房地产三大税种——土地增值税

土地增值税的核心理念

土增税较增值税和所得税最大的不同——土增税是针对项目进行征收，并非针对公司

土增税征收的目的主要是为了抑制炒房和房地产投资过热，所以土增税存在多个税率，增值率越高对应的税率也就越高，最高可到60%。而企业所得税税率全国目前均为25%。

土增税本身是可以在计算所得税之前进行扣除的。也就是说一个项目交的土增税越多，相应的所得税就会越少。

土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税口径全国基本一致），哪怕是同一个城市，不同的区之间可能存在差异。这也是土增税最难的部分：既要了解全国层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动。

土增清算【收入】如何确定？

转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入均为土增税的应税收入。

思考：

根据《国家税务总局关于营改增后土增若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销售税额。那么土地价款抵减销售额降低销项税，是否会对土增税清算的收入带来影响？

例；某地产项目销售收入10亿元，向政府部门支付的土地价款为4亿元，土增税的收入是哪种算法？

收入=10亿-（10亿-4亿）/1.09*0.09

广州的16年188号文：土地增值税清算收入按“（含税销售收入+本项目土地价款*11%）/（1+11%）”确认。即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

收入=10亿-10亿/1.09*0.09

江苏出台的解释文件：适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其土地增值税应税收入=转让房地产收入/（1+适用税率）。

对照我司测算公式，我发现我们和广州的算法是一样的（收入端需调增土地出让金增值税额）。

如何理解收入=10亿-（10亿-4亿）/1.09*0.09这个算法

=10亿-（10亿-4亿）/1.09*0.09

=（10亿-10亿/1.09*0.09）+ 4亿/1.09*0.09 

=不含税销售收入+土地出让金增值税额

土增清算【可扣除成本】如何确定？

实际发生的成本≠土增税前允许扣除的成本

（一）取得土地使用权所支付的额金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定缴纳的有关费用。

（二）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用（销管财）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房冠地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

（四）税金：转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（五）加计扣除：对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。

下图，我司某项目的土增税计算页：

Q：为什么收入端要加上土地出让金的增值税额。为什么不放在“土地成本”中进行抵减？

A：一层一层解答……

首先回到增值税。因为土地出让金不开具增值税专用发票，只会取得票据，根据现行的增值税政策是不能抵扣掉土地成本当中的进项税，所以税法中就土地成本做了特殊约定，视同土地成本也是隐含进项税在里面的，在销售税中进行抵减。

【相关文件】：

依据财税〔2016〕43号：三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

怎么理解上面这段话呢，其实我理解它很费劲，我们可以根据正常逻辑理解：土地价款增值税在计算增值税时已经在销项税额中计算抵扣了，

增值税销项税的计算公式是：（全部价款及价外费用-土地价款）/（1+9%）*9%

那么，计算土增税的时候，土地价款也应该是不含税的成本，应该进行相应的增值税额扣减，不能计入扣除项目。即：可扣除项目=（土地价款-土地价款增值税）-其他价税合计

土地增值税增值额=（销售收入全部价款-销售收入对应的增值税）-（土地价款-土地价款增值税）-其他价税合计

            文章来源： 可可的学习笔记