土地增值税时抵押房产的价格如何确定？

在生产经营过程中，房地产企业不乏将自有房产抵押获取资金的情形，被抵押的房产最终是否需要纳入清算范围?清算价格如何确定?这都是许多财务人员关注的问题，今天小编将这一问题为大家进行梳理。

一、是否纳入清算范围

房地产企业以房产作为抵押品贷款时，需要考虑是否能够偿还债务。如果贷款人在约定的期限内可如期归还贷款，该抵押物并未丧失所有权，在未出售的情况下，可不纳入清算范围。

如果贷款人无法按时偿还债务，债权人通常会采取强制执行程序，包括拍卖抵押物以偿还债务。在这种情况下，抵押的房产会通过拍卖来出售，这意味着该房产将被处置，其所有权将发生变动，需要纳入清算范围，从而触发土地增值税的计算和缴纳。

二、如何定价

当被抵押的房产被纳入清算范围内时，在土地增值税清算中需要确定其转让价格。如何确定销售价格是大家关注的问题，一般来说，会有如下几个思路：

参考抵押价格：抵押金额与市场价值可能存在差异：抵押金额是根据抵押合同中的约定确定的，通常是贷款金额或贷款与房产价值的比例。然而，抵押金额并不一定反映房产的实际市场价值，通常与市场价值之间存在差异。在土地增值税清算中，抵押金额可能存在主观因素或与市场实际情况不符的情况，因此小编认为不能作为独立的定价依据。

参考估价评估：通过委托房地产评估机构对被查封的房产进行估价评估，以确定其市场价值或公允价值。评估报告将提供定价的依据。

参考拍卖价格：如果该被查封房产经过拍卖程序进行处置，可以参考拍卖结果中的成交价格作为转让价格的依据。拍卖价格更加客观，能够反映当前市场的供需关系和房产的实际价值。它反映了市场对该房产的认可程度，并在一定程度上减少了评估价值的主观性。

参考市场行情：如果没有进行拍卖或评估，也可以参考类似房产的市场行情和相邻房产的成交价格来确定转让价格。这需要考虑市场供需关系、房产特征和地理位置等因素。

综上所述，虽然抵押金额可能提供一些参考信息，但小编认为，在土地增值税清算中，更稳妥的做法是根据市场实际情况确定转让价格，如通过房地产评估机构的估价评估、拍卖结果或参考相邻房产的市场行情等。这样能够更客观、公正地反映房产的实际价值，并确保清算过程的合法性和准确性。

为了遵守法律规定、确保税务合规性、保护权益相关方的权益，通常将被查封拍卖的房产纳入土地增值税清算范围是必要的。但值得注意的是，具体的定价原则可能因主管税务机关的要求而有所不同，建议在进行土地增值税清算时咨询当地主管税务机关，以确保遵守适用的法律规定和程序要求。

文章来源：中道财税 作者：常则宇