非房企自建“新房”销售土地增值税？

土地增值税这个税种争议颇多，碰到具体问题总会令人无所适从。

非房地产开发企业搞到一宗土地，自建后分割销售，成本可以加计扣除吗？

常见的答复是“不能”，可是又该如何计算呢？

法规对于“旧房”给了三种处理方法：

旧房及建筑物的评估价格

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

没有评估价格按发票

根据《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格(比如税务机关不予确认评估报告，或者纳税人由于各种原因无法取得评估报告)，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目，即取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，计算公式为：扣除项目的金额=发票所载金额×[1+n(年)×5%]。

老樊一直不赞成这样的处理次序：按发票扣除与评估价格不是非此即彼的关系，按发票扣除有一个前提，即“不能取得评估价格”，即计算转让旧房土地增值税的扣除项目金额时，首先必须取得评估机构按重置成本法评估的价格，只有不能取得这个评估价格时，才能采用这种以购房发票金额加计扣除的方法。从企业操作成本、税收管理成本来看，按照发票扣除无疑是最便捷的方式，不知道制定政策的人设计次序时是如何考虑的。

评估、发票都没有，按照核定率确定

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，主管税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。

回归问题本身，关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

与“旧房”相对应，房地产企业“新建房地产”，非房地产企业“新建存量房”，都不能算“旧房”。房地产企业毋庸赘言，非房地产企业“新建存量房”与房地产企业的区别在于一是没有办房地产资质（事中、事后补办一个算不算？）、二是没有办预售证、三是买卖办转移登记，类同二手房。但也不算是“旧房”，既然不算旧房，就不该按照“旧房”规则处理土地增值税，如何处理为好？网上搜了搜，很多答复还是就“旧房”的文件规则做答复，并不利于纳税人选择正确方案。

老樊认为还是要回到条例本身来看：

《土地增值税暂行条例》第3条　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第7条规定的税率计算征收。第4条　转让房地产所取得的收入减除本条例第6条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第6条　计算增值额的扣除项目：

1、取得土地使用权所支付的金额【非房企业与房企均可】；

2、开发土地的成本、费用；【土地买卖，房企与非房企区别在于是否加计扣除】

3，新建房及配套设施的成本、费用【存量房新建不是旧房就该算新房】，或者旧房及建筑物的评估价格；

4，与转让房地产有关的税金【房企与非房企没有区别，印花税都应该扣除】；

5，财政部规定的其他扣除项目【房地产开发有，非房地产开发没有，没有解决的老问题是非房企新建存量房从事的实质上肯定算房地产开发税务清算时说不清到底算不算，官方答复从不说房地产开发企业如何，答复一般为从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除】。

综上，非房企新建存量房销售土地增值税计算这样算才为合理：

1、取得土地成本

2、开发成本也好、在建工程也罢，均是实际发生的建造成本。

3、税金及附加

4、其他没有了，也就是不加计扣除。

不算“旧房”愣是要按“旧房”来一次评估价格×成新度（肯定100%）计算违背了业务本质。自建非买来的存量房也没使用过就要销售，按取得发票绝对不现实，按自建成本来计算才是老樊所主张的，希望《土地增值税法》出台时不要再惹这么多争。

文章来源：樊剑英 税中望月