用房产抵债，增值税、土地增值税和契税的计税价格如何确定？

2021年5月，甲房地产公司欠自然人乙借款3270万元，甲开发的商品房滞销，财务困难。甲乙协商，甲用平均价格3000元/平方米（不含增值税）的房产10000平方米抵债给乙。同期同类房产的市场平均销售价格是2000元/平方米(不含增值税）。请问：

1.甲公司抵债房产增值税和土地增值税的计税价格应按2000元/平方米（不含增值税），对吗？

2.自然人乙取得房产，契税的计税价格应按2000元/平方米（不含增值税），对吗？

答复内容：

您好！您提交的问题已收悉。现针对您所提供的信息回复如下：根据《 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号）　第五条  纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：第五条  条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定：契税的计税依据：

(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;

(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第九条规定：条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

因此，以非货币性资产清偿债务应按双方的公允价值确认，具体建议与主管税务机关联系咨询。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务或主管税务机关。

文章来源：每日税语