关于房地产成本分摊，税局的9个经典答疑
1.独栋商铺可以按照占地面积法进行分摊吗？
问题：
1、在浙江省嘉兴市，房地产开发企业土地增值税清算根据浙江省地方税务局公告2014年第16号第二点第二条规定，若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。不同房地产开发产品，独栋的商铺也是，是否也可以按占地面积进行分摊？
2、税局表示企业支付的行政规费不能加计扣除，请问是否浙江省有相关的文件规定？
3、针对已获取发票但未付款的部分，成本也不允许在土增清算时扣除，是否有相关文件规定？
答复：
1.根据浙江省地方税务局公告2014年第16号第二点第二条规定，“若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。”不包括独栋商铺。
2.根据财政部国家税务总局1995年5月25日（95）财税字48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
3.已获取发票但未付款的部分是否允许扣除问题，根据国税发［2009］91号文件《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》第二十一条规定“（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。”问题中描述的情形虽已取得发票但未付款的部分，实际支出未发生，不符合文件“实际发生”的规定，故在清算时不予扣除。
2.地下非人防可售面积是否分摊土地成本？
问题：
1、采用三分法的土地增值税清算项目，未交纳土地出让金的地下可售面积部分（例如：非人防车位、储藏室），是否分摊土地成本？
2、根据下方的文件，未交纳地下面积土地出让金的地下可售面积部分（例如：地下非人防车位、储藏室），是否作为已交纳土地出让金的受益对象？
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
答复：
根据2017年9月21日山东省地方税务局公告2017年第5号《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》第十四条“各市地方税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型科学合理的确定预征率进行预征，并按规定进行清算”。
由此条可以理解为房地产开发企业开发的房产就是上述三种类型，在土地增值税清算时以这三种类型来分摊土地出让金和开发成本等合理的支出，因此未缴纳土地出让金的地下可售部分应当分摊土地成本，应作为土地出让金的受益对象。
3.房企一本土地证设立两个开发项目，如何分摊土地成本？
问题：
房地产开发企业仅取得一本土地证，但在该块地上设立了两个房地产开发项目，该企业应按什么标准对土地成本进行分摊？
答复：
根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十条规定：“企业下列成本应按以下方法进行分配：
(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。”
因此，房地产开发企业仅取得一本土地证，但在该块地上设立了两个房地产开发项目，应按占地面积法分配土地成本。
4.人防车位成本是否可以分摊到其他业态中？
问题：
武汉地区，房地产企业出售人防车位（无产权），地下车库成本是否可以分摊到其他业态中（例如普通住宅、非普通住宅及其他业态），并计入到土地增值税可扣除部分？
答复：
根据《省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2014〕63号）文件第十条规定，关于地下建筑土地增值税成本扣除问题。除土地成本以外的其他成本和费用（以下简称建安成本），根据不同情况按以下方式进行税务处理：
（一）地下人防设施实际建安成本按公共配套设施处理，列入项目公摊成本进行扣除。
（二）除地下人防设施外的其他地下建筑物，纳入整体项目建设规划并取得产权销售许可（即购买人可办理土地使用证和房产证）的，此类地下建筑物按“非住宅类房地产开发产品”有关规定处理，即已销售部分应分摊的建安成本可据实列入扣除项目。
（三）纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土地增值税扣除项目。
（四）未纳入项目规划但随同项目同时建设的地下建筑物，视同单独建造的地下建筑物，独立核算，不列入本项目土地增值税清算。发生销售的，单独申报清算土地增值税。
（五）地下建筑物成本费用应单独进行核算，对于确实无法进行单独核算的，可按整体项目单位面积平均成本费用计算。本通知自发文之日起执行。
5.有产权的地下车位是否分摊土地成本？
问题：
荆州市的房地产企业，开发销售的项目中，包含了有产权的地下车位，请问在计算土地增值税时，有产权的地下车位是否分摊土地成本？是否有政策依据，还是地方执行口径？
答复：
第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）文件第六条规定，计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字〔1995〕6号）文件第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
6.房企转让地下车位土增税清算是否分摊地价？
问题：
想问一下西安市房地产开发企业转让有产权的地下车位，在土地增值税清算时地下车位是否要分摊土地成本，使用什么方法分摊?
答复：
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第九条：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定。可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”；
依据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条第五款：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。
据此，土地增值税清算时，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。具体方法上可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
7.土增清算地下车位是否分摊土地成本？
问题：
关于房地产开发企业，土增税清算环节，目前四川省地下车位是否分摊土地成本，根据哪个条款依据来判断，是否有相关政策依据？
答复：
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》
（国税发〔2006〕187号）
四、土地增值税的扣除项目
(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
根据《国家税务总局四川省税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》
（国家税务总局四川省税务局公告2020年第13号）
二、关于同一清算单位中清算类型的划分
同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税。
三、关于共同成本费用的分摊
纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
四、关于按照核定征收率清算后剩余房地产再转让的处理
采取核定征收率方式已完成了清算的房地产开发项目，其剩余房地产再转让，按照转让时主管税务机关确定的征收率征收土地增值税。
五、关于合作建房的认定
合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。
六、关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围
所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）申报缴纳并清算土地增值税。
七、关于转让旧房及建筑物的核定征收
纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定执行，不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。
8.在土地增值税清算时，产权车位是否分摊地价？
问题：
（1）佛山的房地产企业，开发销售的项目中，包含了有产权的地下车位，请问在计算土地增值税时，有产权的地下车位是否分摊土地成本？是否有政策依据，还是地方执行口径？
（2）广东省内，还有哪些地市，在计算土地增值税时，有产权车位要求分摊土地成本？
答复：
根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号) 及其解读规定:
同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；
不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；
对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。
地上部分与地下部分土地成本分摊的方法，即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。
9.符合普通住宅的安置房拆迁补偿费如何分摊？
问题：
国税函[2010]220号，安置用房视同销售处理，按照市场价格确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
我司土增税采用三分法，安置房符合普通住宅。则安置房这笔拆迁补偿费（视同销售收入）是在整个项目中分摊，即不仅可在普通住宅分摊，也可在非普通以及其他业态中分摊。还是说只能在普通住宅中分摊？
答复：
<一>、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:
一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。……
四、土地增值税的扣除项目……
(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
<二>、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
<三>、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
因此，土地增值税清算以开发项目为单位进行归集计算，如您公司存在同时开发多个项目的，或是同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。对同一类事项，采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。具体涉税事宜您可联系主管税务机关确认
文章来源：房地产财税咨询
