房企利润丰厚却税负奇低，虚增建安成本、少计收入方式偷逃税款

　　近日，江苏省苏州市国税局稽查局以上级下发的举报函为线索，追踪核查，破获一起房地产企业偷税案。由陈某控制的4户房地产企业接受上游4户建筑企业虚开发票，通过虚增建安成本、少计收入方式偷逃税款。该局针对企业的违法行为，依法对4户房地产企业作出补缴增值税13.34万元，企业所得税1.12亿元，处罚款及滞纳金9900万元，合计2.11亿元的处理决定。

A、疑点凸显：利润丰厚税负却偏低

不久前，苏州市国税局稽查局收到了一封来自江苏省国税局稽查局税收违法案件举报中心的督办函，函件所附举报材料反映苏州市4户房地产企业通过虚开发票入账、做假账等手段偷逃国家税款上亿元。

接函后，苏州市国税局稽查局决定对举报企业先期实施基础核查。检查人员分析征管数据了解到，举报材料所反映的4户房企，成立时间基本在2002年～2005年之间，主要从事房产开发、销售业务。经过对线索梳理分析，检查人员发现，4户房地产企业均注册于江苏省昆山市，并且实际控制人皆为陈某。4家企业一个背后老板，企业关联关系紧密，意味着这些企业如果有涉税违法行为，则可能存在一致行动的可能性。

结合昆山国土资源网、苏州市住建局网站等互联网信息和相关部门提供的第三方信息，进一步分析4户企业经营情况后，检查人员发现，4户房企拿到项目开发土地的时间均在2003年～2006年之间，项目销售时间为2011年～2014年之间，按照当年的土地成本和房产销售行情，属拿地成本低而销售价格高状况，按常理应当利润丰厚，税收贡献率也应不低，但分析几户房企税负率时，检查人员发现结果却并非如此。

以A房地产公司为例，该企业在2005年拍得昆山市某商住地块近19万平方米，单价为900元/平方米。而A公司开发项目销售基本在2011年～2012年之间，此时房产销售价格已达到7000元/平方米～8000元/平方米左右。根据苏州市住建局相关数据，2011年～2012年苏州地区房地产企业的建安成本为1500元/平方米～2000元/平方米。综合分析这些数据信息，检查人员认为，A公司正常企业所得税负担率至少应在10%以上。然而，从2006年～2016年10年间，A公司的实际企业所得税负担率仅为7.8%。另外3户房企同期企业所得税负担率也仅为5%～8%之间。此外，检查人员依据4家房企开票数据、项目面积等要素，计算发现这些企业2011年～2012年的建安成本均在3000元/平方米以上，远高于当时的市场平均成本。

企业开发的房产项目价格高企，但税负率偏低，并且建安成本远高于行业平均值，根据这些疑点，检查人员认为，4户房企可能在成本费用核算方面存在问题。

项目建安成本高企，通常与项目建设过程及单位相关。检查人员分析票流发现，上游4户建筑企业与4户涉案房企均有密切的业务往来，并且这8家企业具有均为昆山当地企业，且开业时间相近，尤其是B建筑公司，该企业90%以上业务均与涉案房企相关。此外，检查人员还发现，4户房企的实际控制人陈某还是4户建筑企业中一户企业的主要股东。综合前期4户房企疑点及上游4户建筑企业核查信息，检查人员认为，涉案企业具有上、下游“合作”虚开发票、冲抵成本并以此偷逃税款重大嫌疑。　　

B、突击检查：上下游同步取证

考虑到举报材料反映的企业涉及国地税双方共同征管，且涉案企业疑点所在经营年度在营改增试点之前等情况，苏州市国地税成立了联合专案组，决定对4户房企和上游4户建筑企业立案调查，并在数据信息、案件分析、执法检查等方面加强合作。案情上报后，由于涉案金额较大，企业涉嫌违法情节恶劣，不久，苏州市国税局稽查局接到了国家税务总局下发的督办函。

国地税双方分析案情后，联合制订了行动计划，决定以苏州和昆山两个地区稽查检查人员为主要力量，配备查账软件和数据分析工具，同步对8户企业突击检查，调取企业账簿信息。随后结合第三方信息，对企业2006年～2016年的税收情况实施全面核查，深度分析企业账目信息，从中寻找线索和证据。

办案人员首先对上游B建筑公司实施突击检查。由于准备充分、预案周密，专案组顺利调取了该公司包括合同、结算单、采购凭据等在内的整整12箱纸质涉税资料。调账过程中，检查人员按规定应用执法记录仪全程记录执法取证过程，以确保税企双方权益。

在对A房地产公司进行电子调账时，为避免提取的数据信息缺失、不全，防范涉案企业事先删改或隐藏关键证据，检查人员使用了一款名为“取证魔方”的调账工具，该软件可全面提取涉案企业电脑硬盘数据，并同步还原和提取电脑中被删改、隐藏的历史涉税数据。检查人员现场从A公司财务部门电脑中调取了总计15G包含电子账簿、各类表格文档在内的企业电子资料。

与此同时，其他各路专案组人员也相继完成了其余6户涉案企业涉税资料和账簿的调取工作，并开始着手审阅和分析涉案企业账目数据信息。

经过大量信息数据核查工作，在调取的12箱B建筑公司纸质资料中，检查人员找到了该公司虚开发票并收取手续费的详细信息。10年间，B公司共向4户涉案房地产企业虚开发票20份，涉及金额2.68亿元，共收取手续费2939万元。同时，在对A公司调取的数据资料进行反删除恢复和筛查分析的过程中，检查人员发现了一张被企业删除的excel表格，这份长达10多页的文档中记载了企业未入账收入，以及从上游建筑公司购买发票的资金支付等信息。经过与A房地产公司大量账目数据核对，检查人员确认，这份被删除的excel表格信息中显示，A房地产公司接受虚开的9份发票来自2户涉案建筑企业，其中8份来自B建筑公司，涉及金额1亿元。此外，表格上还记载了A房地产公司有1600万元收入并未入账。　　

C、尘埃落定：4企业补缴亿元税款

掌握相关证据后，专案组迅速对B建筑公司相关人员展开询问，该企业法定代表人陆某最初声称董事长许某在国外，自己并不了解情况。但办案人员凭借多年稽查经验，以企业经营情况和核查掌握的证据为切入点，对陆某晓以利害进行税法宣传。从开始的“不知情”到随后的“或许有”，经过办案人员耐心说服教育，陆某最后承认B建筑公司为承接业务，存在按照房地产公司要求虚开建筑发票行为，但他表示具体操作由董事长许某负责。

不久，办案人员得到许某回国消息。专案组随即对许某实施询问。面对办案人员出示的各项证据，许某最终承认B建筑公司在承揽部分建筑工程时，作为条件，曾应4户房地产企业要求虚开了20份建筑发票，涉及金额2.68亿元。按双方约定，许某向受票房地产企业收取开票金额8%的手续费。

随后，专案组约谈了4户房地产公司的实际控制人陈某。面对证据，陈某承认了其控制的4户企业接受上游企业虚开发票的违法事实，向办案人员表示愿积极配合调查，并主动向专案组提供了4户房地产企业的银行资金信息等资料。

结合陈某提供的银行信息和其他几户房企的调账资料，检查人员调查发现，为伪造资金流，4户房企与上游4户建筑企业的银行账户，在2006年～2016年共进行过上百笔资金回流，涉及金额达2.7亿元，涉及相关人员银行卡有数十张之多。陈某控制的4户房地产企业在10年间，通过伪造资金流、虚构业务，共接收4家上游建筑企业虚开发票23份，涉及金额2.75亿元，此外4户房地产企业还从绿化、门窗、石材等相关行业企业，取得42份虚开发票，涉及金额5300万元。

经查，陈某控制的4户房地产企业共接受上游建筑企业及其他企业虚开发票65份，涉及金额3.28亿元，多结转销售成本2.62亿元。同时，通过少计房屋租金和车库销售收入的方式隐匿收入7186万元。针对企业的违法行为，苏州市国税局稽查局依法作出补缴增值税13.34万元、企业所得税1.12亿元、加收滞纳金并处罚款共9900万元的处理决定。

要案点评

房企监管要有成本“标尺”

丁家钧（苏州市国税局稽查局局长）

本案是一起房地产企业偷逃税款案件。涉案4家房地产企业与上游建筑企业串通，利用建筑企业虚开的建安发票虚增成本偷逃税款。违法性质恶劣，涉及税款数额巨大，其违法手段具有一定典型性。

本案的破获对于税务机关加强房地产企业税收监管，防止类似涉税违法行为发生具有一定借鉴意义。之前一些地区税务人员在核查房地产企业税收情况时，主要侧重费用列支和建安成本的分摊是否规范，而较少关注企业建安成本真实性。本案涉案企业恰恰是通过接受建筑企业虚开发票，虚假列支成本的方式偷逃税款。针对此类行业违法行为，税务人员应从以下方面加强管理，以掌握企业真实经营信息，提高房地产企业监管水平。

强化对第三方数据的采集应用。加强房地产企业税收监管，有几类第三方数据需重点关注和挖掘应用。其一，国土资源部门的土地数据信息，包括企业土地使用权取得的时间、位置、面积、容积率和价格等，通过这些数据可了解房地产企业真实土地成本。其二，地方住建部门每年都会公布当地建筑材料的平均价格数据，采集分析这些数据有助于税务人员测算房地产企业真实建筑成本。此外，房产交易必须要进行网签，税务人员可因此从住建部门了解到每套交易房产包括销售项目、销售时间和销售价格等在内的详细销售数据，作为核算房地产企业真实销售收入的重要依据。

建立行业分析模型。对于房地产企业来说，每个地区一定时间内的房产销售价格、建安成本和税费基本上是固定的，其中销售价格、建安成本由市场决定，企业利润率的高低基本取决于企业拿地成本。因此，在掌握上述第三方数据的基础上，税务机关可将房地产企业单位面积的销售价格、建安成本、税费率以及土地成本作为变量，建立房地产企业税收负担率分析模型，定期实施监控分析。如将地方住建部门的销售价格作为一组变量，将国土资源部门的土地数据、住建部门的平均建筑成本作为另一组变量，再加上国地税的税费率，可对房地产企业某个年度的真实利润水平进行测算，并与企业的申报数据实施比对分析，据此加强税收监管。

作者：夏钢 陈姝 许文博

文章来源：2017年12月26日《中国税务报》