矛与盾！房地产行业异常风险指标和应付检查指南

房地产开发是指由具有开发资质的房地产企业，对房地产项目进行投资、建设、管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益。房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性、投资成本高、风险大以及业务流程复杂等特点。

房地产企业财务核算根据企业性质和规模分别适用《企业会计准则》《小企业会计准则》《企业会计制度》。在会计核算基本采用通用财务软件方式记账。

一、房地产行业会计核算的主要特征

（一）开发产品成本采用制造成本法核算，预计成分较大

1.一般开发项目以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程即每栋独立的房屋作为成本计算对象。

2.对于群体开发的项目、属同一开发地点、竣工时间相同的可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再计算分配求得每栋房屋开发成本。

3.房地产开发成本项目主要包括六项：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③建设安装工程费；④基础设施费；⑤配套设施费；⑥开发间接费。

土地、土建、设备费用—占总成本的80%;配套及其他收费支出—水、电、煤气、大市政和公建配套费，受外界因素影响最大，一般占项目总投资的10%～15%。

（二）营业收入要根据不同的经营方式进行确认

房地产行业销售方式多样，主要有：一次性全额收款销售；分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等，同时《企业会计制度》第九十七条规定：“房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。”新收入准则按照履约进度确认收入的实现。

二、房地产开发企业会计核算内容

（一）成本费用的核算

1.成本费用的构成

房地产业成本主要由开发成本、开发期间费用、税金三大项组成。

开发成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。

开发成本的核算项目主要包括六项内容：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③建筑安装工程费；④基础设施建设费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费等。

开发期间费用的核算科目主要有：销售费用、管理费用、财务费用。

2.开发成本的构成

开发项目的成本可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。（见图1-4）

图1-4　成本费用核算流程

（二）收入核算

房地产企业的收入核算内容主要为：开发项目未完工之前销售产品收取的预收款的核算，以及根据收取的预收款计提相应的预缴增值税及附加的核算；开发项目完工后“预收账款”（合同负债）结转“主营业务收入”的核算。

房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性，他的收入要根据不同的经营方式进行确认，他的销售方式多样，主要有：一次性全额收款销售；分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等形式。

三、房地产企业成本核算的方法

开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

（一）土地开发成本的核算方法

根据现行会计准则有关规定，企业取得土地使用权应确认为无形资产，按照规定进行摊销，投入开发转入“开发成本”，如果企业取得的土地明确用于建造对外出售的房屋建筑物，可直接计入所建造的房屋建筑物成本。

（二）开发产品成本核算方法

1.开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

四、房地产企业的主要会计核算内容

（一）开发成本的归集

1.土地征用及拆迁补偿费

（1）如能分清项目则直接计入开发成本

借：开发成本——房屋开发成本——某项目——土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款（应付账款）

（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）

借：开发成本——土地开发成本

贷：银行存款等

借：开发成本——房屋开发成本——某项目——土地征用及拆迁补偿费

贷：开发成本——土地开发成本

2.前期工程费

能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。

借：开发成本——房屋开发成本——某项目——前期工程费

贷：银行存款等

3.基础设施费

借：开发成本——房屋开发成本——某项目——基础设施费

贷：银行存款等

4.建筑安装工程费

（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本

借：开发成本——房屋开发成本——某项目——建筑安装工程费

贷：原材料（应付账款等）

工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算

借：工程施工

贷：银行存款（原材料、应付账款、机械作业等）

然后，根据下列顺序和方法进行分配：①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本——某项目——建筑安装工程费

贷：工程施工

（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。

5.配套设施费

（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本——某项目——配套设施费

贷：银行存款等

（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：

借：开发成本——配套设施成本

贷：应付账款（原材料、预付账款等）

借：开发成本——房屋开发成本——某项目——配套设施费

贷：开发成本——配套设施成本

6.开发间接费用

（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本——某项目——开发间接费用

贷：应付职工薪酬（累计折旧、银行存款等）

（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊

借：开发成本——房屋开发成本——开发间接费用

贷：应付职工薪酬、应付账款等

（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可直接进入期间费用——管理费用。

（二）开发成本的结转

借：开发产品——某项目

贷：开发成本——某项目

借：固定资产——某项资产

贷：开发成本——某项目

（三）取得未完工产品预售款的核算

收取货款：

借：银行存款

贷：预收账款——某单位或个人（新准则“合同负债”）

按“预收账款”计提应缴纳的增值税及附加

借：应交税费——预缴增值税

贷：银行存款

借：税金及附加

贷：应交税费——应交城建税

       应交税费——应交教育费附加

（四）已完工开发项目结转收入的核算

借：银行存款

       预收账款（新准则“合同负债”）

贷：主营业务收入——某开发产品（销售面积及售价）

        应交税费——应交增值税（销项税额）

（五）已销开发产品的结转

根据开发产品的销售情况结转主营业务成本，其计算和账务处理如下：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

计入“主营业务成本”的已销开发产品的成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

借：主营业务成本——某开发产品（销售面积及可售面积单位工程成本）

贷：开发产品——某开发产品（销售面积及可售面积单位工程成本）

（六）结转利润

借：本年利润

贷：主营业务成本

借：主营业务收入

贷：本年利润

五、房地产企业会计核算与税收制度的主要差异

第一，企业销售未完工产品收取的预售房款按照《企业会计准则》及其有关规定计入“预收账款”科目（新准则“合同负债”）。对于取得的预售款在当期不确认也不结转收入。

根据国税发[2009]31号文件及国税函[2010]201号文件规定：房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

因此，房地产企业在进行企业所得税的纳税申报时，必须按照当期“预收账款”科目的增加额乘以预计计税毛利率调增当期应纳税所得额，申报缴纳企业所得税。

第二，房地产企业与其他单位和个人签订合作协议，采取以非货币性交易的方式取得土地使用权的（如以地换房的方式）。根据《企业会计准则》及有关规定，非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，在发生补价的情况下，支付补价方，应当以换出资产的公允价值加上支付的补价（或换入资产的公允价值）和应支付的相关税费，作为换入资产的成本；收到补价方，应当以换出资产的公允价值减去补价（或换入资产的公允价值）加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本。换出资产为存货的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十三条的规定:企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。公允价值，是指按照市场价格确定的价值。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第五条的规定：换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

3.按开发产品的成本利润率确定。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009] 31号）第三十一条的规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。

因此，无论企业在何时将换出的开发产品以公允价值确认收入，同时结转相应的成本。按照税法的规定，均应在开发产品所有权或使用权转移时按照确认收入（或利润）的方法和顺序，视同销售，确认收入的实现。同时应在首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本，并且在各成本项目之间，在未售开发产品、已售开发产品、固定资产等之间进行土地成本的确认和分配。

第三，企业为建造开发产品借入资金而实际发生的借款费用，可按《企业会计准则》的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，计入“财务费用”作为期间费用减少利润。

根据国税发[2009]31号文件规定，只有符合税收规定的借款费用才可计入开发项目的计税成本或作为当期费用计算扣除。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）和《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函[2009]777号）的规定，房地产企业向金融企业借款的利息支出可以计入开发成本或当期扣除；向非金融企业、内部职工或其他人员借款的利息支出，在满足规定的条件下其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可以计入开发成本和当期扣除。

因此，对于房地产企业计入“开发成本”和“财务费用”科目的借款费用，应根据实际发生额和税法规定的进行比对，计算出不得扣除的金额，直接调增当期应纳税所得额；在“开发成本”科目中列支的不得扣除金额，并在未售开发产品、已售开发产品、固定资产等之间进行分配。属于已售开发产品分配的不得扣除金额调增当期应纳税所得额。

一、检查总体思路

对房地产开发行业的检查，不能简单的就账查账，要有针对性地开展检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取售楼部门销售明细、销（预）售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额和投资概算差额控制、大额资金支付控制的等方法找准疑点。检查主要采用从实地调查和静态查账两个方面开展检查，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性、合法性和准确性。

二、检查方式

（一）实地调查

1.查看项目。到企业的开发项目地进行实地察看和了解，重点关注四个方面：⑴开发项目的完工程度：在建还是已竣工；在建的工程量；竣工后是否办理结算手续，是否交付使用，属滚动开发的项目共有几期，各期进展状况。⑵开发产品的类型和用途：商品房还是商铺门面；销售还是用于经营、抵债、自用、出租等。⑶核实开发建设用地的情况，分清是自用还是转让及土地来源情况。⑷核实商品房及商铺的户数和建筑面积。

2.查售楼部。通过查售楼部掌握第一手销售资料，了解实际销售情况。售楼部是销售楼盘的主要场所，汇总各种销售信息，然后再传递到财务部。售楼部资料主要有商品房的平面图、模型、建筑面积、可售面积、预收房款、销售合同、已售面积等，重点核实预收房款、销售合同、可售总面积、已售面积。

（二）查账分析

1.运用合理的查账方法和技巧，对收入、成本、费用各方面进行逐项深入细致的检查。特别是对“开发成本”科目的借方发生额应结合票款审核、调取合同、实地调查、外调协查等方式逐项审查其真实性和合法性；对“开发产品”科目的贷方结转数核实其正确性和及时性；对“预收账款”科目审核其借方结转主营业务收入的及时性，是否按照贷方发生额如实及时的按照预计计税毛利率调增了当期应纳税所得额等。

2.收集相关资料，检查时要求企业提供相关行政部门审批资料。如：⑴建委审批立项证明复印件；⑵建委开工许可证复印件；⑶土地规划局证明复印件；⑷国有土地使用权出让合同及支付凭证复印件；⑸土地拆迁补偿费协议及支付凭证复印件；⑹前期工程费、建筑安装合同、基础设施、公共配套等金额的相关合同及支付凭证复印件；⑺土地拆迁补偿费协议及支付凭证复印件；⑻房屋预售许可证；⑼房产测绘报告；⑽建安合同；⑾工程结算书、工程验收备案证；⑿《房地产企业销售情况明细表》等。

3.查银行资金往来。对房地产检查时除掌握企业的基本账户、一般账户外，还应掌握其银行信用卡账户，掌握资金的总量和流向，从中发现问题和寻找线索。

三、检查内容、常见涉税问题及检查方法

主要分为四个阶段来分析：前期准备、开发建设、竣工销售、项目清算

前期准备阶段

（一）主要问题

契税

1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致；

2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税；

3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税；

4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税；

5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税；

6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。

印花税

7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。

城镇土地使用税

8.申报的占用土地面积、适用税额是否正确；纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。

增值税

9.取得环节向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用抵扣的进项税额在当期销项税额中抵扣是否符合规定。

（二）检查方法

一是收集企业资料，查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、土地出让（转让）合同、拆迁补偿协议、销控表等资料；二是到销售部门实地查看销售合同、网签合同、售房发票、收款收据等资料，并将结果与账载记录相核对，寻找差异；三是取得企业申报纳税资料进行比对，根据合同约定交房时间确定减少对应的土地使用税应税面积。

开发施工阶段

（一）主要问题

1.签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税；

2.给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税；

3.缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税。

4.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理；

5.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；

6.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本；

7.公共配套设施建造费用分摊是否合理；

8.市政设施配套费分摊是否合理；

9.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

10.房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理；

11.自建产品的材料成本核算是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；

12.对外承包工程价款的确定是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；

13.甲供材项目的成本核算是否准确；

14.尚未出售和已售的开发产品（包括共用部位、共用设施设备）日常维护、保养、修理等发生的支出是否按规定计入期间费用；

15.样板房的装修费及购置的配套物资是否按照规定分摊计入开发成本或销售费用；

16.开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化；

17.开发产品在建期间预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整；

18.施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称；

19.与多个开发项目相关的开发间接费用，是否按照受益原则和配比原则选择合理的分摊方法进行分配；

20.向关联方采购材料和服务定价是否合理。

（二）检查方法

一是收集企业资料，包括各类合同、成本归集表、等资料；二是检查建安工程等发票，是否符合规定；三是按照项目成本归集表，逐项分析成本归集、分摊是否按照不同产品对象分别归集、分摊；四是查看开发间接费和财务费用明细，查看利息是否按照资本化和费用化时间点进行归集。；五是拆迁补偿是否按照规定进行成本归集，有无实物补偿未按规定同时增加收入和成本。

竣工销售阶段

(一)收入的检查

1.主要问题

（1）销售产品是否遵循交付使用、竣工验收及产权备案孰先原则确认收入，是否存在延迟结转完工产品收入的风险；

（2）预售方式销售产品的预收款是否计入“其他应付款”或 “短期借款”等科目，未按规定期限足额预缴税款，延迟或不计应税收入；

（3）按揭销售产品是否存在将按揭款计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按照规定的纳税义务发生时间申报纳税；

（4）分期收款方式销售商品房是否按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入；提前付款的，是否在实际付款日确认收入的实现；

（5）是否存在以代销、分销、包销、转销等方式分解产品销售收入，未按照规定申报纳税；视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，是否按照合同约定价格确认计税收入；超过约定价格的房款是否按照规定计入应税收入；

（6）将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人是否按照视同销售进行税务处理；

（7）将开发产品用于抵偿债务（建安工程款等）、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否按非货币性交易准则进行税务处理，是否存在未开发票入账、未计收入、未及时足额申报纳税的风险；

（8）跨年度已完工开发项目是否按规定及时、准确确认收入；

（9）跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，是否按权责发生制原则确认收入；

（10）完工产品是否按预计毛利率预交企业所得税，是否存在未按规定及时、准确确认收入的风险；

（11）开发的会所等产权转给物业管理公司是否按照销售开发产品进行税务处理，并按规定申报纳税；

（12）将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位是否按规定申报纳税；

（13）无偿转让回迁安置房是否按视同销售处理，并按规定的期限和计税依据申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税等；

（14）销售无产权的开发产品、“以租代售”车位是否确认了应税收入；

（15）采取折扣促销模式销售是否按规定开具发票，是否按照规定申报纳税；

（16）买房送车位、买房送物业费、促销赠送礼品等是否做视同销售处理，涉及代扣代缴个人所得税的，是否履行了扣缴义务；

（17）客户放弃的购房定金是否转作营业外收入。房地产开发商往往将此部分款项计入“其它应付款”中不结转收入；

（18）收取配套费是否转作其他业务收入。房地产开发商往往将此部分款项计入“其它应付款”中以后续还有相关费用发生为由不列或少列收入；

（19）整体转让“楼花”不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；

（20）先租后售的收取的租金不记收入；

（21）以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理；

（22）合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、换取土地使用权等换出的开发产品不作收入处理；

（23）销售给关联方或者出租给关联方价格明显偏低且无正当理由的；

（24）价外费用不记收入；

（25）代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理；

（26）其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖、各项补贴返还等不入“营业外收入”核算；

（27）是否构造虚假合同，低价转移收入，房地产开发商往往以虚假合同限制销售价格，再二次转让达到少报收入的目的；

（28）用开发产品作对外投资及分配给股东或投资者的。

2.检查方案

要核对企业的销售明细账、明细表、销售价格，抽查销售合同、租赁合同、合作开发合同等、发票；检查应税收入的真实性、完整性。通过网上或实地查询销售进度，防止企业瞒报、滞后申报其销售收入。

具体检查方法如下：

（1）了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致；

（2）到主管税务机关核对企业开具预收房款的发票存根联金额与申报的预售房款是否一致，或者是电子底账系统查询比对；

（3）查看建设部门批准的预售房许可证，看企业可预售的房屋的位置、地点、面积售价、数量等；

（4）查看预售房合同，核对与客户进行商品房交接记录，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致；

（5）收集企业资料，查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料，了解企业开发项目及进度情况；

（6）从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积，与账面记载面积、实地开发面积核对，以确定可销售面积；

（7）审查企业各项会议记录、董事会决议，看有无特殊事项发生（如抵债、赠送等）；

（8）到销售部门实地查看销售合同、统计数据、售房发票、收款收据等资料，并将结果与账载记录相核对，以确认收入准确性、及时性；

（9）根据未售房屋明细表，并到实地核对，确认未售房数量、面积；

（10）根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致，排序比对看有无价格明显偏低的；

（11）检查账簿凭证:①“固定资产”、“营业外支出”、“营业费用”“应付福利费”“开发产品”等科目、看有无将开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、样品、福利、奖励等视同销售行为；②“长期投资”、“应付股利”、“利润分配”“开发产品”等科目，看有无用开发产品作对外投资及分配给股东或投资者的视同销售行为；③“应付账款”、“长期借款”、“短期借款”、“开发产品”等科目，看有无以房抵债视同销售行为；④“生产成本”、“固定资产”、“开发产品”科目，看有无以开发产品偿还拆迁还建面积，以开发产品换取其他单位或个人的非货币性资产。

（二）成本的检查

1.主要问题

（1）是否随意调整已完工的开发成品成本归集和分摊的方法，或不同成本对象的成本费用相互混淆，成本费用核算不实；

（2）是否将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位未按规定申报纳税，存在少缴税款的风险；

（3）是否按照受益原则和配比原则分配共同成本，是否选择合理的占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理比例确定各个成本核算对象共同承担的共同成本；

（4）取得土地使用权是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比确定当期扣除的土地价款；

（5）土地进行评估增值，入账成本是否符合税法相关规定；

（6）是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比等合理比例确定当期的开发成本，是否虚增销售面积，多计当期开发成本；

（7）是否提前结转未销售的产品成本、混淆开发成本和期间费用；

（8）是否多预提施工费用，虚增开发成本，或提前列支成本支出；

（9）扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转经营成本；

（10）在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本；

（11）返还给建筑商的货款未冲减销售成本；

（12）立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本；

（13）企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊；

（14）建筑成本重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本；

（15）接受虚开发票虚增成本计入开发成本，是否利用建安公司等关联企业虚增成本；

（16）企业将开发产品作为售楼部，或提供给职工使用且已办理产权证明（产权所有人为本企业），未将此部分成本从可售总成本中结转至“固定资产”，是否将应列入固定资产的建筑成本计入销售成本中；

（17）将车库和人防工程概念混淆，多转成本。人防工程是根据规划许可证设计来施工建造的，在产品完工后，要经过政府人防办组织人员验收，并缴纳一定的费用，由人防部门核发征用批复，在成本核算时，建安成本可进入开发成本。在房地产开发过程中，部分开发商将完工产品人防工程部分不通过人防部门验收，私自改造成车库，用于出租或出售，这种情况在成本核算时，就应该考虑将该部分面积界定为可售面积，重新计算单位成本，并相应结转销售成本；

（18）开发产品销售成本结转是否正确，有无多个项目滚动开发，其发生的成本、费用能否划分清楚，有无汇杂其他未结转收入项目的成本费用。

2.检查方案

成本的检查首先要确定企业的总可售面积，房地产建筑面积的种类，如：规划面积、施工面积、竣工面积、测绘面积、可销售面积、不可销售面积、合同面积等。可售面积单位工程成本取决于核算对象开发总成本及可售面积。

具体计算公式为：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

具体检查方法为：

（1）项目已完工应以房管局测绘中心测量报告上的面积确认；

（2）划分企业的直接成本及共有成本，直接成本对此部分的相关票据须逐笔审核，无相关票据或属虚假票的一律不予列支，共有成本应采取合理的方法在已售和未售商品房直接进行分配；

（3）检查企业“主营业务收入”和“主营业务成本”明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致；

（4）根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，计算当期成本费用，审查申报数据是否准确；

（5）检查企业“开发成本”明细账，是否有合法凭证入账，并到建委取得备案合同进行比对，必要时到银行查资金流，到建安单位外调取得成本支付的证据，看所列成本是否真实；

（6）查看企业立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况；

（7）看往来款项科目，看是否有返还建筑商或其他供应商资金而未冲减成本情况；

（8）检查企业的固定资产账目，核实相关情况；

（9）检查企业办理产权情况，凡将开发产品产权为本企业的应当作相应税务处理。

（三）费用的检查

1.检查内容

期间费用的检查主要审核“销售费用”科目、“管理费用”科目、“财务费用”科目发生额的真实性和合法性以及对有关纳税调整项目的核实。

2.常见涉税问题类型及其检查方法

（1）开发间接费用直接列入期间费用方面的问题

主要表现为：企业将为开发建设工程而发生的管理费用等费用一次性在税前扣除。

检查方法：①了解开发项目的基本情况，掌握开发项目的成本核算内容和成本费用的支出，审核“开发成本-开发间接费”科目中有关的支出是否在本科目列支；②检查企业“管理费用”、“财务费用”、“销售费用”科目中有无应计入开发间接费的有关支出。

（2）借款费用企业所得税前列支不规范方面的问题

主要表现为：①将利息支出全额在“财务费用”科目中直接列支；②向关联企业借款全额在税前列支；③借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息；④通过其他企业或个人拆借资金在“财务费用”列支；⑤借款利息超标准税前扣除。

检查方法：①检查企业“长期借款”、“短期借款账”，了解企业资金来源情况；②检查企业“财务费用”等科目，看企业列支的金额是否超过规定标准，是否将应计入“开发成本”科目的利息支出计入本科目；③检查企业资金往来科目，看是否有长期挂账情况，分清是借入资金还是借出资金，是否属关联企业。

（3）销售佣金列支不规范等费用列支不规范常见问题

主要表现为：①委托境外销售的超过委托销售收入的10%；②委托境内销售的超过委托销售收入的5%，委托单位的以现金形式支付；③其他常见不规范问题。

检查方法：①检查企业“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”明细账及凭证，查找不规范支出；②检查委托销售协议，销售明细表等，比对销售佣金列支情况。

（四）其他方面的检查

1.其他常见违法问题

房地产企业代收、代付、其他应收、应付等科目违法问题内容相对比较零乱，会计核算内容涉及科目多，问题发生概率较高，常见违法问题有：

（1）将代收代缴的维修基金或预提的维修基金作为费用在税前扣除；

（2）采取银行按揭方式销售开发产品的，将开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的保证金作为费用在当期税前扣除；

（3）按预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费等的计算基数；

（4）将应有用户承担的各项支出作为费用在税前扣除；

（5）将应有个人消费支出的费用作为企业费用在税前列支；

（6）企业将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除；

（7）是否混淆开办费、开发成本、期间费用的界限；

（8）是否将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、固定资产等均作为开办费一次性税前扣除；

（9）是否将售楼部、样板房的装修费用直接作期间费用税前扣除；

（10）是否将用于简易计税项目的进项税额在一般计税项目上进行抵扣，或者划分不清；

（11）是否按照所实现销售的面积占比计算土地价值的销项税额抵减；

（12）是否及时计算已完工产品销售实现的增值税，完工销售的时间点是否符合规定，是否及时结算已完工产品扣除预缴后应缴纳的增值税。

2.检查方法

（1）检查企业“管理费用”、“财务费用”、“销售费用”等科目，看是否有预提费用、是否有非法凭证入账，或者不按照税法规定记账；

（2）检查应收或应付款科目，并于合同协议比对，看是否有与费用对应的项目；

（3）重点检查以基数作为计提标准的项目，如工资、广告费、招待费等，是否超过税法规定的标准；

（4）按项目分别核对增值税进项税的抵扣情况；

（5）根据销售合同、完工交付使用情况表核对企业增值税计算情况。

项目清算阶段

根据销售发票、销售合同、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表、销售面积与项目可售面积数据的关联性以及其他有关资料，对土地增值税清算的问题进行分析检查。重点关注事项包括：

1.取得预售收入(包括定金、车位、诚意金等各类与房产销售相关的收款)是否按规定及时申报纳税，是否按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；

2.涉及股东或关联方的房产销售、以开发项目抵顶工程款等是否遵循独立交易原则，按公允价格确认收入并按规定申报纳税；

3.是否存在应进行土地增值税清算，或税务机关要求清算，未在规定期限内办理土地增值税清算；

4.办理土地增值税清算时，附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料是否符合清算要求；

5.办理土地增值税清算时，土地成本分摊是否符合规定；

6.“甲供工程”业务是否将收到的建筑施工企业开具的含“甲供材”金额的增值税发票和获得材料供应商开具的材料增值税发票合计金额确定“开发成本”，虚列“甲供材料”成本；

7.多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，是否在各清算单位之间按合理标准进行合理分配；

8.用于拆迁补偿的开发项目是否按照视同销售处理；

9.用于拆迁补偿的开发项目是否合理确定为项目的拆迁补偿费。具体包括：

一是用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否以公允价格确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；

二是委托方支付给回迁户的补差价款，是否按照实际发放金额计入拆迁补偿费；

三是回迁户支付给委托方的补差价款，是否抵减本项目拆迁补偿费；

四是采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，是否按照公允价格计入本项目的拆迁补偿费；

五是异地安置的房屋属于购入的，是否以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；

六是货币安置拆迁的，是否按照合法有效凭据计入拆迁补偿费。

10.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的借款费用或利息支出，是否调整至财务费用中计算扣除；

11.土地增值税清算时，是否能够准确界定和核算开发间接费用；

12.土地增值税清算时，土地扣除成本是否取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据作为合法有效的凭证；

13.土地增值税清算时，成本的扣除范围是否符合规定，能否准确区分土地增值税的扣除项目和企业所得税的税前扣除项目。

其他涉税环节

（一）开发产品转投资性房地产

1.是否准确划分自用房地产、存货房地产和投资性房地产的范围；

2.投资性房地产租赁期间的租赁收入是否确认收入，是否按规定申报缴纳了增值税、附加税及房产税；

3.待出售开发产品出租给关联企业的租金是否遵循独立交易原则；

4.租赁合同以及销售合同等合同是否按照规定申报缴纳印花税；

5.将待售的开发产品转作投资性房地产的租金收入抵顶工程价款、材料款、贷款利息等事项是否按照规定申报纳税；

6.以公允价值模式计量投资性房地产（待出售）转回开发产品或开发成本是否同时按照公允价值一并转入。

（二）开发产品转固定资产

1.是否将转为自用的开发产品装修费等资本化支出一次性直接计入当期费用；

2.是否将样板房、售楼处的装修费等资本化支出计入房产原值；

3.是否将拥有产权的公共配套设施纳入固定资产管理；

4.是否将经营性租赁的固定资产发生的改建、装修支出按规定摊销。

（三）对外（接受）投资

1.将土地使用权作价对外投资取得其他单位股权时是否未按照公允价值确认收入，并申报纳税；

2.将开发的产品作价对外投资取得其他单位股权是否按照公允价值确认收入，并申报纳税；

3.接受房地产投资的委托人在办理作价入股手续时是否按规定视同购进房地产申报缴纳契税；

4.接受房地产投资后，是否按照转入不动产的公允价值确认房产税计税依据；

5.接受房地产投资入股后，是否按照“实收资本”和“资本公积”科目新增金额缴纳印花税；受让或转让股权合同是否按照规定申报缴纳印花税。

（四）合作建房

1.以换取开发产品为目的，将土地使用权与其他企业合作，投资于其他房地产开发项目未形成股权时，在转出当期以及分得开发产品当期是否按照规定确定开发产品成本、转让收益以及对税收与会计差异进行调整；

2.接受土地使用权投资未形成股权时，分配的开发产品是否按照规定确定取得土地的入账成本和换出开发产品应税收入；

3.以开发产品作为分配，合作开发建房分配开发产品是否按照规定确认应税收入；

4.以分配项目利润作为分配形式，合作建房是否按照规定确定扣除项目。

（五）债务重组的检查

1.债务重组的形式

债务重组作为企业经常采用的一种运作形式，它是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步事项。主要包括：

（1）以资产清偿债务；

（2）将债务转为资本；

（3）修改其他债务条件，如减少债务资本金、减少债务利息等；

（4）以上三种的组合等。

2.常见违法问题

（1）利用虚假债务重组，调节利润，少申报缴纳税款；

（2）债务重组所得计入资本公积，未作纳税调整；

（3）关联企业之间利用债务重组业务少缴纳税款。

3.检查方法

（1）确认债务重组的真实性，分析债务重组合同、协议批文等，了解具体内容，确定债务重组的方式和债务重组日，对债务重组所涉及的资产债务，可到对方单位调查取证，核实纳税人的账面记录是否真实，有无虚假行为。

（2）检查“资本公积”明细账户，对照其对应账户，检查有无发生债务重组业务不按规定确认重组所得的情况。

（3）判断债务重组是否属于关联企业的关联交易，到工商部门调阅纳税人的公司章程等资料，查看债务方与债权方是否属于关联企业。确认关联企业之间的债务重组业务是否符合税法规定的条件，判断企业债务重组所得（损失）的税务处理是否正确。

六、检查调阅第三方信息

房地产检查重点要协调政府相关部门，要获取大量的外部信息，尤其是第三方信息。主要获取以下资料：

1．从银行了解该房地产企业新办账户名称、账号。因为不管企业的“账外账”放在什么地方，他所收取的销售款都不会放在家里，必须存到银行，以便于使用。（也有部分业户把销售款直接存进自己的存折，这还有待于跟银行进一步的协调、联系）只要银行方面及时的通报了房地产业户的账户存款情况，我们就可以及时了解、掌握业户的销售情况，从而确定其应申报收入。

2．产权管理部门。任何单位、个人只要购买了房屋，都会办理房产证和土地使用证。我们税务机关只要及时与房产、土地部门沟通，掌握住第一手资料，就可以掌握住房地产企业的实际销售情况，从而确定其应纳税所得额。

3．浏览当地政府行政审批相关部门对外网站，如：计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门，可了解开发项目的立项审批和行政许可情况，通过以上查阅的资料，我们可以查清所检查对象的开发项目名称、项目所在地、土地使用面积、土地用途、土地有效期、土地出让金的金额(含建筑物拆迁、土地出让金、征地、建设规费)、总建筑面积,所批准的建筑规模、容积率、绿化率、分期开发情况、及现已开发情况相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。

4．通过浏览当地房地产网站，查找该房地产企业的基本情况，了解该开发项目名称、项目所在地、土地使用面积及用途、建筑规模及总建筑面积、可售面积等房地产企业开发项目的基本情况。

5．通过稽查部门对大额建筑安装发票发起协查，尤其是税务部门代开的发票作为重点检查对象，对照其近年来签订的分包合同和收款单位，就其取得的发票和对应的款项逐笔进行交叉稽核，对票款来源不一致或未按规定取得发票的情况开展重点检查。要对建筑业统一发票的发票号码、发票代码、发票联次、开票时间、购票单位、开票单位、受票单位、票面金额、备注栏等进行比对。看有无接受虚开发票、假发票，有无虚构业务买卖发票、偷逃税款等行为；有无套购发票、开具“大头小尾”发票、倒买倒卖发票、虚构业务买卖发票、偷逃税款等行为。通过发票协查比对，确定该发票的真实性、合法性。

文章来源： 房地产财税咨询