开发费用，各地扣除有讲究！
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条规定计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本；
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；
（四）旧房及建筑物的评估价格；
（五）与转让房地产有关的税金；
（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项法规计算的金额之和，加计20％的扣除。
今天我们重点来聊聊第（三）项开发费用，《细则》中规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府法规。
那么开发费用如何税前扣除？哪些地方有相关政策规定呢？
1、国家规定
关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]48号） 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 （一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号） 三、房地产开发费用的扣除问题 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 土地增值税清算鉴证业务指引（试行） 第四十三条 对被鉴证人按县级以上人民政府的规定售房时代收的各项费用的鉴证，应当采取下列程序和方法： ...... （二）当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。 第四十六条 取得土地使用权所支付金额的鉴证，应当重点关注以下事项： ...... （三）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形； 第四十八条 前期工程费、基础设施费的鉴证，应当重点关注以下事项： ...... （二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费； 第五十条 公共配套设施费的鉴证，应当重点关注以下事项： ...... （二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费； 第五十二条 利息支出的鉴证，应当重点关注以下事项： （一）是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用； 2、福建省规定 关于土地增值税普通标准住宅的界定及“三项费用”扣除比例问题的通知（闽财税政[1995]056号） 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的有关规定，经请示省政府批准，现将我省普通住宅与其他住宅的具体划分界限，开发土地和新建房及配套设施的费用（指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，以下简称“三项费用”）计算扣除的具体比例通知如下： 二、“三项费用”按以下原则确定：凡房地产开发企业财务费用中的利息按税法规定据实列支的，其房地产开发费用，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％计算扣除；凡利息不符合据实列支条件的，其房地产开发费用，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和10％计算扣除。 关于市十五届人大五次会议第1530号建议的答复（榕税函[2021]53号） 不同类型扣除项目金额分摊 根据福建省税务局公告（2018年21号）、福州市税务局公告（2018年1号），取得土地使用权支付金额、房地产开发费用按照可销售面积分摊；...... 关于土地增值税若干政策问题的公告（国家税务总局福州市税务局公告2018年第1号） 一、关于同一清算单位不同类型房地产扣除项目金额的分摊问题 （一）取得土地使用权所支付的金额、房地产开发费用按可售面积计算分摊。 ...... 厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法 第二十五条 房地产开发费用按以下方法处理： （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％计算扣除。 纳税人向金融机构贷款支付的利息，同时满足具有利息费用性质、金融机构和借款人是索取和偿还利息的权利义务当事方、金融机构提供相关证明、能够按项目计算分摊等条件下，予以据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 纳税人据实扣除利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。 纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。 （二）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，参照本项扣除。 （三）纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一项、第二项所述两种办法。 （四）利息费用的分摊参照本办法第二十四条第一项分摊方法处理。 ...... 第二十七条 纳税人整体购买未竣工房地产开发项目（在建工程）、投入资金继续建设后转让的，其扣除项目如下： ...... （三）房地产开发费用； 3、上海市规定 转发财政部《印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》及本市的补充规定（沪地税地[1995]36号） 一、关于房地产开发费用扣除比例的确定 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。 4、辽宁省规定 关于征收土地增值税有关问题的通知（辽政办发[1995]24号） 一、房地产开发费用（指与房地产开发项目有关的财务费用、销售费用、管理费用）扣除的标准。凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，经县级税务机关核准后，房地产开发费用中的利息支出，允许按不超过商业银行同类同期贷款利率计算并据实扣除；对扣除利息支出后的房地产开发费用不超过《细则》第七条（一）、（二）项规定计算金额之和（以下简称开发产品成本）5％的，据实扣除，超过开发产品成本5％的，按5％计算扣除。对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用不超过开发产品成本10％的，据实扣除，超过开发产品成本10％的，按10％计算扣除。 关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2014年第1号） 七、房地产开发费用的扣除 (一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。 (二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 (三)全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除 5、山东省规定 关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号） 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。据实扣除的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。 房地产开发企业向金融机构支付的咨询费等非利息支出以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。 2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 3.既有向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本项第1目、第2目所述两种办法。 青岛市房地产开发项目土地增值税清算管理办法 第三十二条 对开发企业整体购买未竣工房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下： ...... （三）房地产开发费用（开发企业整体购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数）； 关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号） 第十八条 开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六条 （一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。 凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。 关于土地增值税若干具体问题的通知（济宁市地税局） 六、关于按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题 房地产开发企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入"取得土地使用权所支付的金额"项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入 "房地产开发费用"项目扣除。 6、广东省规定 江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局江门市税务局公告2018年第3号） 第三十八条 审核房地产开发费用扣除： （一）金融机构，是指取得中国银行保险监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。 （二）审核纳税人是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。 （三）纳税人据实列支利息支出的，审核其提供的贷款合同、利息结算单据或发票的完整性、真实性。 （四）纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。 （五）全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（国家税务总局深圳市税务局） 主管税务机关可按照以下方法核定开发成本、开发费用： 1.确定土地价款。以国土产权管理部门提供的土地价款或同期该地块基准地价为准。 2.核定开发成本。成本核定可选择以下方式确定： （1）房地产开发企业上报政府相关部门审定或备案的房地产投资总规模、土地成本、工程造价成本等相关数据或者房地产开发企业在国土产权管理部门办理产权初始登记中有关土地成本以及开发成本等相关数据。 （2）参照住房建设部门公布的建筑工程造价成本。 （3）同一地区、同一类型、同一年度、销售档次相近的房地产开发成本。 3.核定开发费用。开发费用=（土地价款＋已核定开发成本）×10%。 关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局中山市税务局2022年第1号） 房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除。 关于确定土地增值税若干问题的通知（东地税发[1996]9号） 一、房地产开发费用的扣除比例。对财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之和的百分之五计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之和的百分之十计算扣除。 7、山西省规定 关于土地增值税有关问题的通知（晋政发[1995]84号） 一、关于房地产开发费用扣除比例的确定 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金融之和的５％计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的之和的１０％计算扣除。 8、黑龙江省规定 关于土地增值税若干政策问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号） 八、关于房地产开发费用扣除问题 (一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除 (二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除 9、河北省规定 关于转发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知（冀地税发[1995]38号） 一、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下称《细则》）第七条（三）款中关于房地产开发费用的扣除标准： （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按《细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％计算扣除。 10、广西省规定 关于土地增值税清算有关政策问题的公告（南地税公告[2016]3号） 二、关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金扣除问题 (二)凡属房地产行业及其他行业普遍缴纳的政府性基金和行政事业性收费，在清算时应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。 11、四川省规定 关于贯彻〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的补充规定（川财税[2010]12号） 一、关于房地产开发费用的具体扣除比例。 (一)凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条第(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%计算扣除。 (二)财务费用中的利息支出，凡能够转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》，第七条第(一)、(二)项规定计算的金额之和的4%计算扣除。 计算房地产开发费用扣除额时，纳税人只能选用上述一种方式。 12、横琴粤澳深度合作区规定 关于横琴粤澳深度合作区土地增值税预征事项的公告（国家税务总局横琴粤澳深度合作区税务局2023年第3号） 房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除。 13、内蒙古自治区规定 内蒙古自治区土地增值税清算管理办法 第三十四条 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 （三）既有向金融机构借款，又有向非金融机构借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一项、第二项所述两种办法。 （四）纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息支出以及超过贷款期限的利息部分和罚息不予扣除。 ...... 第四十一条 纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下： ...... (三)续建房地产开发费用； 14、浙江省规定 关于土地增值税若干政策问题的解答（浙江省地方税务局） 房地产开发项目中售楼处、样板房等用房的建造费和装修费如何计算扣除？ 答：......如不属于经相关部门审批的项目建筑面积内的用房，其建造成本和装修费用应列入“房地产开发费用”中的“销售费用”科目核算，“房地产开发费用”按《实施细则》第七条第（三）款规定计算。 同一项目是否可采取不同的房地产开发费用计算扣除方法？ 答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，针对财务费用中利息支出的不同处理，房地产开发费用有两种计算扣除方法。现规定对同一项目内计算扣除额时，只能采取同一种计算方法。 关于明确土地增值税清算有关成本分配政策的通知（磐地税政[2010]6号） 三、对综合用房的土地购置成本分配按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；销售税金按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按商业用房、住宅建筑面积占比计算确定。 关于土地增值税清算若干政策问题的公告(国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号) （二）房地产开发成本的分摊 房地产开发项目中，开发成本相应合同明确受益对象的，直接计入对应的受益对象；未明确受益对象或有多个受益对象的，按照以下方法进行分摊： 1.纳税人取得的同一宗土地进行分期或者同时开发多个清算单位的，按照可售建筑面积比例分摊共同的开发成本。可售建筑面积包括没有独立产权，通过产权证附注注明的附属设施面积。 同一宗土地各清算单位清算时间不一致，未清算单位可售建筑面积无法确定的，按各清算单位的规划建筑面积计算分摊；建筑面积无法确定的，按各清算单位的占地面积计算分摊。 2.根据受益性原则，多个清算单位共同发生的公共配套设施费，按照清算时实际已发生的金额在本次清算单位和未清算单位中计算分摊。 3.同一清算单位内不同房产类型共同发生的开发成本按可售建筑面积比例分摊。 4.销售已装修房屋，商品房买卖合同明确受益房产类型的，装修费用直接计入对应房产类型。 （三）房地产开发费用的分摊 房地产开发费用参照本公告第七条第二项分摊方法处理。 15、海南省规定 关于修改《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告（国家税务总局海南省税务局2023年第2号） 房地产开发费用的扣除应按以下规定处理： (一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除; (二)凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本项扣除; (三)纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法; (四)纳税人向金融机构支付的非利息支出以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。 关于修改《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号） (二)扣除项目金额 ...... 3.房地产开发费用。开发费用=(土地价款+已核定开发成本)X10%; 关于金钟大厦土地增值税问题的批复（琼地税函[2010]252号） 鉴于金钟大厦为“主体工程完工”的半拉子工程，未达到入住条件，海南巨力嘉实业有限公司（非房地产开发企业）通过竞拍取得金钟大厦第23、24层后，投资进行续建，并对外销售。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条有关规定，在计算土地增值税时，对海南巨力嘉实业有限公司所支付的金钟大厦第23、24层的购买价款、续建的成本费用、与转让房产有关的税金，以及所发生的房地产开发费用给予扣除，但不适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（六）项“加计百分之二十的扣除”规定。 关于蔚蓝海岸项目土地增值税扣除成本问题的批复（琼地税函[2011]358号） 一、关于房地产开发费用的扣除问题 (一)房地产开发企业仅向金融机构借款，能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，其不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出，超过“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%的，允许据实扣除，其他房地产开发费用的扣除比例为5%。 (二)以下情形，房地产开发费用的扣除比例为10%： 1、第(一)项中的利息支出，未超过“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%的; 2、房地产开发企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的; 3、全部使用自有资金，没有利息支出的。 (三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，根据孰高原则选择适用第(一)项或第(二)项规定的办法计算房地产开发费用，不能同时适用两种办法。 16、贵州省规定 贵州省土地增值税清算管理办法（国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号） 第三十七条土地增值税清算扣除项目包括： ...... （三）房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，具体包括与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 ...... 房地产开发企业应当严格区分开发间接费用与房地产开发费用，不允许将属于开发费用性质的支出列入开发间接费用。土地增值税清算时，房地产开发企业应当提供费用划分的相关依据，不能提供费用划分依据的，视为房地产开发费用予以扣除。 ...... 第四十九条房地产开发企业发生的下列费用，应当视为管理费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。 （一）向母公司或总公司交纳的管理费。 （二）转让房地产过程中发生的诉讼费。 （三）为房地产开发项目购买的商业保险。 （四）为办理抵押贷款而支付的资产评估、测绘、抵押权登记等费用。 ...... 房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。 （三）房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。 （四）房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。 17、西藏自治区规定 西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 第二十七条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征 用及拆迁补偿费时应当重点关注： ...... （ 二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支 付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。 第二十八条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关 注： ...... （二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 第二十九条 审核公共配套设施费时应当重点关注： ...... （二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 第三十五条 与转让房地产有关税金的审核。 应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入 “管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除， 列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金” 予以扣除。纳税人缴纳的教育费附加、地方教育附加可计入“与 转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于 转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。 18、湖北省规定 关于印发《土地增值税征管工作指引（试行）》的通知（鄂税财行便函[2021]9号） 第四十六条 在清算审核过程中，主管税务机关认定纳税人计税依据准确，但存在开发成本、开发费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的情形，可按照以下方法核定开发成本、开发费用： ...... (三)核定开发费用。可按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 当开发成本按照核定方式确定时，开发费用=(土地价款+已核定开发成本)×10%。 19、安徽省规定 转发安徽省人民政府 《关于开征土地增值税几个有关问题的批复》的通知（皖地税政三字[1996]182号） 1、对房地产开发费用的扣除，各地要严格按照省政府批复的意见办理，即房地产开发费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供银行金融机构证明的，经市县（市）地税部门审定，可据实扣除，但最高不得超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％扣除。凡不能按照转让房地产项目计算分摊的利息支出或不能提供银行金融机构证明的房地产开发费用，按照《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%扣除。 20、河南省规定 关于土地增值税有关政策问题的通知（豫地税发[1995]167号） 一、关于开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）扣除比例问题： （一）房地产开发费用中的财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期货款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”、“开发土地和新建房及配套设施的成本”计算的金额之和的百分之五计算扣除； （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”、“开发土地和新建房及配套设施的成本”计算的金额之和的百分之十计算扣除。 21、江苏省规定 关于印发《无锡市土地增值税清算办法》的通知（锡地税发[2004]240号） (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 ...... 关于土地增值税若干征税问题的处理意见（锡地税政一函[2013]1号） 根据 苏地税规〔2012〕1号规定，政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理： （1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。 （2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。 2、前期物业管理费的扣除 前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理，房地产公司支付给物业管理公司的前期物业管理费发生在房地产开发各环节之外，不属于《土地增值税暂行条例实施细则》中列明的房地产开发成本的各项内容，不得作为房地产开发成本进行扣除，应计入房地产开发费用。 六、房地产开发费用 1、资金占用费、顾问费 房地产开发企业因项目开发需要向银行贷款，在支付利息的同时支付资金占用费或者顾问费的，其支付的资金占用费和顾问费不得作为实际支付的利息处理。
文章来源：土地增值税金穗源
