土地增值税清算实务案例：买房送家电这样交税，你交对了吗？

摘要：买房送家电是一种房地产开发商为了促进销售、增加房源吸引力而采取的促销手段。这种促销活动中，购房者在购买房屋的同时，会获赠一些家用电器，如电视机、冰箱、洗衣机等。这种做法在不少地区较为常见，尤其是在房地产市场较为竞争激烈的时期。

然而，这种促销活动涉及到一定的税务处理问题。我们应当了解相关的税收政策，确保自己的权益不受影响，并按规定完成任何必要的税务申报。

关键词：买房送家电、赠送、买一赠一

案例概要：

甲房地产企业（以下简称甲企业）开发的甲房地产项目（以下简称甲项目）2022年取得预售许可证，取得预售资格。为了尽快回笼资金，甲企业进行大促活动：凡在活动期签订购房合同并缴纳预付款的顾客，可赠送价值10万元名牌家具家电。活动期间取得不含税销售收入36,148,521.00元，发生不含税家具成本2,851,420.00元

案例解析：

1、增值税：

买房送家电，此部分不应作为视同销售处理。根据规定，“单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物。”买房送家电，不属于无偿赠送，故不应视同销售缴纳增值税，在发票开具的时候，可以根据当地税务机关口径采取以下方式：

（1）赠送家电在金额栏按公允价值开具，同时按商业折扣全额冲减。

（2）发票仅反映购房价款，赠送的家具家电在发票备注栏予以体现。

（3）发票仅反映购房价款，赠送的家具家电单独出库记账，留存备查。

综上所述，甲企业发生增值税销项税额36,148,521.00*0.09=3,253,366.89元，进项税额2,851,420.00*0.13=370,684.6元

2、企业所得税:

参照国税函[2008]875号第三条规定，“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值比例来分摊确认各项销售收入。”

故买房送家电，应按房款与家电公允价值分别计算销售额。

3、土地增值税：

计算土地增值税时，收入按照合同载明的金额或网签备案价格计算，共发生土地增值税应税收入36,148,521.00元（暂不考虑一般计税土地金抵减进项加回）。

此部分可关注销售合同约定：

（1）销售合同注明价款包含家具家电，此部分土地增值税处理中，收入成本应同时同金额剔除。

（2）销售合同未对家具家电作出具体约定，因赠送家具家电为可移动成本，故不得在土地增值税前扣除。

（3）也可根据当地政策进行处理，例：可移动家具可以扣除成本，但不得作为加计20%扣除的基数（广州：穗地税函[2014]175号）。

4、个人所得税

顾客取得企业赠送的家电，按照财税[2011]50号:企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，免征个人所得税，故，买房赠送家电，无需代扣代缴个人所得税。

总结归纳：

房企采取买房送家电的营销策略，涉及到的增值税、企业所得税、土地增值税、均不需额外做视同销售缴纳税款。

增值税无需专门做视同销售处理；

企业所得税以房款与家具公允价值分别确认收入。

土地增值税按销售合同约定，区别处理。

个人所得税无须进行代扣代缴。

政策依据：

【湖北省营改增问题集】房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。

【广东国税解答房地产开发企业营改增实务中的23个问题】销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。

【山东省国税局全面推开营改增试点政策指引】（七）：九、房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题：房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。

【国税函[2008]875号】：三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

【财税[2011]50号】：一、企业在销售商品(产品)和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：

1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品(产品)和提供服务;

2.企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等;

【穗地税函[2014]175号】　　一、关于家具家电成本的扣除问题

　　随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。