将房地产用于公益性捐赠，可以享受多项税收优惠

目前，公益慈善事业在中国呈现蓬勃发展之势，而公益性捐赠的方式也从过去捐赠货币为主逐步多元化，出现了实物捐赠、服务捐赠等多种方式，其中最值得关注的捐赠方式之一，是房地产捐赠。

由于在公益性捐赠中，捐赠人无法获得任何现金或实物对价，对税收事项更加敏感。因此如何按照现行税收政策法规确定公益性捐赠房地产的税务事项，是理顺这一业态下房地产流转成本的关键所在。

公益性捐赠房地产与捐赠其他财产不同，存在产权变更登记的过程，涉及多种税费。个人将房地产用于公益性捐赠，可以享受以下税收优惠。

增值税及附加

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”。因此单位或个人将房地产捐赠用于公益事业不属于增值税征税范围。依照《城市维护建设税法》第二条规定，城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。因此在无增值税纳税义务的情况下，捐赠人同样无需缴纳城市维护建设税。

同理，依据《征收教育费附加的暂行规定》和《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号），捐赠人无需缴纳教育费附加和地方教育附加两项费用。

按照现行税收政策规定，个人将房地产用于公益性捐赠无须办理增值税、城建税和附加费用的免税备案手续。　　

个人所得税

《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。……

前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。因此个人将房地产用于公益性捐赠过程中，捐赠人不存在个人所得税纳税义务，由受赠人承担纳税义务。

另外，根据《财政部、税务总局关于公益慈善事业捐赠个人所得税政策的公告》（财政部、税务总局公告2019年第99号）规定，个人通过中华人民共和国境内公益性社会组织、县级以上人民政府及其部门等国家机关，向教育、扶贫、济困等公益慈善事业的捐赠，发生的公益捐赠支出，可以按照个人所得税法有关规定在计算应纳税所得额时扣除。其中，99号公告第二条规定：“捐赠股权、房产的，按照个人持有股权、房产的财产原值确定”。因此捐赠人不但不必承担个税纳税义务，而且可以按照捐赠房地产的原值扣除个人所得税应纳税所得额。按99号公告的规定，居民个人发生的公益捐赠支出可以在财产租赁所得、财产转让所得、利息股息红利所得、偶然所得、综合所得或者经营所得中扣除。在当期一个所得项目扣除不完的公益捐赠支出，可以按规定在其他所得项目中继续扣除。

值得关注的是，对于财产原值难以确定的房地产，如继承而来的房地产、自建的房地产和购入但缺失原始凭证的房地产应当如何确认，99号公告没有详细说明。实践中主管税务机关有可能采用核定财产原值的方式确定捐赠人可扣除的应纳税所得额。　　

土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号）规定，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的不属于土地增值税的征税范围，不缴纳土地增值税。

因此，个人将房地产用于公益性捐赠无需缴纳土地增值税。

印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第二条规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，立据人按所载金额万分之五贴花。根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（财税字〔1988〕第255号）第五条规定，条例第二条所说的产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。个人捐赠房地产因涉及产权变更，因此需要缴纳印花税，应纳税额＝赠与合同标明的赠与房屋价值×0.05%，对赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格，或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，主管税务机关可进行核定。

个人捐赠房地产的印花税优惠事项主要有以下两种：

（1）《印花税暂行条例》第四条规定：“下列凭证免纳印花税：……(三)对财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据”；

（2）《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定：“由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加”。虽然这一规定不涉及自然人，但如果捐赠人在税务机关办理临时税务登记，理应可以享受减半征收印花税的减免政策。因此如果捐赠人不符合第（1）项条件，则捐赠房地产可以按照赠与合同标明的赠与房屋价值×0.05%×50%的标准计算和缴纳税款。

“先税后证”过户流程

为防止漏税，个人在转让房地产时必须先按规定结清税款后才能办理房地产过户手续，即“先税后证”。但根据上文分析，除印花税外，捐赠人无需缴纳其他税费，也就无法取得完税凭证，在办理产权变更登记时可能会遇到障碍。关于这一问题如何处理，目前尚未出现可适用于全国范围内的法律依据或规范性文件。按照部分地区对于公益性捐赠房地产产权变更登记的有关规定，个人可以持非营利公益性组织提供的接受捐赠证明以免除提供各项完税证明而直接办理过户手续。未来这一操作方式有望得到推广，以促进我国房地产公益性捐赠事业的发展。

文章来源：中简律师事务所        作者：史玉峰