工业产业园项目土地增值税清算争议点解析

开发公司进行预售，提前回笼投资；企业运营总监提出如果取得预售证按照房地产进行预售，企业就无法享受政府给予产业园的各项优惠政策；财务总监也提出如果开始预售，就需要按照房地产开发项目预缴4.5%的土地增值税，明显高于项目的实际土地增值税税负率，存在前期多缴土地增值税后期退还的风险。

三、案例分析

（一）产业园项目是否能够取得预售许可证？

产业园项目是否能够取得预售许可证进行预售在实务中存在争议，实务中有支持的观点，也有反对的观点，具体如下：

支持可以取得预售许可证的一方认为根据《城市商品房预售管理办法》第二条规定，本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第七条规定，开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）开发经营企业的《营业执照》；（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；（三）工程施工进度计划；（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明材料；（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。目前在国家层面对商品房有专门的预售管理制度，非商品房并没有相关的预售管理制度，那么，什么是商品房？产业园的厂房和配套设施属于商品房吗？根据2015年10月21日住房和城乡建设部制定的《房地产业基本术语标准》（JGJT30-2015）第2.0.17条，商品房是由房地产开发企业开发建设并通过房地产交易实现出售、出租的各类房屋。按照上述规定，开发产业园项目的主体拥有地产开发资质和经营范围，以实现房屋销售、出租为目的应当被认定为商品房，可以取得预售许可证进行预售。持有上述观点的主要为地方政府，比如潮州市2019年12月31日发布《关于鼓励通用厂房建设促进工业地产发展的实施意见》规定，通用厂房预售管理参照我市现行商品房预售政策执行，通用厂房在完成地下工程后，允许提前招商或预售。预售对象须符合通用厂房入驻要求，并在所在市开发区（园区）管委会或县区经信部门完成登记备案。

文章来源：德居正财税咨询