车位产权属于谁？会计处理是关键（上）

中南世纪城小区位于昆山市东部，是当地大型社区之一。业主们介绍，该小区开发商为中南置业，物业也是开发商配套的。此前，开发商和物业承诺在交齐物业费的情况下，自住业主每家可以录入两个车牌号，其余车辆按照一天5元标准收费。但从今年6月开始，有业主接到开发商电话称，要通过以租代售的形式销售车位，每个车位在5万元左右，且无法办理产权证。但因无法提供相关归属权证明文件，车位销售行为遭到业主们的抵制。

不止是中南世纪城，在昆山张浦镇碧悦湾花园，也出现了因开发商销售车位导致业主无法停车的情况。上游新闻记者在该小区看到，地下停车位都安装了车位锁，且地下停车场楼栋间道路上还安装了道闸。“开发商为了卖车位，只拿出一部分车位出租，每个月续签一次，且不能停在此前租赁过的车位上。安装道闸是为了避免业主停在自家楼下。”业主们表示，该小区车位同样是以租代售的形式，无法办理产权证。

走访中出现类似情况的多个小区业主向上游新闻记者表示，他们不是不愿意购买车位，而是因为目前昆山对于社区地下车库非人防车位的产权归属始终没有明确，也无法办理车位产权证。“申请过政府信息公开，当地政府也无法确定地下车位明晰的归属权，这种情况下以租代售是对业主权益的侵害。”有业主表示。

官方回应：法院确认开发商有处置权

对于中南世纪城业主车位产权问题，上游新闻记者注意到，11月3日，昆山开发区规划建设局和震川街道办事处发布了一份《告全体业主书》，其中提到，经向昆山市有关部门核实相关情况，同时根据昆山市人民法院（2023）苏0583民初21275号民事判决书认定的事实和结果，中南世纪城花园开发商对地下非人防车位享有处置权（不是产权——记者注）。但业主向上游新闻记者表示：“涉案的是四期房屋，而四期与一到三期并非同一开发商，且判决书中也提到是四期具体车位号，既然不是一个开发商又如何认定全小区的车位都归开发商所有呢？”

对此，该小区所在的震川城市管理办事处工作人员回应称，该文件是依据法院判决发出的，虽然不是一个开发商，但两个开发商同属于一家公司，四期的建设成本中不包括地下停车场，由此可以认为一至三期的地下停车场也不在建设成本中，因此认定开发商具有处置权。但昆山开发区规划建设局工作人员则表示，目前该局无法认定车位的处置问题，该文件的主要依据是法院判决。对于业主提出涉案车位在四期与一至三期不属于同一开发商的，是否能认定统一归开发商所有，目前还需要做进一步核实。

地下车位处置权到底归谁？为何无法办理车位产权证？上游新闻记者以业主身份从昆山市自然资源和规划局法制科了解到，车位建设审批目前在开发区和镇一级建设规划部门，昆山市自然资源和规划局从未明确确认车位归属权问题，目前仍在要求属地进行妥善处理。对于车位产权证办理情况，昆山市不动产登记中心工作人员回应称，不动产登记中心是办证的最后一道程序，目前相关部门和开发商均无法提供办证所需要的完整审批材料，所以全昆山都无法办理（车位产权证）。

车位产权到底属于谁，有何依据呢？九鼎财税认为，首先应区分车位是属于规划内车位还是规划外车位？判定规划内车位时，要结合会计处理，判定权属。判定方法，请参看牛鲁鹏老师著作的《房地产全流程税收筹划与风险应对》一书第七节土地增值税清算环节，第三节车位的分类与税务处理第258页。也可在本公众号继续看下回分解。

(一)规划内车位规划内车位

所谓“建筑区划内规划车位”是指房地产企业经建筑规划部门批准，在建筑区划内按照配置比例要求设计、建造的用于停放汽车的车位，此处的车位不包含人防车位。

对于规划内车位的权属,《民法典》第二百七十五条第一款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

1.地下规划车位。

判断地下规划车位权属时，可以依据如下顺序:

首先依据《民法典》第二百三十一条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，房地产企业因合法建造行为取得了规划车位的原始权利。

进一步判断时，应依据《城市地下空间开发利用管理规定》(建设部令第108)第二十五条规定的“谁投资、谁所有，谁受益、谁维护”的原则。

 综上，判定规划车位属于房地产企业还是全体业主所有时，一是要关注其是否纳入小区容积率、是否纳入公用分摊、是否摊入建筑成本;二是要关注合同条款的约定。

2.地面规划车位。

所谓“地面规划车位”是指房地产企业经过规划部门批准占用业主共有的道路或者其他场地，所设置的地面车位。

（二)规划外车位

  所谓“规划外车位”，是指房地产企业为满足业主日常生活及公共使用需要，未经有关部门规划，占用业主共有的道路或者其他场地改造而成的车位。

《民法典》第二百七十五条第二款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释(2020]17号)第六条补充规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”

(三)普通无产权车位的税务处理

房地产企业按照政府规划进行合法建设，完成项目开发后，即依据事实行为

原始取得了普通无产权车位的所有权，尽管不能办理权属登记，但是房地产企业对其有权处置，主要通过转让有限产权和出租两种方式来进行处置，

1.转让有限产权的税务处理。

第一种，计算收入，扣除成本费用

第二种，不计收入，不扣除成本

第三种。全部作为公共配套设施

2.出租的税务处理。

当车位滞销时，企业为了减轻资金压力，一般会通过出租的方式处置车位，此时车位有限产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

如果认定为出租业务，企业还应按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税”之规定，缴纳房产税。

文章来源：游新闻 九鼎财税说