以房抵工程款，这样操作最省税

实际工作中，房地产公司、建筑公司、劳务公司因资金关系，往往会出现房地产公司以房抵给建筑公司，而建筑公司又交房屋抵给劳务公司的情况发生。

受宏观经济环境和房地产调控等因素的影响，不少房地产公司出现资金周转不灵或资金链断裂的情况，影响到工程款的拨付，因此，房地产公司就将房屋作为工程款抵给建筑公司，而建筑公司也因为房地产公司款按期支付工程款，出现资金紧张而将房开公司以房抵工程款的房产抵给劳务公司。

营改增以后，以房抵工程款视同不动产销售，建筑公司取得房产视同于购买房产，再将房产抵抵给劳务公司，视同于建筑公司将房产销售给劳务公司，在两个环节都会产生相关的税费。

公司转让房产应缴的税费如下：

一、增值税

(本次合同价-买入价)/1.05*5%

增值税附加：(本次合同价-买入价)/1.05*0.65%

二、土地增值税

土地增值税=增值额*税率-扣除合计*速算扣除系数

扣除合计：买入价格+买入交易手续费+买入契税+城建税及附加+本次印花税+评估费+折旧+中介费

增值额：卖出-增值税-(扣除合计)

折旧=买入价格*5%*年限

增值率=增值额/扣除合计

三、房产税

买入价*80%*1.2%*年限

这是一个容易忽视的税种：持有期间每年缴纳，若未缴纳，出售时需连同滞纳金一并缴纳

四、印花税

本次合同价*万分之五

五、契税

本次合同价*3%

那么如何避免建筑公司与劳务公司抵款环节的税呢？肖太寿博士说，做好以下四份合同就可以了：

第一份合同：建筑公司与房开公司签订一份债权转让协议书，相当于建筑公司向房开公司履行债权手续，即建筑公司向房开公司收工程款；

第二份合同：建筑公司与劳务公司签订一份债权抵减债务协议书；

第三份合同：房开公司与劳务公司签订售房协议书；

第四份合同：房开公司与劳务公司要签订一份应收债权抵减购房款协议书；

以房抵工程款的税务管控策略

（一）以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理”的税务风险及管控策略

以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理”的税务风险：导致房地产企业减少收入而少缴纳土地增值税，将引起税务机关对房地产企业进行纳税调整的税务风险。

1、以房抵工程款的抵债行为必须视同销售依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税。

根据财税[2016]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。以房抵债属于取得其他经济利益的销售，需要交纳增值税。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。基于以上税收政策的规定，房地产企业与建筑企业签订的以房抵工程款的协议，该协议工程折价的实质是房地产企业通过协议工程折价销售其建筑工程抵偿建筑企业的工程款，房地产企业要视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。房地产企业与建筑企业达成的协议工程折价的价格往往偏低又无正当理由，导致视同销售收入减少，最终的结果使房地产企业少缴纳土地增值税。

2、税务机关对交易价款偏低且不合理给予纳税调整的法律依据。

《中华人民共和国税收征管法》第三十五条第六款规定：纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条及《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第十六条之规定，纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定销售额：

（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

财税【2016】36号文之附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条 ：纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组     

成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

3、“价款明显偏低且不合理”的司法界定

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） （法释〔2009〕5号）第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。基于此法释〔2009〕5号的司法解释，发包方与承包方就工程进行协议折价时，务必将价格定在不低于交易地的指导价或者市场交易价百分之七十。

4、税务机关对“价款明显偏低且不合理”的价格进行纳税调整的尺度：不的低于市场价的70%。

根据以上法律税收政策分析，如果房地产企业与建筑企业发生“以房抵工程款”的情况下，一定要掌握和审查房地产企业以房抵工程款的折价金额不得低于房地产企业用于抵建筑商工程款的开发成品的市场价格的百分之七十。

例如：如果房地产企业拖欠建筑企业工程款1000万元，房地产企业抵建筑企业工程款的开发成品的市场交易价为2000万元，则1000万元小于1400万元（2000万元×70%），该交易行为“价款明显偏低且不合理”的行为，必须对房地产企业依照1400万元申报缴纳土地增值税。

（二）建筑商将房地产企业以房抵工程款签订合同的税务风险及节税的合同签订技巧

1、签订合同多缴纳税的税务风险

实践中，当房地产企业拖欠建筑企业材料，建筑企业拖欠材料供应商或其他个人借款的情况下，为了相互低债，房地产企业与建筑企业签订“以房抵工程协议”，然后建筑企业又与材料供应商或个人签订以房抵材料款或欠款的合同。以上签订的合同将对建筑企业和房地产企业视同销售征收增值税、企业所得税和土地增值税。

2、建筑商将房地产企业以房抵工程款的房屋自用情况下的合同签订技巧

以房抵工程款自用的房屋，其实质就是建筑商向房地产开发企业购买房屋，支付购房款，房地产开发企业支付工程款，依据《中华人民共和国合同法》第91条第3款规定，在等额范围内二者相抵销。在实践中，以房抵工程款建筑商自用的房屋，往往是前面所谈到的第一种和第二种形式的房屋。针对这种以房抵工程款建筑商自用的房屋，房地产企业都会给予建筑商优惠的价格，以房抵完建筑商工程款后，还有一定的差额。因此，建筑商将房地产企业以房抵工程款的房屋自用情况下的合同必须按照以下方法进行签订：

第一，实际工程款与用以抵付的房屋价款差额的处理。

实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致，必将出现差额，因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何处理。

第二，必须在以房抵工程款的协议中明确房屋交付的具体期限

第三，在协议中明确抵付工程款的房屋面积和单价，销售单价按照协议约定的抵付工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面积进行计算。

第四，发票开具和税费的处理。

在以房抵工程款协议中，必须明确房地产企业按照抵付工程款金额向建筑商开具销售不动产的增值税专用发票，建筑企业向房地产公司开具建筑业的增值税专用发票。有关税费各自承担。

第五，在以房抵款合同中双方应明确用以抵付工程款的具体房屋。

在一些以房抵款合同中，关于用以抵付的房屋，有的合同约定以房地产开发企业指定为准；有的约定由建筑商在房地产开发企业开发建设的楼盘中自行选择，但两者均未明确哪套房屋用以抵付工程款。如产生纠纷，双方对于用以抵付的房屋说法不一，法院可能以约定不明为由判决房地产开发企业直接以货币形式向建筑商支付工程款。因此，应在以房抵款合同中明确约定具体的楼号、房号等内容，最好附图。

3、建筑商将以房抵工程款的房屋出售于他人或用于抵供应商材料款的合同节税签订技巧

（1）出售他人的合同签订技巧

建筑商另行寻找购房者因其未取得房屋所有权，不能直接与该购房者签订商品房买卖合同，因此，必须由建筑商寻找的购房者直接与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，购房款由购房者直接向建筑商支付或向房地产开发企业支付由其支付给建筑商。

（2）用于抵供应商材料款的合同签订技巧

第一，房地产企业、建筑商和材料供应商三方欠款均相等的情况下，合同签订技巧如下：

房产企业与建筑企业、材料供应商签订三方债务偿还协议，协议约定：由房产企业将抵债商品房直接销售给材料供应商，材料供应商将房款汇给房产企业，房产企业收材料供应商房款后再汇给建筑企业偿还债务，建筑企业收房产企业欠款后再汇给材料供应商偿还债务。或者协议约定：卖方为房地产企业，买方为材料供应商，购房款支付方为建筑商。建筑商代替材料供应商支付给房地产企业的购房款抵付建筑商拖欠材料供应商的材料款；材料供应上委托建筑商支付房地产企业的购房款用于抵付房地产企业拖欠建筑商的工程款。

第二，在三方欠款均不相等的情况下，合同签订如下：

房产企业与建筑企业、材料供应商签订三方债务偿还协议，协议约定：房地产企业是卖方、材料供应商是买方，建筑企业是付款方。建筑企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款不仅用于抵房地产企业拖欠建筑企业的工程款，而且用于抵建筑企业拖欠材料供应商的材料款。

同时，建筑企业与材料供应商签订债务重组协议，约定：材料供应商免除向建筑公司应收材料款与建筑企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款的差额部分债务。

文章来源：房地产财税咨询