警惕！土增清算中将开发费用误记入成本造成虚增成本风险

对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分，企业往往难以判断，特别是房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用，两者容易混淆。

由于房地产开发费用有比例限制，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本，这是不正确的。如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。

01、案例描述

某小区二期的项目将与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用录入到了开发成本——开发间接费模块中，在我们进行土地增值税清算工作中借用《土地增值税清算辅助系统》将纳税人录入系统开发成本模块内的开发费用进行风险检测，很快得出“开发间接费中的正列举之外的数据”等疑点共计447条，供审核人员进行审核。

该系统依据土地增值税相关政策法规要求，集成大数据分析与数据模型等技术，完善对房地产项目税源底册的掌控，对房地产开发全过程各节点进行风险管理，对清算审核工作全过程进行数据留痕，构建标准化、流程化、信息化的闭环式土地增值税管理模式，提高土地增值税清算质效。

02、税务机关审核意见

系统涵盖房地产项目全流程，可追溯的数据链路关系，还原鉴证审核过程，设计理念与税务局端应用系统一致，而且可以借助系统的留痕让税务局随时核查所有调整，能更好的协调税企征纳关系。

03、案例分析

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

如果不对开发间接费用中不属于开发成本的数据加以剔除，就会造成该公司该项目土地增值税的房地产开发成本虚增56万元，房地产开发费用虚增56×5%=2.8万元，加计扣除金额虚增56×20%=11.2万元，共计扣除项目金额虚增56+2.8+11.2=70万元。

由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。少缴的税款若日后被税务机关追征，就会对纳税人造成不必要的滞纳金，反而增加了纳税成本。

04、政策依据

土地增值税暂行条例实施细则（财政部1995 6号）第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为（二）开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府法规。

国税发〔2009〕91号 第二十三条第二款规定：“审核是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。”

05、我们的意见

案例中的房地产企业在数据录入中，由于不规范操作导致将开发费用中的部分成本录入到了开发间接费模块中，造成开发成本虚增，从而带来增值额和增值率的减少，导致应纳土地增值税减少，关于土增数据规范方面的问题，我们也在之前的文章中讲解过，感兴趣的朋友可以去回顾一下。

这类风险在《土地增值税清算辅助系统》中将会被直接分析、筛查出来，因此我们建议房地产企业在遵循法律的前提下，做好数据规范，规避这类虚增开发成本风险，以免少缴的税款日后被税务机关追征，及其带来的不必要的滞纳金，反而增加了纳税成本。

希望本期“土增清算中将开发费用误记入成本造成虚增成本风险”能给您带来一定的借鉴之处，如有疑点期望与您共同探讨解决。