房地产开发企业“工抵房”税务处理及风险解析

工抵房，是指房地产开发企业将开发建设的项目分包给建筑施工方后，由于各种原因无法支付工程款，从而将已建成或尚未建成的开发产品“支付”给建筑施工方，用于抵减建筑施工方尚未支付的工程款。

01、工抵房形式

“工抵房”存在的形式多样，主要有以下几种形式：

一是，房地产开发企业直接将完工产品产权转移建筑施工单位。

二是，房地产开发企业集团内跨项目将其他项目完工产品抵付建筑施工单位工程款;

三是，房地产开发企业以未完工在建工程抵付工程款。

四是，房地产开发企业与建筑施工单位签订抵减协议，不涉及产权转移，实际销售后再由购买方代替支付工程款。

因受限篇幅，本文主要对第一种情况下“工抵房”事项进行税务风险解析。

02、涉税处理

房地产开发企业因特殊原因以开发的完工产品过户到建筑施工单位，用于抵顶建筑施工单位的工程款，视为房地产开发企业销售不动产给建筑施工单位后支付工程款，相关的税务处理如下：

增值税

根据 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试 点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定，销售服务、无形资 产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不 动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

房地产开发企业以“工抵房”形式支付的工程款，属于取得经济利益行为，视为房地产开发企业销售不动产，应纳税申报缴纳增值税。

因房地产行业特有的开发长周期，房地产开发企业销售不动产增值税实行预缴制度，若“工抵房”支付工程款时房屋尚处预售状态，视为收到预收房款，应预缴增值税。

考虑假设工抵房支付时产品已建造完成，满足开直接交付的条件，增值税以发生应税行为并收讫销售款项确认纳税义务，此时“工抵房”应按正式申报缴纳增值税。

企业所得税

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)“第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。”

房地产开发企业以非货币性资产(完工产品)偿债抵顶工程款，应视同销售不动产，企业所得税应确认不动产销售收入并结转开发产品成本。

另外，由于房地产开发企业与建筑施工单位签订“工抵房“抵顶协议时，不一定再签订《房地产销售合同》，与一般情况以签订《房地产销售合同》确认企业所得税收入不同，上述偿债抵顶工程款的行为，笔者认为应在签订《工抵房偿债协议》时，约定以开发产品抵顶的时间(即使用权发生转移)应视同销售确认企业所得税收入。

土地增值税

根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第十九条规定"房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”。

若“工抵房”行为发生在项目清算前，按照政策规定，抵顶的不动产应视同销售计入土增税清算收入，对应分摊的的开发成本予以计入扣除项目金额。

若“工抵房”行为发生在项目清算后，房地产开发企业对抵顶行为应按照尾盘销售，申报缴纳土增税。

另外与增值税预缴不同，一般签订抵顶协议时，该完工产品已建造完成，满足直接交付，达到增值税纳税申报条件，此时增值税应正式申报无需预缴。

但由于土增税清算时间较长，特别是在签订“工抵房“协议时一般未进入土增税清算环节，加之“工抵房”应视同销售确认土地增税收入，此时仍应按照相关规定预缴土地增值税。

03、常见税务风险解析

视同销售定价的税务风险

如上所述，“工抵房”发生时，房地产开发企业增值税、土地增值税、企业所得税均应视同销售确认不动产销售收入。

而实际上，以开发的完工产品抵顶工程款常常存在折价抵顶的行为，即以低于市场公允的价格抵减工程款。这种低于市场公允价的行为往往容易被税务机关认定“交易价款偏低且无正当理由”，进而被税务机关纳税调整。

土地增值税清算无法计入扣除项目风险

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，土地增税开发成本扣除应满足两项条件：

一、扣除项目发生的成本及税金，须提供合法有效凭证;

二、扣除项目发生的开发成本应满足“实际付款”。(其中第二点在实务当中存在争议，本文暂不展开。)

常见情况下，房地产开发企业将开发项目发包给建筑施工单位，销售回款后与总包方完成工程结算，并按实际结算金额付款取票。

而以“工抵房”支付工程款，相较银行直接付款，实务当中存在诸多争议。

一方面是，“工抵房”项目在实际操作中难以界定抵付的具体合同、以及供应商主体，特别是建筑施工单位往往是多个关联方，并与房地产开发企业分别签订多个合同，分包不同的施工工程，而抵付时往往采用“一笔勾销”为原则，无法进一步划分抵付的是哪个供应商的哪一份合同。

另一方面，“工抵房”抵付证据不足，很多房地产开发企业往往仅从会计账面核销，凭证后附件的辅助证明材料不足，特别对于抵付的协议(三方确认的文书)，抵付金额、抵付完工产品约定等未来都可能影响税务机构对土增税清算扣除项目成本已“实际付款”的认定。

最后，实务中“工抵房”业务及形式更加繁杂，涉及的税务处理应更加谨慎，避免因业务与政策脱钩产生税务风险。

文章来源：正坤财税 作者：姚逸斌