在土地增值税清算中公共配套设施费的注意事项！

1.公共配套设施费，是指房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

2.对公共配套设施费的审核，主要审核公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费等情况。国税发(2009]31号文件第三十二条第(一)款第二项规定:公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。但在计算土地增值税时，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

3.注意事项:

(1)公共配套设施费处理原则及应用

①房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理:

第一，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。对于建成后产权不属于全体业主所有的，其成本、费用不得扣除

第二，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用;建成后虽无偿移交给政府、公用事业单位，但却用于营利性经营的(如通过出租收取租金等行为)，其成本、费用不得扣除。

②房地产开发企业开发并无偿提供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施费;如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，则不允许计入公共配套设施费。

③地下车库的处理。在实际工作中，地下车库大致分为三种:

第一，开发商根据规划单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊。
开发商根据规划单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009]31号文件发布)第十七条第二款:“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”因此，作为营利性配套设施的地下车库，应单独核算开发成本，将其归集至“开发成本--公共配套设施(地下车库)”之中，完工后结转至“开发产品--地下车库”之中。房地产开发商若将此部分地下车库对外;，则应单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税;房地产开发商若将部分地下车库对外出租，则其取得的收入，应确认为租赁收入而不计入房地产转让收入计征土地增值税;如果开发商自用具有产权的地下车库，其处理应同房地产开发企业自用开发产品相同，在自用时将“开发产品--地下车库”转为固定资产，并计提折1旧不征收土地增值税。

第二，开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊。

开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库，其建筑面积已分摊，其月本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009]31号文件发布)第十七条第一款规定:“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在开发成本--公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权，应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或赁收入也应归全体业主所有。如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性其财税处理与“开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊”形式相同。

第三，开发商将地下人防设施作为地下车库。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设:人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《国家人防委、财政部关于平时使用人防工程收费的暂行规定》(人防委字(1985]9号)第一条定:凡使用人防工程的单位和个人，应向当地人防部门提出申请，经审批和履行立约手续后，方可使用。已经使用人防工程而未履行立约手续的，应补办立约手续。第二条规定:人防工程及其设备、设施是国家财产，平时应本着有偿使用的原则，缴纳使用费。使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程，由人防部门收费。《物权法》第五十二条规定，国防资产属国家所有。由此可见，地下人防设施权属应为国家所有。从以上相关文件可看出，开发商在缴纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。

a.随商品房销售转让车位使用权(买房送车位使用权):对于买房送车位使用权的情况，开发商与购房者签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，约定将地下车位的使用权赠送给购房者，即将地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产发票。虽然附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，但因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。

b.单独转让车位使用权:单独转让车位使用权分为有限年度(短期)内转让和法律规定年限内(长期)转让。有限年度内(如5年)是相对于在法律规定年限内(如70年)而言，在有限年度内转让车位使用权，其车位使用权人可能会变更，即通常所说的租赁车位使用权。这种情形不会发生车位产权转移，因此也不涉及土地增值税。而在法律规定期限内转让使用权，抛开产权归属的角度，单从融资租赁角度来推论，租赁期相对于可使用期限，性质上和销售已无实质区别。因此房地产开发商与购房者签订合同，将地下停车场所法律法规期限内的使用权(如房屋使用年限70年)转移给购房者，向购房者收取的转让车位使用权收入应并入非普通住宅收入，计征土地增值税。

c，房地产开发商自用地下人防设施:房地产开发商自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等，则由于未涉及产权转移，不征收土地增值税。

(2)注意是否有明显异常

税务审核人员应计算出公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步进行实地查验和核实。

文章来源-吾言财税