房地产开发企业各税种常见稽查要点

1.跨地区预缴增值税时未缴纳教育费附加、地方教育附加风险

纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地预缴增值税的同时缴纳两项附加，可能存在漏征教育费附加、地方教育附加风险。

企业可以在“金税三期”系统查询缴纳义务人增值税、城市维护建设税申报信息，通过数据关联比对分析进行判断排查。同时，强化内、外部宣传和操作辅导，辅导缴纳义务人和税务人员准确落实减免优惠政策。

2.项目公司设立方式未考虑税收因素

房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，未事前考虑税收影响，项目公司的成立不符合相关规定，导致增值税计算及缴纳时土地价款不能按规定扣除。

财税[ 2016]第140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

以上三个条件须同时满足，否则将影响增值税的差额计算缴纳。

3.融通资金不符合统借统还政策

集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。

按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016） 36号文附件三第19条第7款规定，统借统还业务中，集团按不高于支付给金融机构的借款利率水平，向集团内下属单位收取利息。统借方向下属单位收取的借款利率水平高于本身支付给金融机构的借款利率水平的，应全额缴纳增值税。同时，按照《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。因此，在项目公司层面上还要考虑统借统还的利息利率是否高于金融企业同期贷款利率的，超出部分不得在所得税前扣除的风险。

4.关联企业间无偿或低息融通资金

房地产集团在集团内关联企业间融通资金，未按照独立企业之间的业务往来处理，不计息或收取低息。

按照《财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》财税[2019] 20号文第三条：“ 自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税”。按照《税收征管法》第三十六条规定：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的。税务机关有权进行合理调整”。另据《税收征管法实施细则》第五十四条规定：“纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额；

融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率”。因此，集团内无偿或低息可能会面临被税务机关按照金融机构同期贷款利率调整的风险。

5.价外费用未计收入

根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条的规定，价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。如果房地产企业直接收取的有线电视开户费、管道煤气开户费等，未合并到收入中申报缴纳增值税。

房地产企业签订合同时，若约定直接收取有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，且并非属于政府性基金、行政事业性收费，也不属于以委托方的名义开具发票的代收款项，没有将代收费用计算缴纳增值税的，存在少缴增值税的风险，有罚款、补交税款和滞纳金的风险。

总局公告 2016第18号第四条规定:房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额= (全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款) + (1+11%)（现行税率为9%）

6.违约金未计入价外费用

如果房地产企业收到业主的违约金（购房合同履行）未计入价外费用，申报缴纳增值税的。存在少缴增值税的风险，有罚款、补交税款和滞纳金的风险。

第一种情形：合同已解除，业主支付违约金给地产企业（1）地产企业收到违约金，不属于增值税的应税范畴（合同解除销售行为已不存在）。不需要缴纳增值税；（2）地产企业不需要开具发票，直接向业主甲提供收款收据即可。

第二种情形：合同已经履行，业主违约根据销售合同的约定向地产企业支付违约金（1）地产企业收到的违约金属于增值税应税行为，应作为价外费用缴纳增值税；（2）地产企业收到违约金，应当正常开具发票，选择的开票编码应该同“销售不动产”选择的编码一致。如果业主为个人开具普通发票，如果业主为企业，也可以根据要求开具专票。也就是说违约金应该同销售房屋开具的发票保持一致，如果开具的是专用发票，那么购买方取得价外费用的专用发票正常可以抵扣进项。

7.销售商品房价值与赠送物品价值未区分

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为，未在销售合同(或补充协议)中分别记载房屋和赠品的价值，统一按销售不动产开票计算增值税。

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为，属于兼营行为，企业在销售合同(或补充协议)中没有分别记载房屋和赠品的价值，没有区分，使销售货物降低税率。带来罚款、补缴税款和滞纳金的风险。

房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为，属于兼营行为，应该拆分为两部分: 一是销售不动产，税率为9%，二是销售货物，税率为13%。分别核算，计算各自的增值税。

1.是否存在应进行土地增值税清算，或税务机关要求清算，未在规定期限内办理土地增值税清算。

2.办理土地增值税清算时，附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料是否符合清算要求。

3.办理土地增值税清算时，土地成本分摊是否符合规定。

4.委托方支付给回迁户的补差价款，是否按照实际发放金额计入拆迁补偿费。

5.回迁户支付给委托方的补差价款，是否抵减本项目拆迁补偿费。

6.采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，是否按照公允价格计入本项目的拆迁补偿费。

7.异地安置的房屋属于购入的，是否以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

8.货币安置拆迁的，是否按照合法有效凭据计入拆迁补偿费。

9.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的借款费用或利息支出，是否调整至财务费用中计算扣除。

10.土地增值税清算时，是否能够准确界定和核算开发间接费用。

11.土地增值税清算时，土地扣除成本是否取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据作为合法有效的凭证。

12.土地增值税清算时，成本的扣除范围是否符合规定，能否准确区分土地增值税的扣除项目和企业所得税的税前扣除项目。

（一）不计或少计收入

1.完工产品未及时结转销售收入。项目已竣工备案或已入住，取得预售收入，会计账记在预收账款，未结转销售收入。

2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。

3.以房产对外投资、低价卖给内部职工，售价偏低，未视同销售。

4.以开发产品抵顶材料款、工程款、中介服务费等债务未按照市场销售价确认收入。

5.委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。

6.银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。

7.预售收入不及时入账。如应计入预收账款的定金、售房款计入其他应付款。

8.房产租赁收入未申报销售。

9.拆迁安置房未作销售或按协议价作收入，未视同销售。

10.对外投资减少，无转让收益。

11.政府返还、政府奖励未计入营业外收入。

12.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入账。

13.车库、阁楼、地下室及精装房装修部分未申报收入。

14.将银行按揭款计入短期借款科目，不做为预收款处理。

（二）虚增成本

1.造价低于当地当期同类开发项目单位平均建安成本。

2.已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。

3.虚构补充合同，增加工程款的补充合同。

4.通过采用转让地价方式将利润转移到建安公司。

5.自购建材费用重复计算扣除。

6.建筑安装发票非项目所在地税务机关开具。

7.到税务局代开大额建安发票或者买票，虚列成本。

8.园林公司虚开苗木发票，或收购苗木作为自有苗木开具免税发票。

9.将明星代言费等费用计入施工成本。

10.通过挂靠建筑公司，为自己虚开增值税专用发票，虚增成本。

11.虚开“劳务派遣费”发票。

12.拆迁补偿费虚列或未取得税法允许税前列支凭据。

13.套用高标准的工程定额，虚增开发成本。

（三）多提预提费用

1.预提了不允许预提的配套设施建设费，如将园林绿化费做为公共配套设施预提;

2.多预提了允许预提的金额，如预提出包工程发票不足金额，超过了合同总金额的10% ;

3.已完工的配套设施不及时的进行清算;

4.虚设配套设施并预提相关建造费用。

（四）配套设施成本结转不准确

将自用、营利性的或产权不属于全体业主的会所、车库、物业用房等配套设施计入公共配套设施分摊开发成本，应独立核算未独立核算；或虽单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

（五）混淆项目，加大前期开发成本

人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊，将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本，多转主营业务成本，人为调节利润，扩大税前扣除。

（六）列支与取得收入无关的支出

1.代付小区商住楼/施工企业水电费计入企业开发成本。

2.将工程专项借款用于与生产经营无关的项目。

3.管理费用中列支与经营无关的赞助支出。

4.同一区域多个项目运作的成本费用为准确划分。如将已结束未注销的项目后续费用通过各种形式转移至正常项目公司。    

（七）利息支出不符合规定

1.分摊扣除的利息费用不符合统借统还政策规定。

（1）集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。

（2）项目公司向集团支付的利息，未取得集团开具的免税发票；

（3）未将统借统还协议、集团向金融机构的贷款合同留存备查。

2.工程建设期间的借款费用一次性计入财务费用，应资本化分摊到开发成本中。

3.房地产集团在集团内关联企业间融通资金，未按照独立企业之间的业务往来处理，不计息或收取低息。  

（八）已出租的房产或周转房再销售时，结转成本不准确，未减去已提折旧或已摊销费用，造成多转成本。

（九）利用甲供材多列成本

1.施工合同里明确注明了包工包料，材料由施工方全部负担，但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票，重复列支成本。

2.施工合同里注明了只包工不包料，材料由建设方提供，但是建安发票金额却包含了甲供材。

（十）多列费用

1.管理费用中列支了会务费、业务费、考察费等支出凭证后面的附件实际是烟、酒、餐饮发票等。

2.会务费后未附会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准等相关的其他凭证。

3.样板房装修费直接计入销售费用，未计入开发成本。单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用，未作长期待摊费用处理。售楼处租赁费一次性列支，未在租赁期摊销。

4.将不予列支的高利贷利息开成咨询费发票计入管理费用。

5.公益性捐赠超限额或直接捐赠未纳税调整。

6.福利费、教育经费、工会经费、业务招待费超过扣除限额未调整，或者计入到其他无扣除限额的其他科目核算，如在管理费用—办公费、劳保费、差旅费中列支属于业务招待费性质的购物卡、礼品、餐饮支出。

文章来源：智慧源财税