房地产迟迟不办理土地增值税清算“不申报”线索牵出“莫须有”工程

企业迟迟不办理土地增值税清算申报。检查人员核查时，发现该企业管理混乱、人员离职、项目关键材料丢失……面对项目成本无法确认和核查遇到的种种困难，检查人员如何破局？

国家税务总局厦门市税务局第二稽查局（以下简称“第二稽查局”）根据税源管理部门移交线索，查处了一起房地产开发企业虚增开发成本偷逃税款案件。涉案企业厦门H房地产有限公司（以下简称“厦门H公司”）在检查所属期内拒不办理土地增值税清算申报，并虚增房地产开发成本3740万元。针对其违法行为，税务机关依法对其作出补缴税费2.15亿元、加收滞纳金、罚款2629.92万元的处理决定。目前，案件的执行工作仍在进行中。

1 拒不办理清算申报的企业

2019年底，第二稽查局接到税源管理部门移交的一条涉税疑点线索：厦门H公司收到税务机关的土地增值税清算通知后，在规定期限内并未办理清算申报，企业在接到税务机关责令限期改正的通知后，仍拒绝办理清算申报。

线索资料显示，税源管理部门曾对厦门H公司发出《税务事项通知书》，告知厦门H公司，其开发的T项目已转让的面积占整个项目可售建筑面积的比例达到了85%以上，已符合土地增值税清算条件，税务机关要求企业自收到通知书之日起90日内，依法办理土地增值税清算手续。但厦门H公司收到通知后，并未在规定期限内办理T项目土地增值税清算申报。税务机关税源管理部门随后又两次发出《责令限期改正通知书》，但该公司仍未进行土地增值税清算申报。

第二稽查局分析线索信息后认为，厦门H公司接到税务机关多次通知而拒不申报，按照税收征管法第六十三条相关规定，其涉嫌偷逃税款，于是决定立即对企业立案调查。

检查人员了解到，厦门H公司成立于2010年，主要从事房地产开发经营业务，在当地开发了几个较大的楼盘项目。厦门H公司此次拒不办理土地增值税清缴的T项目共18层，地上15层，地下3层，总可售面积逾10.4万平方米，主要用于酒店、商业经营和办公等用途。该项目于2011年1月开工，2014年12月竣工验收。项目的主体工程基坑支护工程（保证地下结构施工及基坑周边安全的工程）施工单位为江西Z建设公司，地下室及上部主体工程施工单位为厦门C建设集团。

就在稽查部门准备进一步调查企业涉税业务情况时，厦门H公司向其主管税务机关递交了一份由北京Y税务师事务所厦门分部出具的《T项目土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）。这份《鉴证报告》显示：经北京Y税务师事务所厦门分部鉴证审核，厦门H公司开发的T项目，应缴土地增值税税额为3.1亿元，企业已缴税额为1.4亿元，应补缴税额1.68亿元。

检查人员仔细审核这份《鉴证报告》后发现，这份报告中存在项目清算截止日期错误等明显问题。此外，厦门H公司虽然递交了《鉴证报告》，但是企业随后却仍未按税务机关要求依法进行土地增值税清算申报。企业为何举止异常？相关项目和涉税业务究竟是什么情况？

稽查人员决定继续按计划对企业实施核查。

2 消失的资料，蹊跷的工程

综合考虑各方面因素后，检查人员决定首先对该企业进行实地核查，通过现场调取企业账簿和原始经营资料，打开调查突破口。

在现场检查的过程中，检查人员发现，厦门H公司的注册地与实际经营地为同一地点，但办公现场却仅有法定代表人陈某和一位内勤人员在场。办公地点虽设有保管工程项目资料的档案室，但保存的工程资料却并不多，其中未发现T项目的相关资料。当检查人员要求陈某提供T项目的相关资料时，陈某称，厦门H公司最近因企业股东发生变更和企业内部调整等原因，员工流动频繁，了解T项目情况的员工基本都已离职，她本人也是在T项目结束之后才担任法定代表人一职，因此对T项目资料的相关情况并不了解。陈某还表示，如果询问T项目具体事宜，可联系厦门H公司前任法定代表人吴某。

在此情况下，检查人员随机应变，将检查重点转移到了核查厦门H公司与T项目相关的财务账套资料上。

在查阅企业电子账套、凭证和鉴证报告的过程中，检查人员发现，T项目在建设过程中，除有一笔金额3108.65万元的基坑支护主体工程支出以外，还有一笔金额为2800万元的名为基坑支护零星项目的工程支出。企业账目显示，这个基坑支护零星项目是由一家名叫泉州J建筑公司的企业负责施工。

按业内常规，基坑支护零星项目由于不确定性较大和不好整体计价，一般是按照工程实际用料及施工的具体情况进行费用结算，因此最终结算金额是整数的情况极为少见。此外，由于基坑支护零星项目工程量较小，其任务只是对基坑支护主体工程进行维护和增补，因此该项目的支出一般均不高。但是T项目中，基坑支护零星项目的支出竟然达到了基坑支护主体工程支出的90%，这一点也明显不符合建筑施工业常规，十分可疑。

2800万元的基坑支护零星项目工程支出是真，是假？T项目的开发成本还有没有其他问题？随着核查的深入，检查人员心中疑惑渐重。于是，他们决定加大企业基坑支护零星项目的核查力度，并对T项目的开发成本构成进行仔细检查。

但了解T项目情况的企业前法定代表人、财务人员及工程人员均已离职，企业现存资料又不完整，下一步，检查从何处入手打开突破口？检查人员陷入了沉思……

3 溯源调查拆穿虚拟工程

在对企业状况和T项目建设情况进行分析研讨后，检查人员决定通过外围调查的方式，核查T项目中基坑支护零星项目的真实情况。

检查人员兵分两组，一组人员前往住建部门开展外调，获取T项目的建设备案资料，同时约谈询问项目施工企业了解情况；另外一组人员则前往银行，查询核实厦门H公司资金流向情况。

在住建部门的大力支持下，检查人员查阅了T项目的相关建设备案资料。他们发现，T项目建设时，其基坑支护工程的建设时间共1年零3个月。该项工程竣工后的《T项目基坑支护工程监理质量评估报告》显示，施工单位江西Z建设公司出具这份报告时，已完成了T项目基坑支护工程施工的全部约定内容，并且工程的渣土清运等工作均已结束，江西Z建设公司已如约将施工现场移交给了T项目的主体建筑施工单位厦门C建设集团。检查人员在住建部门的建设备案资料中，并未找到T项目基坑支护零星项目的备案信息。

检查人员随后对厦门C建设集团进行了针对性核查。该企业向检查人员提供了《与T项目基坑支护施工紧密配合的工程项目情况说明》。据企业人员介绍，江西Z建设公司承包的基坑支护项目开工和结束时间，确如《T项目基坑支护工程监理质量评估报告》所载，江西Z建设公司当时确实按约定向厦门C建设集团交付了完工的基坑支护项目，该公司后期并未再开展基坑支护零星项目。厦门C建设集团在随后的施工过程中，也从未与泉州J建筑公司有过施工业务联系及任何往来。

此时，另外一组负责调查企业资金往来情况的检查人员也有了收获。

他们核查厦门H公司账户时发现，该企业检查期内确实曾通过对公账户支付给泉州J建筑公司工程款2800万元。但深入追踪企业资金流后，检查人员发现，泉州J建筑公司收到该笔款项后不久，就将款项分批转入了一个名为张某的个人银行账户。经调查，此人是厦门H公司的原副董事长和股东，而转入张某账户的资金，随后又分批转入多名该公司股东账户。

至此，厦门H公司虚拟基坑支护零星项目工程业务、虚构支出成本的违法行为浮出水面。

随后，检查人员约谈了厦门H公司法定代表人陈某，面对检查人员出示的各项证据，无法自圆其说的陈某，最终承认了该公司虚构建安业务，虚增建筑成本2800万元的违法事实。

在对T项目建设成本进行扩展调查的过程中，检查人员还发现厦门H公司存在虚列景观工程成本940万元，以及企业无偿借款给关联企业，但未按规定作视同销售处理，少计利息收入3475.36万元等违法问题。

检查人员根据核查确定的企业虚增成本情况，对该公司应缴土地增值税进行了核算，最终确认，企业需补缴的土地增值税应为1.91亿元，而不是其提供《鉴证报告》中所称的1.68亿元。

经查，2010年8月至2020年12月期间，厦门H公司未依法按期对企业建设的T项目进行土地增值税清算，并存在虚列T项目基坑支护零星项目工程成本2800万元；虚列T项目景观工程成本940万元；借款给关联企业，少计算利息收入3475.36万元等违法行为。第二稽查局依法将厦门H公司虚列成本的行为定性为偷税，对该企业作出补缴土地增值税、企业所得税等税款2.15亿元，加收滞纳金，并处罚款2629.92万元的处理决定。

文章来源：李龙地产财税服务