销售佣金资本化，如何进行财税处理

房地产开发企业支付的销售佣金费用计入合同取得成本科目，应如何进行财税处理?以下用案例形式进行分析。

案例分析

一、企业财务处理

2021年度该企业销售在售房产50000平方米，共发生销售手续费佣金2400万元，均已全部支付并取得发票。企业会计上计入合同资产2400万元，本年摊销金额400万元。

根据新收入准则财会[2017]22号财政部关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知第二十八条企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产;但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本。

企业财务处理如下：(暂未考虑增值税进项税额)

借：合同取得成本——销售佣金  2400

贷：银行存款等  2400

待交付确认销售房屋收入时：(2021年度摊销400万元)

借：销售费用——销售佣金  400

贷：合同取得成本——销售佣金  400

二、税务处理：疑难争议点分析

在执行新收入准则之前，房地产开发企业在发生销售佣金时全额计入损益，根据《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税〔2009〕29号)，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，按与具有合法经营资格中介服务机构或个人所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额，只要不超过销售合同的5%，都允许当年在企业所得税税前扣除。

按照新收入准则确认要求，销售佣金预计超过1年才能收回预期收益(确认收入)的，计入合同成本，依据财税〔2009〕29号第四条，企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。

争议要点：

执行新收入准则后，合同资产是否属于财税〔2009〕29号所说的相关资产，应当通过折旧、摊销方式扣除，不得在发生当期扣除?

如果属于相关资产，需要通过折旧摊销扣除，合同资产的摊销年限应当如何确定?

三、地方税务答复口径

江苏税务：

根据《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税〔2009〕29号)规定：一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除;超过部分，不得扣除。

四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。

厦门税务：

根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条“企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除;资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。”《国家税务总局关于修订企业所得税年度纳税申报表有关问题的公告》(2019年第41号公告)对《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》(A100000)填报说明规定，纳税人在计算企业所得税应纳税所得额及应纳税额时，会计处理与税收规定不一致的，应当按照税收规定计算。税收规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按国家统一会计制度计算。请遵照执行。

四、税务处理审核分析及意见

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，

第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

对于房地产开发企业而言，执行新收入准则以前销售佣金均列入期间费用，在发生当期扣除，只要不超过合同收入的5%，均可当年扣除。

执行新收入准则后，企业计入合同资产科目，这个科目会计上确认为资产，摊销原则要求采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销。实质新会计准则不认为这是期间费用。

因此我们倾向于遵循新会计准则，发生当期不予扣除，鉴于合同资产不同于固定资产、无形资产等资产有规定的摊销年限，暂遵循会计摊销原则或依据房地产开发企业企业所得税收入确认原则摊销。

文章来源：北京鑫税广通税务师事务所