房企土地增值税如何做到“税负合理、风险可控、不多缴税、不早缴税”？

土地增值税按清算对象开展清算，因此清算对象的确定是土地增值税管理的起点。合理确定清算对象，才能有效界定不同项目之间收入、成本、费用的归集范围，进而准确核算土地增值税增值额，有效避免不同清算单位之间土地增值额过于不平衡从而引起税负上升的不利结果。清算对象既是土地增值税管理的起点，也是税收实践中管控的难点和争议的焦点。

现行《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”从该条文规定看清算对象选择的主动权属于企业，但实践中则完全归于税务机关且有越分越细的趋势。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条明确了土地增值税的清算单位，即“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。但何为“分期开发的项目”，由于国家税务总局未发文明确，实践中各地做法迥异：有的以经发局或发改委立项核发的项目核准书作为分期标准；有的以工程规划部门的建设用地规划许可证（或建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、修建性详规）作为分期标准；有的以房管部门的销售许可证作为分期标准等。

对于清算对象中含有“普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”这一规定，税收实践中也是执行差异大；执行方法有：天津、安徽的“一分、二分自由选择法”；北京、海南等地的“二分法”；重庆、江苏等地的“三分法”；宁波等地的“四分法”；或细分到土地增值税的最小清算单位“幢”，且最小清算单位中同时包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，分别计算土地增值税。

因为清算对象的划分对土地增值税实际税负有着较大影响，实践中清算对象的确定在税、企中经常引发不同理解。于企业而言，同一项目往往有的物业类别土地增值税额为负如地下车位，有的则偏高如商业。土地增值税清算对象越大越能平衡不同物业间盈亏，有效降低土地增值税税负。于税务部门而言则完全相反。如此则税、企之间的“对象”之争难以避免。于企业而言，为避免“对象”之争，最有效的手段是做好立项、建设工程规划、成本核算对象等有可能被税务部门认定为土地增值税“分期”数的最小数管理，力求让“最小数”最大化，则可做到让“对象”最大化，达到有效降低土地增值税税负的目的。

土地增值税清算，一般重点集中在“对象”从项目论证到完成销售期间成本的全面梳理，时间往往跨越数个年度，加之土地增值税对“成本”的界定标准远高于会计规定和企业所得税要求，往往同时需要合同、预算、监理、发票、账务、现金流等相互印证，因此土地增值税管控中涉税风险高且具有潜伏性、累积性、难补救（甚至不可逆）、清算时总爆发的特点。故从一开始就扎密扎实一张合规的成本滤网是土地增值税管理的第二道关口，且要求财务人员在项目开发中坚持至始至终地严格执行。

（一）建筑业票据合格性审查

建筑服务业发票除要有验真伪防虚开、联次齐全、填写规范、章戳完整正确、编码选择准确、税率适用无误、备注栏完整、三流一致痕迹管理等增值税发票基本要求外，还需重点关注：一是纳税人跨县（市、区）提供建筑服务须向建筑服务发生地税务机关预缴税款；二是建筑安装工程费支出发票的备注栏须注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称；三是发票适用税目与税率要准确。关于第三点容易忽视的是，因为实践中为约束开发商的强势地位，《财政部 国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）规定“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税（即3%税率）”，所以此类项目不适用一般计税（9%税率）。否则，按《增值税暂行条例》第九条规定有虚开风险和整张发票作废的风险。

（二）票据要足额、及时获取

足额管理方面，根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，“实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除”。以质量保证金为例：“开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除”。因此在日常中应加强发票足额管理，严格要求施工单位按工程进度全额开票、按合同规定支付，必要时可以让渡部分利益确保取得全额发票。

在及时性方面，一般要求是对清算审核前取得票据的成本才予认可，实践中有的地方甚至提前到工程项目竣工验收之前。因此地产公司在施工组织时要充分统筹项目建设进度，将公建、配套、基础设施等尽可能在项目土地增值税清算前完成建设并足额取得发票，避免在清算后才完成建设；在日常财务管理方面要注意票据的时限规定、加强沟通协调确保票据符合及时性要求。

（三）其他发票的合规性审查

对政府部门缴纳规费上，要取得行政事业性收费专用收据，其他的如行政事业单位往来结算收据、普通商业收据均属无效票据；对利息支出要求获得金融机构开具的增值税发票，不能用计息单代替，且对于母子公司之间的贷款受严格的债资比控制；关联单位之间借款往往难以取得金融机构发票，因此可考虑委托贷款等方式以取得金融机构贷款。

房地产税收筹划属于系统工程，财务部门在实际工作中往往难以同级协调报规报建、工程建设、预算合同、营销等工作，因此需要领导高度重视、统筹协调，让财税部门在前期项目立项前就参与战略规划；在项目推进过程中协同参与工程、规划部门推进报规报建；在项目建设过程中需要工程部门、合同部门配合在合同中对发票的具体约定；在销售环节则需要销售部门配合把控销售价格、各物业销售配比等。

（二）保持财务、工程、合同等部门人员的稳定性

工程清算时往往面临着工作量剧增、潜伏和累积问题集中暴露、项目结束后人员分流等客观实际，这时财务、工程、预算人员的变动往往会给清算带来巨大的隐忧：在与税务机关全程解释、申辩过程中处于不利位置，在采取补救措施中往往因情况不熟而事倍功半等。地产公司对此应高度重视，建议在待遇、激励、安置预期等方面给予倾斜，尽量保证相关人员稳定。

（三）财务人员要熟练掌握繁杂的地产涉税政策

据不完全统计，土地增值税自1994年1月1日开征至今，仅由国家税务总局、财政部发布的关于土地增值税的相关文件达57个，各个地方税务部门发布的文件更是差别明显、数量大。一方面财税人员一定要坚持不懈参加各类学习、培训、交流，另一方面要主动与地方税务人员进行多层次、多渠道的咨询、沟通，对有争议的疑难问题可以通过税务局在线咨询等方式掌握权威答复。

（四）财务要全程参与业务

由于土地增值税清算对象确定尤为重要，因此需要财税部门全程与报规报建部门、预算造价部门、招投标部门、施工组织部门等通力合作：先期介入拿地环节的决策、开发模式的论证；中期充分融入企业工程建设管理、全程参与每周工程例会、参与每一个合同的谈判和签订等；后期销售阶段则与销售部门合作，避免清算目标间盈亏不均，特别是对高增值物业加强重点管控，包括对于毛利明显偏高且成本偏高的物业类型，如独栋商业、产权会所等，对其设计、施工、用材、装修等尽可能单独签订合同、实施成本专项管理和结算，会计核算上单独核算，以真实反映和直接归集其较高成本，降低土地增值税税负。同时销售高增值额物业时，注意同步搭售低（负）增值额物业，如销售临街商业时同步销售成本倒挂的地下车库等。

文章来源：胥思