安置房回购纳税义务发生时间

问题：

本月我司（房开企业）通过“招拍挂”取得政府建设安置房地块并签订了《回购协议》，约定：政府按工程建设的各个节点按固定价格支付安置房回购款给我司，安置房建成后整体移交给政府；

同时又规定，我司需在房屋交付使用后12个月内向拆迁户出具《商品房买卖合同》，并按照《回购协议》约定的回购价款出具实际应安置面积部分、按照超面积购买价格出具超面积购买部分的商品房销售发票等完整的产权手续给拆迁户办理《不动产权证书》。

现有如下问题：

1）我司在交房前所收到的政府支付的回购价款是否需要预缴增值税？增值税纳税义务发生时点是向政府交房的时点？还是以产权转移给拆迁户的时点？

2）根据现行土地增值税暂行条例， “房地产开发项目全部竣工、完成销售的，应进行土地增值税清算。”在上述情况中，我司应该在安置房完工整体交付给政府的时候进行土地增值税清算？还是按照跟拆迁户签订的《商品房买卖合同》统计销售情况，再确认土地增值税清算时间？

答复：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据您的叙述，贵公司应在收到政府支付的回购价款时预缴增值税，以拆迁户办理产权登记的时间为增值税纳税义务发生时间。符合以下文件规定情形，应当办理土地增值税清算。

文件依据：

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：“第九条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

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第十条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

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上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！

答复机构：福建省税务局纳税服务中心

答复时间：2020-05-28

文章来源：九鼎财税说