售楼部七大模式涉税分析

售楼部对于房地产公司而言非常重要，属于房地产项目的面子工程，对于项目的销售而言，有着不可替代的作用，因其建造和装修成本不低，对房地产企业的税负有着不可忽视的影响。

本文针对房地产企业为销售新项目而发生的售楼部费用，因其表现的多种形式而进行各种税收归纳总结。

一、售楼部的类型

1、红线外建筑，开发产品销售完成后进行拆除。

2、红线外建筑，开发产品销售完成后无偿移交给政府。

3、红线外租赁建筑，装修后使用，到期退回给原业主。

4、红线外自建物业或购入物业，开发产品销售完成后自持使用。

5、红线内开发产品，其他开发产品销售完成后，售楼部物业对外销售。

6、红线内临时建筑，开发产品销售完成后进行拆除。

7、红线内单独建筑，开发产品销售完成后无偿移交给业主或政府部门，作为会所或其他公共配套设施。

二、涉税分析

  ●企业所得税  

故无论是项目内还是项目外，只要是为售楼部而发生的“营销设施费”，都属于开发成本，都可资本化。

具体企业所得税处理总结如下：

1、红线内用开发物业作售楼部

①使用完毕后销售，按开发产品处理；

②使用完毕后自用，按固定资产处理；

③使用完毕后无偿移交给政府、业主，按公共配套设施费处理；

④使用完毕后拆迁，按开发间接费“项目营销设施建造费”处理；

2、红线外物业作售楼部

①租入土地上自建物业，可按开发间接费“项目营销设施建造费”处理；

②租赁物业装修费用按营业费用-营销费用处理；③自有土地上自建物业或直接购买物业，按固定资产处理。

  ●增值税  

1、相关进项税能否税前抵扣？

政策依据

我们分析，得出以下结论：

无论是红线外还是红线内，售楼部发生的相关进项只要是用于销售经营，且该开发项目为新项目，而非用于集体福利或个人消费，都可进行抵扣。

2、如为红线内建筑（非临时建筑）无偿移交政府或业主，是否需视同销售?

相关政策依据

各地税局咨询回复汇总

综合分析以上法规和各地国税的解答，可发现以上各地国税将无偿移交的公共配套设施，其是否在可售面积内作为判断是否视同销售的依据。如其在可售面积内，即使无偿移交给政府，也需要视同销售，反之，则无需。

本文认为，上述观点与36号文中的“视同销售”判断标准差异甚大，36号文判断是否需“视同销售”主要有两点：一是无偿；二是用于公益事业或者以社会公众为对象。

但以上各地方国税的观点是，只要公共配套设施面积是在可售面积内，即使是无偿移交并用于公益事业或者以社会公众为对象，都需视同销售。这种判断较为片面。

本文认为是否在可售面积内，不能作为“视同销售”的判断标准，只能根据是否符合“用于公益事业或者以社会公众为对象”条件来判断。

 ●增值税   

政策依据

部分地方税局相关政策

售楼部成本费用涉税总结如下：

1、红线内临时建筑物仅用于销售用途，非开发产品，应属于开发费用。

2、红线内非临时建筑物

①对外销售，应按开发产品处理，相关成本可在土地增值税清算中扣除，部分地区软装成本不予扣除；部分地区软装成本可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数，具体以当地税局执行口径为准；

②无偿移交给政府或业主，按公共配套设施费处理，部分地区软装成本不予扣除；部分地区软装成本可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数，具体以当地税局执行口径为准；

 ③自用或出租，相关成本不可在土地增值税清算中扣除。

3、红线外临时建筑物仅用于销售用途，非开发产品，应属于开发费用。

4、红线外非临时建筑

①无偿移交给政府或业主，如能提供政府有关部门出具的证明文件，按土地成本处理；

②如不能提供政府有关部门出具的证明文件，红线外的售楼部成本费用不属于开发成本，应属于开发费用。

文章来源：正坤财税     季冬梅