销售房产价格明显偏低无正当理被查

国家税务总局**市税务局第二稽查局税务处理决定书

**税二稽处〔2024〕22 号

****房 地 产 开 发 有 限 公 司 ：（ 纳 税 人 识 别 号 ：911******A）

我局（所）于 2023 年 2 月 21 日至 2024 年 4 月 25 日对你（单位）（地址：**县**路）2018 年 1 月 1 日至 2024 年 4月 25 日期间销售房地产的价格明显偏低且无正当理由情况进行了检查，违法事实及处理决定如下：

一、违法事实

（一）销售房地产的价格明显偏低且无正当理由，应调整其销售额计算征收增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税及附加

1.你（单位）将建造的**综合楼 1-5 层商场和 5-8 层公寓销售给**县**购物广场有限公司，1-5 层商场销售价格1597.21 元/平方米、面积 29319.13 平方米，5-8 层公寓的销售价格 1050 元/平方米、面积 3020.32 平方米。你（单位）清算时委托****税务师事务所有限公司出具土地增值税清算鉴证报告（衡众 T2021006）、委托****资产评估有限公司出具核实相关资产价值项目资产评估报告（***评报字[2022]第**号）。**资产评估中 1-5 层商场评估价格为 2327.89 元/平方米、未对 5-8 层公寓部分评估。销售价格明显偏低且你（单位）对价格明显偏低无正当理由和合理解释。

经我局委托评估机构再次对**综合楼 1-5 层商场和**综合楼 5-8 层公寓进行评估后，评估价格**综合楼 1-5 层商场单价 3971.5 元/平方米，**综合楼 5-8 层公寓单价 3215.5 元/平方米；应按照评估后的价格调整你（单位）销售价格。

2.证明以上违法事实的证据有：土地增值税清算报告原件、房地产市场价值评估报告原件、金三系统纳税申报表、净入库查询截图、进销项系统导出发票明细表、《建筑工程施工许可证》、《税务事项通知书》（**税二稽通〔2023〕28 号）及送达回证。

3.认定以上违法事实的依据有：

（1）增值税

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条“纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；（三）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；（四）按照其他合理方法核定。”、《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条“增值税纳税义务发生时间：（一）发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（二）进口货物，为报关进口的当天。”。

**综合楼 1-8 层商场的评估价格为 126152826 元，该项目为房地产老项目，增值税按照简易计税方式计算，你（单位）已于 2020 年 3 月 25 日入库增值税 2380952.38 元，于 2021 年 8月 26 日开具发票，追缴你（单位）2021 年 8 月增值税（126152826/1.05*0.05）-2380952.38=6007277.43-2380952.38=3626325.05 元。

（2）城市维护建设税

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发【1985】19 号）第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人”（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。第三条：“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳”第四条：“城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为 7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为 5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为 1%”、第五条：“城市维护建设税的征收、管理、纳税环节、奖罚等事项，比照产品税、增值税、营业税的有关规定办理”、《中华人民共和国城市维护建设税法》第一条：“在中华人民共和国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人，应当依照本法规定缴纳城市维护建设税。”、第二条：“城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。城市维护建设税的计税依据应当按照规定扣除期末留抵退税退还的增值税额。” 、第四条：“城市维护建设税税率如下：（一）纳税人所在地在市区的，税率为7%；（二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为 5%；（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为 1%。”。

追缴你（单位）2021 年 8 月城市维护建设税3626325.05*5%=181316.25 元，相应调减所属年度的企业所得税应纳税所得额，相应调增土地增值税纳税申报表（清算适用）其他类型房地产第 4 项与转让房地产有关的税金。

（3）教育费附加

《征收教育费附加的暂行规定》（国发【1986】50 号）第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加”、第三条：“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为 2%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳”。除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率”、第六条：“教育费附加的征收管理，按照产品税、增值税、营业税的有关规定办理”、《国务院关于修改征收教育费附加的暂行规定的决定》（国务院令第 448 号），将第三条修改为：“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为 3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳”。

追缴 2021 年 8 月教育费附加 3626325.05*3%=108789.75 元，相应调减所属年度的企业所得税应纳税所得额，相应调增土地增值税纳税申报表（清算适用）其他类型房地产第 4 项与转让房地产有关的税金。

（4）地方教育附加

《河北省地方教育附加征收使用管理规定》（河北省人民政府令【2003】第 8 号）第二条：“在本省行政区域缴纳增值税、消费税和营业税的单位及个人，除本规定第四条规定的外，都应当缴纳地方教育附加”、第五条：“地方教育附加以实际缴纳增值税、消费税和营业税的税额为依据，按百分之一的比例征收”、第七条：“地方教育附加由增值税、消费税和营业税的纳税义务人所在地的地方税务机关与教育费附加同时征收”、《河北省人民政府关于修改<河北省地方教育附加征收使用管理规定>的决定》（河北省人民政府令【2010】第 2 号），第五条“地方教育附加以实际缴纳增值税、消费税和营业税的税额为依据，按百分之二的比例征收”。

追缴2021年8月地方教育附加3626325.05*2%=72526.51元，相应调减所属年度的企业所得税应纳税所得额。

（5）企业所得税

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条“纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；（三）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；（四）按照其他合理方法核定。”。

你（单位）于 2020 年 3 月 23 日申报属期为 2018 年企业所得税 1309523.81 元，追缴 2018 年企业所得税（126152826/1.05*0.11*0.25）-1309523.81=3304002.59-1309523.81=1994478.78 元。

（6）土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条“条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。”。

对于**综合楼采用房地产评估价格计算征收土地增值税。1-5 层商场原销售价格为 46828664 元，评估价格为 116440986元，调增其他类型房地产收入（116440986-46828664）/1.05=66297449.52 元。5-8 层公寓原销售价格为 3171336 元，评估价格为9711840元，调增非普通住宅收入（9711840-3171336）/1.05=6229051.43 元。**综合楼 1-8 层商场因价格明显偏低且无正当理由，补缴增值税 3626325.05 元、城市维护建设税 181316.25 元与教育费附加 108789.75 元，共计 290106 元，准予在计算土地增值税时扣除。

因此，调增非普通住宅扣除项目金额 24916.2 元，其他类型房地产扣除项目金额 265189.8 元。

土地增值税计算过程见下表：

非普通住宅 其他类型房地产 合计转让房地产收入总额 621,837,741.50 165,875,985.88787,713,727.38调增收入 6,229,051.43 66,297,449.52 72,526,500.95扣除项目金额合计 529,318,730.84 183,810,155.45713,128,886.29调增扣除金额 24,916.20 265,189.80 290,106.00增值额 98,723,145.89 48,098,090.15146,821,236.04增值额与扣除额之比 0.19 0.26 0.21适用税率 0.30 0.30 0.30应缴土地增值税 29,616,943.77 14,429,427.0544,046,370.82已缴土地增值税 12,361,323.84 3,701,557.4016,062,881.24应补(退)土地增值税 17,255,619.93 10,727,869.6527,983,489.58追缴 2024 年 3 月土地增值税 27983489.58 元，相应调减所属年度的企业所得税应纳税所得额。

综上，你（单位）应补缴增值税 3626325.05 元、企业所得税 1994478.78 元、城市维护建设税 181316.25 元、教育费附加108789.75 元、地方教育附加 72526.51 元、土地增值税27983489.58 元，税费款合计 33966925.92 元。

二、处理决定及依据1. 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十一条“纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳或者解缴税款。”、第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”之规定，责令限期缴纳少缴的税款 33785609.66 元（其中，土地增值税27983489.58 元，增值税 3626325.05 元，企业所得税 1994478.78元，城市维护建设税 181316.25 元。），并从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。2.根据国务院《征收教育费附加的暂行规定》(国发［1986］50 号)第二条、第三条，《河北省地方教育附加征收使用管理规定》(河北省人民政府令)［2012］第 13 号)第二条、第五条之规定，责令你（单位）限期缴纳少缴的教育费附加 108789.75 元、地方教育附加 72526.51 元。

限你（单位）自收到本决定书之日起 15 日内到国家税务总局**县税务局将上述税款及滞纳金缴纳入库，并按照规定进行相关账务调整。逾期未缴清的，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。你（单位）若同我局（所）在纳税上有争议，必须先依照本决定的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局河北省税务局申请行政复议。

税务机关（印章）

二Ｏ二四年六月六日

文章来源：每日税语