房地产项目模拟清算详解

前言

在房地产合作开发过程中，出于各种原因，合作方可能不会一起“走到最后”并实际清算，而会在达到一个约定的时点/条件（例如项目现金流回正、资金方募集的资金达到需要向投资者兑付的时间节点或项目销售面积达到一定比例时）时，提前实现合作方的退出，不再受到最终的税务清算等相关条件的限制。基于此，模拟清算的安排应运而生。

现在的房地产合作开发、融资合作中，模拟清算的安排也被广泛应用。但说起来容易，做起来却是呕心沥血——模拟清算，绝不仅仅是简单几个字就可以实现的，其从条款起草到实操落地，从清算规则到财务测算，从文字到数字，都面临非常现实、细节甚至是繁琐的处理。

今天，我们就分享我们在项目中的遇到的关于模拟清算的实操经验，供读者参考。

01、什么是模拟清算

（一）概念

模拟清算，并非法律规定的解散清算、破产清算，顾名思义，其是在尚未达到法定清算情形的情况下，通过模拟的方式，按照事先达成一致的逻辑、规则、测算模型预判未来实际进行注销清算时的情况，并基于模拟的结果对项目公司的资产及负债状况进行清理，也即是通过明确模拟清算退出时点如何计算收入、成本、税费等，以提前确认最终合作各方究竟共有多少利润（包括预期可以实现但尚未实现的利润）可以分配，并进而考虑如何分配该等利润（即退出方案），以实现合作方退出。

而模拟清算的核心也就很单纯，就是——“算账”，但“账”的范围却十分广泛，从成本发票的认定、销售收入的认定、待售货值确认、税费清算，到计提费用、风险备用金等，形式也包罗万象，而受到市场波动、政策调整等各项因素的影响，模拟清算的结果与最终的清算结果往往可能出现偏差较大的风险，因此，模拟清算的要求，就是要通过尽可能细致、完美地“彩排”，保证与最终“演出”结果一致。

（二）主要适用情形

模拟清算的安排最主要的适用情形，就是在有提前退出安排的房地产项目合作中，包括：

1. 分账套、分业态、分地块类合作开发

在部分项目中，存在同一项目公司名下有多宗土地或拥有多个开发项目，但无法剥离土地、资产的情况，而合作方与原股东则通过项目公司针对某一期地块、某一类业态进行合作开发。

例如某城市更新项目中，根据专项规划方案项目内存在多类业态，包括住宅、商业、办公、公共配套设施等，而合作方仅针对其中的住宅部分进行合作并进行销售，商业、办公由原股东自行持有。在此类合作中，在项目公司风险隔离、界面切割可控的前提下，一般会在住宅部分销售完毕后进行模拟清算，实现合作方的提前退出，同时将项目公司其他债务问题、税务清算、商业及办公等自持物业交由原股东继续处理。

针对该类房地产项目分账套合作项目，我们已分享过《房地产项目分账套合作的操作要点》，此处不再赘述。

2. 固定投资期限的融资合作

除合作开发外，股权融资合作中也常见模拟清算的安排。

对于信托计划、房地产私募基金、资管计划等，资金方通常只是提供阶段性的融资，而非全周期的开发，因此，投资方通常会设置一个盈利目标，以及一个固定的投资期限，并在达到相关期限/条件后启动退出安排，通过模拟清算，收回投资本金及收益，并向投资人兑付。

02、进行模拟清算的基础

即便模拟清算是最终清算的“彩排”，也需要把“戏台”搭好——即做好各项基础工作。虽然核心是“算账”，但事实上模拟清算的落地高度依赖于事先充分的约定与完善的规则，项目公司的妥善管理、清晰核算、界面隔离，都是完成模拟清算的重要基础。

无论是合作开发还是融资，一旦启动模拟清算，都将面临十分复杂、繁琐的“算账”“自查”工作，因此，需要将细致的算账规则、标准、计算方法、认定规则、统计口径等在交易文件中予以前置化约定。

一般而言，模拟清算的条款应当包括：模拟清算的启动机制/处罚条件、成本、收入、税费的计算规则和认定规则、模拟清算的程序、利润分配方案、股权退出（回购）安排、退出后的风险承担、违约责任等。

具体的设置要点及操作方法详见下文。

03、模拟清算的方法与要点

基于前述，模拟清算需要严格按照各方已经确定的交易文件来实施落地，而在落地过程中，还需要注意如下要点：

（一）触发条件

一般而言，模拟清算的启动会以明确的书面形式作出（即发出模拟清算并退出的通知），实践中常见的触发模拟清算的情形包括（下列情形中的比例、金额、时间均为举例，具体情况应当视具体交易安排确定）：

（i）已售（预售）物业的面积达到地上全部可售物业面积的95%；

（ii）已售物业的回款金额达到10亿元；

（iii）原股东出现实质性违约，合作方要求提前退出；

（iv）投资期限届满，需要退出并兑付；

（v）合作的地块已经销售完毕（或已经定向回迁）。

（二）主要要素与涉及的第三方机构

模拟清算所涉及的事项是全面且细致的，除了在财务层面的成本核算、货值测算等，还需要就工程的进度、合同履行、诉讼风险、员工管理等进行研判，因此，事实上需要对项目公司进行自查（或者说是“内部尽职调查”），对各项情况均予以梳理，并整理出详细的情况说明、资产明细、成本明细、合同台账、工程量明细等文件，作为模拟清算的主要依据。

为进行前述自查并确定相关依据，实践中，通常会针对不同的事项设置由第三方中介机构进行中立调查并出具意见的安排。例如：

（i）对于未售物业的货值，可能聘请评估公司进行评估；

（ii）对于资产情况、各种成本，可能聘请会计师事务所进行专项审计；

（iii）对于工程造价，可能聘请工程造价咨询公司出具造价报告；

（iv）对于税费清算，可能聘请税务师进行税费的预清算。

需要注意的是，如果需要聘请第三方机构的，建议在交易文件中约定，由各方在认可的机构池中共同选定，并将该机构池的名单、选定方式明确列出，避免届时因为机构选择而产生争议。

当然，实践中也存在双方不另外聘请第三方中介，将所有的模拟清算规则在交易文件中直接约定的情况，但该安排要求合作各方都具有丰富的操盘经验，能够自行处理所有的清算事宜，且文件的约定足够清晰、准确，能够控制后续的落地过程中产生争议的风险。

（三）模拟清算需要注意的主要事项

通过第三方机构或自行的核实计算，模拟清算需要确定的事项是最终可以分配的利润、净资产。为此，需要相应确认收入、成本、税费，根据具体情况保留风险计提费用，并提前完成项目公司未分配利润的股东分红、完成项目公司股东借款的本息偿还。具体如下：

1. 确定收入

对于已售物业的收入，一般按照已经签订的销售合同约定的价格计算收入，部分未回款或未完全回款的已销售物业，则还需要判断其回款的周期以及回款稳定性。

对于未售物业的货值，则可以通过评估公司评估确认，或按照事先在交易文件中约定的标准（例如以已售同类可比物业在模拟清算基准日前三个月的平均销售单价为准等）予以确认。

2. 确定成本

成本的认定及确认是模拟清算中的高风险事项。一般来说，模拟清算的成本主要包括土地成本、直接开发成本（前期工程费+建安费用+基础设施建设费+公共配套设施费+其他费用）、期间费用（管理费用+销售费用+财务费用）等。

一般来说，成本需要结合已签订的合同、付款凭证、合法票据等资料进行综合认定。而税费由于房地产项目的特点，一般会专项作为一个确认事项（尤其是土增税的清算）。

3. 确定税费

如前所述，模拟清算的“算账”的核心要点即为税费，包括增值税及附加、土地增值税、所得税等，税率按照项目公司所在地政策执行，总税金按照模拟清算总收入和模拟清算总成本分别作为进项和抵扣项进行核算。

4. 考虑其他潜在风险保留计提费用

除了可以确定的成本、收入、税费外，在项目开发过程中，可能还存在其他需要预先计提的费用，例如项目公司涉及的其他诉讼纠纷、潜在债务等，需要根据实际情况判断潜在风险，并考虑从激进、乐观、保守等多种角度对成本进行测算，确认最终的合理成本金额，并在分配前计提备用。

5. 完成项目公司未分配利润的股东分红

一般而言，在模拟清算确定项目公司净资产后，通常会由项目公司原股东回购投资方持有的项目公司股权并支付股权转让对价，从而实现合作方的退出，故为了避免项目公司仍存在未分配利润使得项目公司股权价值评估过高，最终导致股权转让时的企业/个人所得税的税负过高，在模拟清算退出之前，应先完成项目公司未分配利润的股东分红。

6. 完成项目公司股东借款的本息偿还

为了实现模拟清算时投资方的完全退出，以及出于税务筹划目的增加项目公司的可抵扣成本，在模拟清算退出前，项目公司的股东借款（如有）均应提前到期，由股东提前偿还股东借款本息。

04、模拟清算后的退出安排

模拟清算的目的，是在项目净资产尚未最终确定的情形下，双方按照约定的计算方式得出项目公司的可分配利润、净资产，并为后续的退出方案提供依据。因此，模拟清算完成后，还需要依据模拟清算的结果进行相应的退出安排。

（一）股权转让

1. 股权转让对价

一般而言，在模拟清算安排下，投资方持有的项目公司的股权的转让对价=投资方持有的项目公司股权比例×项目公司股权市场公允价值。而项目公司股权市场公允价值=退出时点项目公司的实缴注册资本+以模拟清算基准日确认的项目公司预结算可分配利润。

如前所述，确认项目公司的预结算可分配利润需要明确三大要素：项目销售收入、项目建设成本、项目税费——因此，在模拟清算基准日，会假设项目公司的所有物业已全部实现销售收入（包括未售面积），项目所有建设成本已扣除，项目所有税费均已清缴。

如存在分账套合作的情形，一般来说，该等股权权益的范围应当限定于合作资产（即不包括分账套合作情况下的非合作资产），如存在多层股权结构安排，还可能出现两次甚至多次逐层向上模拟清算，最终方可实现投资方退出的情形。

另外，通过公允价值回购合作方所持有的项目公司股权是模拟清算安排下最常见的退出方式，尽管也存在倾斜分配利润并平价回购股权的方式，但因各地税局认定不一（例如部分地区税局认为超出股权比例部分的分红属于营业外收入，应当征收企业所得税），本文不再讨论。

2.股权转让的节点

股权转让对价的确定是转让的前提，因此一般会约定在完成前述模拟清算工作并确定股权转让对价后的一定期限内支付股权转让对价，并办理完成工商变更登记手续。

（二）责任追索

对于投资类项目，由于资金方通常仅是提供资金支持，对项目开发、运营主要是监督管理，而非实际操盘，故通常情况下，在退出后不会再针对退出前的事项承担任何责任，所有的风险都由原股东承担。

而在合作开发类项目中，合作方与原股东是在项目公司内部进行的界面切割，对外仍然需要以项目公司名义承担责任，所以即使通过模拟清算实现退出，但仍然可能存在退出后，因为合作方开发的物业产生纠纷的风险（例如合作开发的住宅类物业后续的交付、整改、质量保修、产权证办理等）。所以如果从原股东的角度出发，可以针对该类风险的处理机制进行设计，例如要求在投资方模拟清算退出前的可分配利润中或投资方的股权转让价款中预留一部分风险储备金，并约定，如果因为合作方开发的物业导致项目公司损失，由合作方承担全部责任。

05、模拟清算可能存在的争议

如前所述，模拟清算的核心在于“算账”，故其核心的争议点也在于货值的核定、成本的核算以及税费的计算与承担方式。

从投资方的角度而言，“算账”方式约定不清，可能导致投资方的收益“算少了”或者成本“扣多了”，无法按照预期的收益测算获利退出；从项目公司原股东的角度而言，“算账”或退出方式约定不利，可能导致投资方获取收益之后“事了拂衣去”，而项目公司原股东却需要为项目公司无法获得实质回款、后续潜在纠纷以及出现的变数而“背锅”。因此，对模拟清算及退出时可能存在的争议提前安排，获取一个相对公平的计算及退出方式，便尤为重要。

（一）收入、成本的认定方法

对于货值收入的认定，由于存在回款不及时、退房等情况，收入的认定存在一定程度的波动，因此，选定模拟清算的基准日，并就回款的可行性、周期进行研判也是必要的，另外，尽管对于未售物业的货值测算可能由第三方评估机构进行评估，但仍然可能出现各方持不同意见，以及因市场因素、政策因素导致货值波动的情况，导致各方对评估结果、既定的计算规则不满的风险。

而成本的认定则更容易出现争议，由于成本需要结合已签订的合同、付款凭证、合法票据等资料进行综合认定，如存在高额溢价、无票据费用的，则合作各方可能对于该等成本的计算与认定可能产生争议。同时，由于合作开发过程中，可能会委托关联方进行施工、提供服务，并为税务筹划之目的做大成本，而对于该等成本的认定，也可能存在争议。

实践中，为避免争议，亦存在投资方要求按照固定金额计算成本或者限定每一类成本的比例的模拟清算方式。

（二）税费的认定及承担

房地产开发项目的税费是收益测算的重点，而部分税费（例如土增税）需提前进行预缴，在项目实际清算时进行汇算清缴，多退少补，但实际情况也存在前期多缴税、后期无法退税的风险，且各地的税局可能均存在特别处理，土增税等税费的清算核定也十分复杂，故模拟清算的结果和最终汇算清缴的结果出现差异也难以避免，因此，当合作方（资金方）通过模拟清算退出以及最终清算时，都可能就税费认定、承担问题产生争议，并可能在模拟清算时因为税费的计算无法达成一致而导致项目拖延，甚至无法提前退出。

而且，在模拟清算退出的情况下，如果后续主管部门对税费的计算与模拟清算的结果存在差异，可能导致合作方最终实际承担的税费高于/低于模拟清算时计算的合作方实际承担的税费，如未能提前做出安排，后续各方亦可能就此产生争议。

（三）违约风险

模拟清算的基础建立在项目顺利开发、合同均顺利履行的前提下，如果因为原股东原因（例如操盘不当、合作界面隔离不当、债务混同等）导致项目公司出现纠纷，可能导致合作方也无法按照原有的约定完成开发建设并启动模拟清算，导致合作方难以退出。

因此，在分地块或分业态合作模式中，合作各方应严格区分各自的合作界面，通过独立核算、分设账套等方式，对项目公司发生的债权债务按照实际发生所属区域予以划分，以便进一步厘清各自的权责义务。

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一、跳过“项目模拟清算”中的那些坑

一、“模拟清算”条款概述

在房地产投资并购业务过程中，出于多种因素的考虑，收购方或（被收购方）一方并不实际参与到目标项目的最后实际清算，而是在项目现金流回正或项目销售回款达到一定比例时，选择通过股权转让的方式实现对目标项目的退出或完成对目标项目的最终交割。因此，在此类投资并购合同条款中，并购交易双方就需要针对项目清算设计项目模拟清算条款以保证届时并购交易双方的利益诉求。同时，与项目模拟清算条款同步，还会搭配使用的还有预分配条款，税务发票担保条款，拆赔成本兜底条款等等。

虽然，看似在项目投资初期，收并购双方已经通过合同条款的设计对后续项目模拟清算事宜予以了约定，但是当项目推进到合同条款规定节点时，项目模拟清算条款在实际执行过程中又将面临哪些问题和争议呢？下文我们就带大家了解下项目模拟清算中的那些坑。

二、“模拟清算”条款适用情形

在明晰项目模拟清算条款在实际执行过程中将面临哪些问题和争议之前，我们需要首先了解哪些项目需要适用项目模拟清算条款。笔者结合自身操作经验，归纳主要有以下三类项目会适用到“模拟清算”条款。

（一）目标项目内有部分业态为非合作范围

如某城市更新项目，根据专项规划方案项目内存在多类业态，包括住宅、商业、办公、产业生产用房、宿舍、公共配套设施等。通常在收购方收购实施主体项目公司股权时，需要与实施主体项目公司原投资方（被并购方）协商确定好该项目的合作范围，由于产业生产用房需要企业未来自持，收购方作为房地产开发企业，对该业态物业无法通过销售进行去化，因此后续在合作分配时，需要考虑该部分是否纳入整体合作范围。如纳入整体合作范围，双方需对自持物业的分配比例有明确约定，并以此来进行项目清算。如不考虑纳入合作范围，则该部分自持物业应由原投资方单独享有投资收益，并以此作为双方分配及进行项目清算的基础。

因此在上述情况下，需要考虑两个问题，一是如何以分配物业方式处理部分溢价，二是对于被并购方分配的该部分物业，在区分是否对外销售的情况下，对现金流使用、收益分配及税费承担、收购方退出等方面均应进行充分考虑。

一方面，如何以分配物业方式处理溢价的问题。部分建成后的物业作为溢价支付给被并购方，实质上相当于由项目公司向被并购方分配该部分物业相对应的“利润”，因此需要在协议中约定，该物业无论自持或销售，所产生的收益或产生的税费及其他支出均由被并购方自行承担。

另一方面，对于被并购方应分配的该部分物业，会存在自持经营和对外销售两种情况。如被并购方将来拟自持经营，不对外销售，则项目公司在物业建成后，该部分物业由被并购方通过项目公司自持经营，收购方获得其他物业销售所得收益后，退出项目公司。如被并购方通过项目公司将该部分物业对外销售，则该部分物业在销售过程中取得的收益，以及应支付的税费，均由被并购方承担；项目公司在取得相对应的销售回款后，归被并购方自行支配，不纳入其他物业回款分配中。

（二）目标项目存在较多关联负债需原投资方（被收购方）解决

如某项目公司名下同时有多宗土地待开发，部分地块由被收购方单独开发。同时，在收购方收购项目公司股权前，被收购方作为原有投资方已经以项目土地作为抵押物或以项目公司股权作为质押物为整体项目融资提供担保，且融资金额较大。收购方在对目标地块进行收购时，目标合作地块的的总债务及注册资本额远超出目标合作地块的作价。在此类项目中，应考虑同一公司下拥有多宗土地，如何在不剥离地块条件下实现其中部分地块的合作。同时，需考虑对于其他地块应负担的债务，如何确保债权人不向目标合作地块或收购方追偿？

对此，双方需明确收购方入股项目公司取得相应股权的实质目的是获取目标地块 100%的权益，项目公司其余资产权益仍归被收购方所有。目标合作地块与其他地块的成本、税费、收益、债权债务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。

为保证非目标地块作价的部分不纳入目标地块进行核算，影响目标地块收益或现金流，需将超出目标地块的作价进行拆分，纳入其他地块核算。可采取的方式，一般是对目标地块作价拆分为股权转让款+目标地块核算债务，其他债务均由其他地块偿还。但由于债务独立划入不同的地块核算属于合作双方内部的约定，无法对抗第三方，因此对于项目公司对外债务中的第三方负债，应优先进行偿还，确保项目公司纳入其他地块核算的债务均为被并购方或其关联方的债务。

另外，在投资方保证了本次投资交易利润率的情况下，提前进行项目清算退出，同时将相应的债务问题、项目清算问题交与被并购方解决。

（三）对被收购方存在兜底要求需要在未来某个时间节点支付相应收购价款

在城市更新项目中，由于项目周期长，更新项目内的拆迁补偿成本不可控，预期规划不符合法定图则等原因，收购方在对目标项目进行投资测算时需要框定拆迁补偿成本，对预期规划指标也要进行相应的锁定安排。因此，城市更新项目的投资并购条款中，多以土地正式获取（即签订土地出让合同）之前的成本包干价为依据约定收并购交易总对价，以此锁定相应的项目成本。

即使交易双方在投资并购合同签约时点暂时锁定了项目交易成本价格，由于项目指标不可控，支出成本不可控，市场销售价格不可控，导致项目实际的成本及利润均在时刻发生变化，不仅需要在未来某时点对项目总体投资金额、成本及利润进行重新测算，同时也需要在并购合同签订时，对并购款项的支付进行相应的节点控制以保证收购方的投资目标及利润。

对此，在收购方要求被收购方对项目某项指标、成本、事项进行兜底时，项目未来某一时间如何进行交易总价格的确定，如何确定具体支付节点应支付的金额、以及如何保证项目的预期利润，即需要通过项目清算条款予以约定。

三、模拟清算条款面临的问题和争议

在上述这些各类型项目中涉及的这些清算条款执行过程中，一般多面临如下争议：

（一）双方对成本发票条款的执行存在较大争议

在以包干总价收购模式中，由于收购方向被收购方支付的总价款不仅包括项目实际支出的成本，亦包括被收购方收取的项目溢价款，为保证溢价收购款部分能够成为项目公司成本，收购方需要求被收购方对项目成本发票的提供进行保证或兜底。由此，在实际交易并购执行中，双方对成本发票条款的执行存在较大争议。

容易引发争议的情况主要收购方将收购价款的的支付与发票提供相挂钩，将发票提供作为支付收购价款的前置义务，对被收购方而言，想要顺利收取收购款需要达到一定的付款条件（其中即包括提供等额的发票）。

除了成本发票能否提供外，关于成本发票的提供方式通常在合同中并无实际的约定，一般都是大致表述成提供合法、等额的可扣除的发票，但具体发票应如何提供给项目公司，双方容易产生争议。另外，被收购方虽然提供了成本发票，但该发票是否可做税前扣除，企业所得税和土地增值税税前扣除标准亦有所不同，导致在后续合作中容易发生较大争议。

（二）对项目清算成本的理解双方容易产生争议

通常情况下，双方对土地成本一般约定一定价格做为税前扣除标准作为清算依据。但在实际履行中，有交易方认为以一定价格作为清算标准是违反相应税收法规的，应以据实标准结算。交易方有上述认识，主要是因为交易方将项目模拟清算与土地增值税实际清算义务进行了混淆。尽管在大多数的司法裁判案件中，项目模拟清算的方式获得了多数法院的支持，但是由于对项目模拟清算执行缺乏具体约定，因此，即使获得了法院的支持，如何落地实施，也是困扰双方的一大问题。

（三）税负承担问题双方产生争议

在投资并购协议中，双方一般对税负承担有了明确的约定。针对税负承担的问题，有交易方认为违反税收法律义务性要求，并以此要求调整税负负担条款履行义务。关于税负承担的约定是否有效，是否能够被实际履行，在司法裁判中，需要综合考虑税种、纳税人义务等多种因素进行判断。

二、“分地块或分业态合作模式”中的模拟清算实务

一、“分地块或分业态合作模式”概述

在房地产投资开发过程中，项目合作各方由于利益诉求的不同，将通过相互博弈以构建不同的项目合作开发模式，“分地块合作、分业态合作”就是其中较为复杂的一种。

分地块合作、分业态合作”合作开发模式的产生主要是由于合作一方（土地方）具备一定的资质或资源能够更为容易获得土地资源（如城市更新项目、产业勾地项目等），但其往往没有房地产开发经验，缺少品牌溢价及开发建设资金。该类合作方对土地资源溢价需求高且隐藏一些较为复杂的社会关系，但其对合规性要求不高，可承担土地正式获取之前的高风险，同时也没有业绩增长的压力及对市场份额的要求，其对于上市房企、品牌房企来说，正好与之形成优势与劣势的互补。品牌房企与该类合作方合作不仅能获取低价优质的土地资源，还可以通过合作方的安排隔离一定的风险，同时还可通过并表扩大其规模，美化其财务报表。但通过一定资质或资源优势获取的项目往往不如招拍挂的项目那么尽如人意，同一项目内既存在好吃的肥肉（住宅、商业类项目），亦存在难啃的骨头（产业项目、写字楼项目等）。于是便有了一方出地，一方出钱的“分地块合作”与“分业态合作”模式。

与其他模式相比，该模式不能对非合作地块进行剥离处理，不能另成立项目公司用于合作地块开发，合作双方仅能在原项目公司范围内对不同地块或业态进行分别开发，因此，该模式在实务中难点甚多，包括合作双方需要共用一个开发主体，在对外责任上无法明确划分，对内安排上，需要在股权治理、管理模式上进行有力管控。具体到实操中，除了要在合作协议中有明确的约定外，还要在后续对资金投入、股权分配、销售管理、盈余管理上做好充分的应对。

二、案例实务分析与对策

鉴于“分地块或分业态合作模式”的复杂性，需要时时对项目的进展进行管控，因此合作各方较多会采取“项目模拟清算”的方式，形成动态管理和精细化管理，以求通过“模拟清算”来降低该模式下的不确定风险。下面将以实务案例为例开展对该模式的分析：

实务案例一：分地块合作

T集团是H市房地产开发企业，有全资子公司甲（项目公司），甲公司名下有三块土地，分别是A地块、B地块、C地块，三个地块属成片开发，统一出让项目。现C地块已由T集团通过项目公司进行独立开发建设，已售面积已经达到可售面积的70%。在并购时点，该C地块项目已封顶，暂未竣工验收交付。除C地块外，A地块、B地块尚未支付地价，未进行开发建设。

T集团因资金紧张原因，拟引进知名地产公司D共同开发，达成合作要点如下：

1. 双方就A地块、B地块共同合作开发（合作地块），合作地块由双方共同投资，共享利润，同股同权。C地块仍由T集团继续完成销售开发（保留地块），由T集团公司独立开发，独享利润。但因三个地块不能分割原因，故不另设立项目公司，仍在甲公司名下进行合作开发。

2. 对于双方共同开发的A地块、B地块，D公司和T集团双方约定按60%：40%进行投资和利润分配，合作协议签订后，T将60%的股权转让给D公司，但双方在合作地块的利润按双方实际投资进行利润分配，60%为名义股权。

3. 合作地块的土地成本由T集团按6亿元包干，D公司在目标地块完成销售后，以6亿元土地成本模拟清算分得利润后，T集团通过回购D公司股权方式实现退出。

实务案例二：分业态合作

深圳W公司已完成该市G城市更新项目二期的计划立项、专规审批工作，还需要完成三资平台过会、拆迁赔偿、实施主体确认、供地等工作后开展开发工作。二期项目单元规划计容建筑面积 25 万平米，其中住宅 7.5万平米，商业1.15万平米，另还有保障房（人才安居房）、办公用房、产业用房、配套宿舍面积若干。除产业用房和回迁房外，其他都可对外销售。除此之外，该W公司尚有G项目一期产品已进入销售阶段。

现W公司因资金紧张，急需资金进入以便完成余下拆迁赔偿中货币补赔及补缴地价工作。

S集团作为全国Top30开发商，因面临项目断档，急需有成熟项目可以入市，同时来自于S集团公司业绩增长的需要，急需新项目并表，提高集团业绩规模。

现W公司与S集团公司达成如下合作要点：

1. 二期住宅及商业可售部分，S集团以固定单价的土地成本收购，总对价款约15亿元，该部分由S集团开发投资，开发后由S集团对外销售，享受该部分的开发利润。其他部分仍由W公司销售或自持，自负盈亏。

2. W公司保证向S集团提供15亿元可税前扣除的全额土地成本发票，若不能提供，则S集团按15亿元土地成本进行模拟清算，并分配利润后退出。

3. 为保证S集团对本一期和二期项目的并表，S集团要求持有项目公司不少于51%的股权，但该51%的股权为名义持股。除住宅和商业外，S集团不享受一期和二期除住宅和商业以外的利润。

4. S集团可为W公司就其自持和销售部分开发产品部分提供代建代融支持，按其集团统一对外利率标准收取约定利息，W公司应提供担保。

   上述D公司和S集团虽然获得了项目公司超过50%的股权，但实质上仅获取目标地块的权益，其余资产权益仍归合作方所有，该部分股权不作为合作双方决策和分配利润的依据，而仅是作为持股、并表的要求。

案例一中，基于目标地块与保留地块合作方式的特殊性，A地块、B地块、C地块对外是一个法人主体下的地产开发项目，但对内是分账管理，A地块、B地块由双方共同管理、合作开发，C地块由T公司独立开发，故目标地块与保留地块的成本、税费、收益和债权债务都按照各自独自核算，并分别成立专属资金账户专属记账及独立收、支。案例二中，S集团也仅对住宅及商业部分利润和业绩要求。

在项目公司内部，对于合作地块与保留地块分工核算要求，项目公司需要将不同地块开发虚拟成内部机构，各有自己的资产负债表、利润表、现金流量表及权益表，才能方便未来模拟清算与利润分配。进而要求不同地块应有各自独立的人员管理、资金管理、成本费用管理、销售管理，乃至品牌管理。

三、模拟清算的重点工作预判

根据笔者以往的项目经验，通常在该类模式项目中的模拟清算一般需要有如下几点重点工作：

（一）区分成本对象，归集成本与费用，实现独立核算

在分地块或分业态合作模式中，基于同一建筑物的不同地块不可分割建设，分业态合作则要考虑物业分布是否方便能分割建设，虽然对外是由项目公司作为甲方统一签订总包合同等各类合同，并支付资金，成本费用也一并在项目公司列支，但对内则应按不同的受益对象对成本费用进行归集和分摊，并最终归属各自实际承担人。因此，在实务操作中，需要对不同成本对象（合作地块及非合作地块）的开发成本及税费进行独立核算。凡是可以专属于某成本对象费用、收益、责任、投入均进行专属记账，独立核算，包括但不限于：专属于各成本对象的开发建设成本（设计费、监理费、工程施工费、营销费用、员工报酬及福利待遇等）、销售收入、物业价值、税、费，以及各成本对象开发建设过程中所发生的债务、责任、赔偿、处罚等。

（二）做好分账工作，独立资金管理

既然在分地块或分业态合作模式中，各方是分地块/分业态合作的，那么对资金账户进行独立设置，更容易分清权责。具体实务操作中，应对各成本对象独立开立银行账户，并各自对应各成本对象的收入和支出，便于资金方面的独立核算。如在分地块合作项目中，所开立账户可以分别命名为“保留项目专属资金账户”和“目标土地专属资金账户”，针对其中保留项目专属资金账户由甲乙双方进行共管，保留项目的销售回款优先用于保留项目的开发建设及债务偿还，而针对“目标土地专属资金账户”则由甲乙双方另行按照共同开发的原则进行约定。

（三）做好税负分配，预留税款以保证清缴

在分地块或分业态合作模式中，对于不同地块，由于合作范围不一样，各方所应承担的税费也是各方关注的一大重点，故需要分开核算，并以预留税款的方式以保证统一对外清缴。

一般针对企业所得税、土地增值税的分摊方式为保留项目的税费由合作方独自承担，目标土地的税费由项目公司承担。项目公司股权转让完成前，项目公司的应交税、费、罚款、滞纳金等均由合作方承担，项目公司股权转让时所产生的一切税收、费用由双方按法律规定各自承担。

（四）债权债务独立区分，做好责任划分

在分地块或分业态合作模式中，合作各方应区分各自的债权债务关系，方能进一步理清资金关系和利润。一般在实务中，针对项目公司的债权、债务按照保留项目、目标土地予以分割，两部分分别对债权债务予以独立核算，通过不同的专属资金账户负责收款和还款，保留项目专属资金账户金额不足还款的，由合作方负责补足；目标土地专属资金账户不足还款的，则由双方按股权比例同步投入补足。自股权转让完成之日起，项目公司发生的债权债务按照实际发生所属区域予以划分。

（五）项目融资应各自解决

在分地块或分业态合作模式中，各自地块的资金应由各方各自解决，而合作地块的资金双方按比例共同解决，或以项目公司作为主体对外融资，或向股东融资，但可以由一方替另一方代为投资，并收取利息。比如，目标土地开发建设所需资金首先由项目公司对外融资解决，如项目公司融资需要股东提供担保时，合作双方需按股权比例为项目公司融资提供担保，若一方未能提供相应担保，其他方可代为担保，未提供担保方应按一定比例向代为提供担保方支付补偿。

三、开发商与地主方合作开发的模拟清算实务

一、分业态合作中的模拟清算

（一）合作背景及交易说明

w公司：缺钱，有地，无品牌，擅长一级开发，不在意业绩。

S集团：不缺钱，有品牌，缺项目，快周转，擅长二级开发，冲业绩，冲排名。

现W公司与S集团公司达成如下合作要点：

1. 分业态合作：二期住宅及商业可售部分，S集团以固定总价包干土地成本收购，总对价款约15亿元，该部分由S集团开发投资，开发后由S集团对外销售，享受该部分的开发利润。其他部分仍由W公司销售或自持，自负盈亏。

2. 包干地价：W公司保证向S集团提供15亿元可税前扣除的全额土地成本发票，若不能提供，则S集团按15亿元土地成本进行模拟清算，并分配利润后退出。

3. 名义股权：为保证S集团对本一期和二期项目的并表，S集团要求持有项目公司不少于51%的股权，但该51%的股权为名义持股。除住宅和商业外，S集团不享受一期和二期的利润。

4. 代建代融：S集团可为W公司就其自持和销售的开发产品部分提供代建代融支持，按其集团统一对外利率标准收取约定利息，W公司应提供担保。

（二）模拟清算

1. 同一公司拥有多种业态，如何在不剥离条件下实现部分业态的合作？

开发商应明确入股目标公司取得一定比例股权的实质目的是获取目标部分100%的权益。同时，目标公司其余资产权益仍归合作方所有，目标部分与保留部分的成本、税费、收益、债权债务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。

2. 如何以分配物业方式处理部分溢价？

部分建成后的物业作为溢价支付给合作方，实质上相当于由目标公司向合作方分配该部分物业相对应的“利润”，可在协议中约定，该物业无论自持或销售，所产生的收益或产生的税费及其他支出均由合作方自行承担。

3. 对于合作方分配的该部分物业，与目标公司其他物业处理有何不同？

对于合作方应分配的该部分物业，如合作方拟自持经营，不对外销售，则目标公司在物业建成后，该部分物业由合作方通过目标公司自持经营，开发商获得其他物业销售所得收益后，退出目标公司。如合作方通过目标公司将该部分物业对外销售，则该部分物业在销售过程中取得的收益，以及应支付的税费，均由合作方承担；目标公司在取得相对应的销售回款后，归合作方自行支配，不纳入其他物业回款分配中。

（三）模拟清算的条款示例

1. 物业分配条款

项目土地建成后，地块一中的商业物业（商业比例不高于 20%的部分） 及该部分商业物业相应配置的地下车位（以下简称为“乙方物业”）所对应的权益由乙方单方享有，其他物业由项目公司对外销售，相关的权益全部归甲方单方享有。

2. 利润分配与退出约定

（1）若乙方选择对乙方物业部分进行自持，不对外销售的，则在除乙方物业外的其他可销售物业销售达到 100%且完成税务清算后，甲乙双方共同商定采用股权转让、减资或注销的方式退出项目公司，具体方式届时由甲乙双方根据降低双方税负的原则具体商定。因股权退出所产生的税费，由乙方承担。

若在甲方退出时，仍存在乙方按照本合同的约定应向甲方支付的费用，甲方在乙方补足所欠费用后退出项目公司。

如甲方先于乙方退出项目公司的，乙方承诺除业主委员会决议或政府原因外， 项目公司仍应选聘甲方指定的物业公司负责项目土地物业管理单位。

（2）项目公司利润分配

a）对于除乙方物业外的其他物业所产生的利润，项目公司在不存在资金缺口的当年，项目公司股东借款、对外融资全部清偿后，在符合项目结算要求并且足额计提相关的税费及法律规定的盈余公积金的前提下，按以下顺序分配当期利润：

如项目公司竞得项目土地时，实际需支付的“扣减补偿楼面地价”小于X元/㎡的，则目标公司将按照以下方式计算的款项作为利润分配给乙方：乙方可分配的利润=（X元/㎡-扣减补偿楼面地价）*项目土地计容可售建筑面积*50%；

对于上述乙方可分配的利润，由项目公司在竞得项目土地后 15 个工作日内， 先行以往来款方式支付给乙方，待满足利润分配条件时，由乙方以利润分配款等额冲抵借款。

项目公司向乙方分配完上述利润后，剩余全部利润由甲方享有。

b）乙方依照本协议所分得物业面积所产生的权益归乙方单方享有。

二、分地块合作中的模拟清算

（一）交易背景与合作说明

（二）模拟清算实务

1. 同一公司拥有多宗土地，如何在不剥离地块条件下实现部分地块的合作？

开发商应明确入股目标公司取得一定比例股权的实质目的是获取目标地100%的权益。同时，目标公司其余资产权益仍归合作方所有，目标地块与保留地块的成本、税费、收益、债权债务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。

2. 对于纳入保留地块核算的债务，如何确保债权人不向目标地块或开发商追偿？

由于债务独立划入不同的地块核算属于合作双方内部的约定，无法对抗第三方，因此对于目标公司对外债务中的第三方负债，应优先进行偿还。目标地块核算债务部分价款优先用以偿还第三方债务，确保目标公司纳入保留地块核算的债务均为合作方或其关联方的债务。同时，合作方应在协议中承诺，对于目标公司应向其偿还的债务，由保留地块偿还，不要求目标地块及开发商进行偿还。

（三）核心条款示例

1. 债权、债务独立核算条款

（1）目标公司的债权、债务按照目标地块、保留项目予以分割，两部分分别对债权债务予以独立核算，通过不同的专属资金账户负责收款和还款，保留项目专属资金账户金额不足还款的，由乙方负责补足；目标地块专属资金账户不足还款的，则由甲方负责补足。

（2）截止本合同签订之日，目标公司债务总额为xxxx万元（具体明细详见附件，其中包含目标公司对乙方的负债合计XXX万元，目标公司对其他第三方负债XXX万元）。上述债务中纳入目标地块核算的债务额度为xxx万元，其他均纳入保留项目核算范围，由乙方自行承担。如存在附件债权债务明细表中未披露的其他债务（包括或有债务）的，由乙方承担连带责任，纳入保留项目的核算范围。对于纳入目标地块核算的债务，乙方同意，目标公司在收到甲方依照第六条向目标公司提供的股东借款后，优先偿还除乙方负债外的其他第三方负债，乙方股东借款之外的其他负债全部清偿完毕后如有余额，则在余额范围内向乙方偿还部分股东借款。乙方承诺，关于未能在上述余额范围内获得清偿的乙方股东借款，全部纳入保留项目核算，由乙方通过保留项目收益进行偿还，乙方不得要求甲方或通过甲方在目标公司的权益进行偿还。

（3）本合同签订之日起至股权转让完成之日止，目标公司所发生现金、债权、债务变化及新签订合同纳入保留项目的核算范围，通过保留项目专属资金账户收取及支出款项。

（4）自甲方入股目标公司完成之日起（办理完毕股权变更工商登记为准，下同），目标公司发生的债权债务按照实际发生所属区域予以划分。

2. 保留地块的资金管理条款

（1）保留项目后续投资及管理所需资金由乙方解决，“保留项目专属资金账户”由甲、乙双方共同管理，资金使用由甲、乙双方共同签字执行，除非资金的使用影响甲方的权益的，甲方应立即配合。如“保留项目专属资金账户”资金不足， 由乙方另行追加投入。

（2）保留项目专属资金账户开设网上支付功能账户时，应同时设置两套网银U 盾及网银密码，甲、乙双方各持有一套网银U盾及网银密码，经双方共同确认后方可通过网银付款。

（3）乙方须保证及时、足额投入保留项目开发建设资金以及日常经营管理费用，因乙方未能及时足额提供经营管理所需资金，导致保留项目或目标地块遭受损失，由乙方承担相应的责任。

（4）保留项目专属资金账户的资金在预留足额资金支付后续工程费用及偿还银行借款、按照法律规定预提足额税费后，剩余部分可用以偿还乙方（含向目标公司提供了借款的乙方关联公司，下同）向目标公司提供的借款。

文章来源：房地产财税咨询