搞不清的“尾盘”如何申报纳税？

房地产企业在土地增值税清算时，很多情况下，楼盘不能全部销售完毕，不能做到全盘清算。经常是住宅全部销售，但商业和车位销售速度缓慢，所以在清算时，是将已经销售完毕住宅，销售的商业和车位一并进行土增清算。剩余未售部门的商业和车位的资产，待实际销售时，在按照要求再进行申报缴纳土地增值税。在尾盘销售的过程中，关于土增主要存在以下三点争议。

一、尾盘销售如何申报土地增值税?

很多财务经常存在疑问，清算后再销售的产品，是按照清算前的申报方式先进行预交土地增值税还是直接申报土地增值税呢?

1.直接陆续销售尾盘的情况

其实，在项目进行清算时，已经将项目所有可扣除成本进行了审核和确认，故在尾盘清算时，无需再预交土地增值税，直接在尾盘销售的申报表(下图所示)中，按照销售收入、清算时审核的可扣除单位成本*面积、销售产品产生的税金及附加据实填报，计算增值额、增值率和土地增值税，直接申报缴纳土地增值税即可。

2.房企出租再转让的情况

在目前的市场经济环境下，很多商铺情况不容乐观，所以房企为资金回笼，先将商铺进行出租，若干年后，根据市场情况和客户喜好，为完成销售，重新进行装修提升品质及形象，便于出售。在此情况下，房企的所有商业用房成本已经超过原来确认的成本，若还按照原来清算时审核的成本计算，企业后期实际发生的成本无法进行扣除，造成损失。企业可与主管税务沟通按照重置成本价，计算缴纳土地增值税。

二、尾盘销售增值过高怎么办?

通常在清算结束后，若当期仅仅销售商业，商业价格很高，但是成本已经确认，会造成增值率很高，土地增值税很重。其实，房企最后留下基本上是商业和车位，在计算土增税时，商业和车位均属于“其他商品房”类，且通常情况下，车位是负增值，商业是正增值。所以，在尾盘销售时，更应该注重尾盘的销售方案，将商业和车位销售最好规划，可将商业和车位进行同期销售。

三、不同期间的尾盘销售可以同时汇总申报吗?

很多房企在进行尾盘销售时，未做好销售方案，未做到商业和车位的同期销售。

例如：A公司2018年已经完成土增清算，2019年销售商铺，但由于增值额过高，一直未按要求申报缴纳土增;2020年销售车位，也未按要求申报。2021年经过计算，想将2019年及2020年销售的商铺及车位，一并进行汇总申报，是否可行?

根据税法要求：土地增值税是按照当月销售的实际情况，无论是否产生税费，须次月15日前进行申报。结合案例,A公司的做法是不可行的，还会带来滞纳金和罚款的风险。故在尾盘销售时，一定做好规划，避免风险。

文章来源：中道财税 作者：焦宗欣