一上市房企的财务报表与应缴土地增值税，竟然相差了82亿！到底是怎么回事？
近日，有投资者向某上市房企提出疑问：公司2021年年报的全年缴纳土地增值税为130亿，而地产销售的收入和成本分别为2607.67亿和1900亿，按照土地增值税的梯级扣除原则，按照一档扣除，取税率30%，那么公司的应缴纳土地增值税应为212亿，为何两者差异会如此巨大？
一是，土地增值税在项目清算前，经测算项目整体的税率后，按照当期结转收入的比例计提税金及附加，直接以公司整体计算会有偏差；二是，土增税的扣除项目除营业成本外，还包括利息、各项费用、其他税金、开发成本等加计扣除项。
通常情况下，房地产是项目竣工并基本全部销售再进行土地增值税清算的。而在此之前的各会计期间（按季或年），财务处理一般会对这个项目未来的清算结果进行预测，并按当期结转收入比例计提当期土地增值税费用。因此，直接按当期结转的收入和成本匡算土地增值税，与按项目整体进行清算测算再计提当期的土地增值税，会存在较大差异。除此以外，土地增值税实务中，复杂的涉及可扣除成本确认、成本分配、成本费用区分、普通住宅享受等复杂税收政策及税务计算处理问题，这些在进行项目土地增值税测算时也是需要充分考虑的。如果，仅仅简单地以当期结转的收入和成本匡算土地增值税，极有可能会对项目未来经营造成严重误判。土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税负，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税具体操作，一般遵循预缴、计提和清算三大步骤。
在项目预售时，房地产企业都会根据项目销售额以及项目所在地的政府规定比例，来预缴土地增值税，会计处理上一般计入预付款与银行存款科目；
在项目销售过程中，房地产企业则根据收入与成本配比的原则，分批计提土地增值税，计入应付款与预付款科目；
在项目达到土地增值税清算条件（比如项目销售率85%等）后，再进行土地增值税清算，并按照原先的预缴税额进行多退少补。
计提是根据《会计准则》要求来进行会计计提的，而实际税款缴纳则要按照土地增值税的相关法律具体规定来进行缴纳，因此两者会存在时间上的差异，本质上是会计和税法的差异。
文章来源：正坤财税
