回迁房视同销售的价格越高越好吗？

一般情况下，回迁房按照市场价视同销售，从土增税上来说，对开发商是有好处的，因为假设视同销售的收入是100单位，同时确认的拆迁补偿费也是100单位，但是拆迁补偿费可以加计30%扣除（法定加计扣除20%+10%开发费用），如此，增值额将减少30单位，视同销售的价格越高，土增税越有利。但是这么算账有一个主要前提是开发的产品全部对外销售，试想如果部分产品计划自持，那么结果还是一样吗？假设自持的比例是40%，那么在销售物业做土增税清算时，回迁房视同销售的收入为100单位，60%开发产品分摊的拆迁补偿费为60单位，可扣除金额为60×130%=78单位，导致增值额增加100-78=12单位。那么这种情况下，视同销售的价格，是越高越好吗？

同样的，在某些地区，地下无产权车位，其收入不需要缴纳土增税，其成本也不可以在税前扣除，那么如果车位也分摊了拆迁补偿费，也会导致上述的结果。

可见，应根据项目的实际情况去做税务规划，如果视同销售的价格并非越高越好，那么应提前规划将视同销售的价格做低。

相关法律依据：

国税发[2006]187号《国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2．主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

文章来源：智慧源地产财税