房屋交付时确认收入。

二、增值税

财税（2016）36号文纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

增值税纳税义务时间是按照收款日期、合同约定付款日期、权属变更日期取孰早，那是不是收款就需要按照9%申报增值税收入。国家税务总局公告2016年第18号第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房屋竣工验收前属于期房，房屋竣工验收并取得大产权证属于现房。笔者认为期房预售收款属于预收款按照3%预缴，现房销售按照实际收款、开票时间、合同收款日期孰早确认收入。那么期房销售何时确认收入？

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》第九条对于“关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题”明确如下：

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”

可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

交付时间一般以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

三、企业所得税

国税发（2009）31号第三条? 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　(二) 开发产品已开始投入使用。
　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

故笔者理解所得税完工口径是竣工备案、合同交付、办理小产权，房地产实际开发过程中，一般是先竣工备案再给客户交房办产证，但随着交房即交证推广，小产权证的办理可能会先于交付时点。所以竣工备案一般是在前面，企业所得税的确收时点通常以竣工备案为准。在实务中针对不同项目情况可通过合理铺排工程节点来节约企业所得税入库或延缓企业所得税入库。

四、总结

综上所述，账务上可能存在按照竣工时点或交付时点确认收入两种方式，增值税通常以交付时点为准，企业所得税以竣工备案为准，需要提醒的是，如果竣工验收与合同交付跨年的，会计上按照合同交付时点确认收入了，在企业所得税上要进行税会差异调整。

文章来源：地产税语