土地增值税清算实务案例：“装修成本超越销售成本”对土地增值税核算的挑战

摘要：精装修房在房地产领域是指房屋在交房前已完成全面的装修工程，达到可以直接入住或使用的标准。

对于房地产企业来说，精装修房既可以提高商品房品质，又能节省购房者的时间成本，但同时也会带来一些涉税风险。本文通过一个具体案例，剖析“精装修房”所涉及的收入在土地增值税清算过程中可能遭遇的税务风险，并提出有效的防控措施，以供房地产企业借鉴。

关键词：“收入”“售价偏低”“精装修”

案例概要：

房地产企业于2019年7月19日在发改部门进行“A项目”的立项。项目于2019年10月正式开工，竣工日期2022年9月。其中15#、16#均为6层公寓，16#公寓为精装修交房，15#公寓为毛坯交房。截至2023年4月，已转让房地产建筑面积占比100%，已达到清算要求。

2023年5月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核收入时税务局发现16#精装修公寓销售价格减去装修成本低于15#毛坯房公寓价格。

（为了直观展示，本案例只截取2021年度销售信息）

图1

图2：

根据上述信息，试分析上述成本在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图可知

税务机关在审核收入时发现16#精装房公寓的销售单价为 4,222.80元；15#毛坯房公寓的销售单价为5,080.54元。

同时在审核成本合同时，发现归集于16#公寓的精装修成本共计3,532,981.16元，由销售明细表可知16#公寓建筑面积3559.08㎡，由此得出单位精装修成本为3,532,981.16/3559.08=992.67元。

综上所述，16#精装修公寓的销售价格无论是否减去装修成本，其结果均低于同年度同类房产毛坯售价，据此税务机关对上述情况提出质疑，怀疑企业存在少记收入的情况。

总结归纳：

在实务中针对上述问题，企业很容易出现以下情况：

企业建造过程中为了快速回笼资金以备后续项目的使用、往往会采取降价销售。当降价幅度过高，可能触发税务机关对企业收入真实性的质疑，特别是如果企业无法提供充分的理由解释为何精装修房的售价（扣除装修成本后）低于毛坯房。税务机关可能会认为企业存在收入低估或成本虚增的问题，进而影响土地增值税的计算。

  因此为避免上述情况的发生，企业应：

1、全面审查房源信息： 对于精装修房源企业应该审查所有房源的销售和使用情况，确保房源明细表的完整性和准确性；同时也要注意精装修成本中是否存在可移动家具成本，此部分需结合当地政策核实允许作为开发成本扣除。

2、应当确保成本与收入之间的一致性，避免出现少计收入、多计成本的情形出现。

3、对于所有成本支出，企业应保留所有相关的合法凭证，以便在税务审计时能够证明成本的真实性。

政策依据

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第三条

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