土地增值税清算如何成本分摊？

地产企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，即通常所说的专属成本；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。成本分摊方法的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选择，可能导致的土地增值税税负不一样。共同成本分摊有以下几种方法：
        一是建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配；分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
        二是预算造价法。预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
        三是占地面积法。占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配；分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
        四是直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。
        五是层高系数法。层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
        需要强调的是，分摊方法不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。共同成本分摊要结合成本的内容分别确定成本分摊方法：
        1.取得土地的成本、土地征用及拆迁补偿费的分摊原则：用占地面积法和建筑面积法进行分摊，且应注意以下细节：一是分期开发的项目，可以按占地面积分摊。二是对同一项目里不同类型的建筑物土地成本按照建筑面积进行分摊。三是对占地相对独立的不同类型房地产，可按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
         2.前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用分摊原则：可售建筑面积法、占地面积法。
        3. 建筑安装工程费分摊原则：直接成本法、可售建筑面积法、层高系数建筑面积分摊法。

文章来源：中汇武汉税务师事务所十堰所