销售无产权车位永久使用权是否计入土地增值税收入？

  从法律层面，无产权的非人防地下车位未纳入地上可售面积公摊，系由房地产企业投资、建设，所以不属于小区的共有建筑面积，也不属于人防面积。房地产企业转让永久使用权后，受让方对地下车位享有独立的所有权、使用权、收益权，转让使用权即便是超过20年，双方签订的《地下停车位使用权转让协议》未违反法律、法规等强制性规定，属于有效合同，至于转让有期限系因土地使用权有期限，故合同届满至土地使用权期限届满为止。不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的几种情形，合同在签订时已经明确为使用权转让合同而非租赁合同，其使用期限也是依据土地使用权的期限，不符合租赁合同的特征。

在增值税上，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”由此可见，在增值税上，转让永久使用权虽然产权不发生转移，但应按照“销售不动产”缴纳增值税。

在土地增值税上，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：……3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。另据2016年5月6日国家税务总局政策解答8.出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置？

答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。

基于此，转让无产权地下车位永久使用权，应纳入土地增值税清算范围，计入土地增值税应税收入，并扣除相应成本费用。

文章来源： 中汇武汉税务师事务所十堰所