土地增值税税收筹划存在的3项风险及5大控制措施

税收筹划工作是房地产企业开展土地增值税清算工作的重点，需要房地产企业加强对土地增值税务进行清算，强化税务筹划与管理，防范和控制涉税风险。本文基于房地产企业土地增值税清算工作，探究税务筹划中存在的风险，进而提出具体控制措施，提高企业税务筹划工作效率。

税收制度和税收政策的出台，为房地产企业开展税务筹划工作提供参考，土地增值税清算工作开展期间，由于市场环境和企业税务筹划工作流程不完善，导致企业存在涉税风险。为此，房地产企业积极推进内部工作改革，加强对土地增值税的清算，降低企业运行风险。

一、房地产土地增值税清算问题分析

现阶段，各房地产企业土地增值税清算工作开展期间，受国家税收制度、地方税收政策以及企业内部税收管理模式的影响，致使房地产土地增值税清算工作出现问题，具体表现在以下几个方面：第一，土地增值税清算流程和方式较为复杂，大多数企业采用传统税务清算模式开展相关工作，由于清算内容较多，企业应扣项目和实扣项目不符，影响土地增值税清算结果;第二，房产项目在新时期具有一定的特殊性，部分房地产企业为规避风险，采用违法手段，最终造成土地增值税核算数据信息混乱，与实际账目信息不符;第三，土地增值税清算工作中，相关税务资料及报告不规范，缺少相应的审批环节，导致清算效果不佳，给房地产企业带来经营风险;第四，收入确认不规范，房地产企业开展土地增值税清算时，项目工程款项落实不到位，有延迟结算的现象，导致土地增值税清算工作难以开展，造成房地产企业相关工作秩序混乱。

二、房地产土地增值税税收筹划风险

部分房地产企业针对土地增值税进行税收筹划期间，将土地开发、建设和销售等工作纳入企业日常工作内容之中，增加企业税收筹划工作过程中涉税项目的风险性，主要包括政策风险、法律风险、财务风险以及行业风险，具体论述如下：

(一)政策风险

房地产企业开展税收筹划工作，首要任务是分析税务政策的适用性，国家财政政策和税收政策对房地产企业工作产生重大影响，要求企业在开展相关工作期间，利用国家政策，对企业内部税务筹划工作进行调整，改善企业内部税收管理环境，帮助企业规避风险。

(二)法律风险

房地产企业进行土地增值税筹划工作过程中，需要承担的法律风险主要来自税务管理部门与企业内部税务工作人员相关工作对接不畅。企业税务人员在开展税务筹划工作期间，对税务方面的相关法律知识存在盲区，导致企业纳税延迟，且在税务管理过程中，容易出现严重的法律纠纷，进而引发房地产企业经营危机，不利于企业开展土地增值税清算、筹划等工作。

(三)财务风险

房地产企业进行土地项目税务清算和筹划工作期间，由于房地产项目涉及的资金数额巨大，税务筹划种类较多，相关项目审批流程繁复。同时，房地产企业财务部门管理人员专业水平有限，对项目工程预算、核算能力不足，难以全面掌握企业资金的流向，影响企业开展生产经营活动，增加企业财务风险。

三、土增清算税务筹划及涉税风险控制措施

(一)落实税收政策

房地产企业进行税收管理工作时，要以国家税收政策企业内部税收制度为基础，全面落实国家税收政策中的优惠项目，提高中小房地产企业经营效果，有效规避经营风险。首先，要根据国家税务总局出台的相关税务政策，对企业税务政策进行调整，期间，企业要对财务部门相关工作进行严格管理和规范，降低土地增值税清算工作对企业税务管理工作的负担，保证企业税收筹划工作顺利进行;其次，房地产企业要选取合适的方式对内部税收进行有效管理，采取分摊的方式分散税收筹划中出现的经济风险，降低房地产企业税务负担，提高企业生产经营能力;最后，房地产企业要遵循地方税收优化政策标准，在企业进行土地增值税清算和筹划过程中，按照国家对企业税收的扶持计划规定，房地产企业需要承担的土地增值税务逐渐降低，进一步缓解房地产企业在生产经营中的税务压力，降低企业土地增值税筹划风险[2]。

(二)建立税务风险内控体系

中小房地产企业进行税务筹划工作期间，由于房地产项目开发和建设过程中，涉及的税务种类较多，容易导致房地产企业出现经济危机。为此，企业为有效防范风险，必须加快建立税务风险内控体系，加强对税务筹划风险的源头管理，以税务筹划预警为体系建设核心。

以某房地产企业税务管理工作为例，由于土地增值税清算工作具有一定的复杂性，加之企业内部财务部门税收管理工作落实不到位，税务管理制度和体系不完善，对企业税收筹划工作造成不良影响，增加企业运行风险。针对该企业生产经营活动开展的实际状况，为解除企业运营中出现的税务危机，房地产企业要重视并加强对企业经济活动的管理与控制，在进行土地增值税清算期间，根据国家相关政策及法律法规，采用科学的方式进行税务筹划，严格控制土地项目增值税清算工作，降低企业生产经营风险。同时，企业要建立内部税务风险防控机制，对企业内部税务管理结构进行优化，财务管理部门与企业内部相关管理部门形成联动，降低企业税务预算、核算及申报风险，针对房地产项目制定阶段性管理目标，有效控制财税风险，对企业涉税风险进行综合分析，明确企业税务管理工作关键控制点，将税务风险降到最低。除此之外，房地产企业要采取多种税务管理手段，逐步提高内部税务管理与监督效果，建立严格的税务台账制度，明确房地产企业土地增值税清算条目及相关税务支出情况，全面掌控企业财务资金走向，利用现代化信息技术，对税务管理部门相关工作进行规范和监督，提高企业内部财务筹划及管理人员对企业税务风险的控制能力，减少工作失误的同时降低企业税务风险。

(三)完善相关法律法规

房地产企业开展税务筹划工作期间，受激烈的市场竞争及税务工作风险影响，导致企业税收筹划工作难以开展，为保证企业顺利进行生产经营活动，国家以及地方政府要加强对中小房地产企业的指导和支持，出台税收相关的法律法规，为中小房地产企业制定优惠的税收政策，促使房地产企业充分利用优惠政策开展土地增值税清算工作，拓宽企业税务筹划工作空间。同时，有关部门要对税收政策或法律条款的适用性进行规范，保证相关税法条例简单易懂，具有较强的可操作性。除此之外，中小房地产企业相关财务管理人员以及税务筹划人员要对税法内容进行了解，全面掌握和理解税法的有关规定，保证工作人员工作效率和质量，实现科学筹划，有效降低房地产企业税务风险。

(四)制定科学税务筹划方案

房地产企业开展生产经营活动期间，首要任务是要制定完善的税务筹划方案，根据国家及地方税法或税务相关信息的变化情况，明确企业税务筹划目标，结合土地增值税清算相关工作，综合考虑企业涉税问题给企业带来的涉税风险，进而制定科学的企业税务筹划方案。一方面，房地产企业要着眼于实际，坚持一切从实际出发的工作原则，针对企业税收筹划工作开展的实际情况，加强对企业内部财务部门的管理和控制，采取多种方式对税收方案进行重新审查和评估，利用风险分摊的形式，完成企业税收筹划工作目标，降低企业涉税问题带来的风险;另一方面，房地产企业要综合考虑影响企业开展土地增值税清算工作的影响因素，在企业内部进行税收筹划相关工作的讨论，通过科学投票和科学决策的形式，在多种税收筹划方案中选取最优方案予以实施，保证中小房地产企业的核心利益。同时，企业要采取多种手段，对企业税负风险进行风险防控，优化企业财务部门组织形式和运行结构，提高企业财务管理人员对税务风险的控制意识，进而有效提高企业对涉税风险的有效控制，防止企业陷入严重的经济危机。

(五)打造专业管理队伍

房地产企业在进行土地增值税清算工作期间，要以专业管理人才为工作核心，根据税务管理工作的具体要求，结合行业相关工作标准，对房地产财务管理部门工作人员进行集中管理，打造专业税收筹划及税务管理团队。首先，企业要在合理范围内，对企业财务部门进行培训和教育，提高其会计核算能力和财税相关知识水平。同时，企业要制定完善的员工管理条例，利用多种方式拓宽员工学习渠道;其次，企业要形成完善的财务管理与监督机制，加强对财务部门工作人员专业能力的考核，制定奖励激励制度，全面激发和调动管理人员工作的积极性和主动性;最后，企业财务部门管理人员要加强自身专业能力建设，提高财务管理水平，减少客观因素对其工作的干扰，不断优化和完善工作流程，对税收筹划工作中出现的技术性失误进行弥补，降低房地产企业涉税风险。

综上所述，中小型房地产企业在开展土地增值税清算工作期间，要对建设项目开展精细的税收筹划工作，采取多种方式进行税收管理，完善企业税务筹划流程，降低房地产企业税务管理过程中出现的风险。

文章来源：土地增值税金穗源 作者：罗英