土地增值税清算实务案例：自然人施工的税务风险警示
摘要：
房地产项目建造过程中，相较于聘请大型施工企业，聘请个人进行施工建设运营成本可能较低，使得房地产企业能够在保持项目质量的同时控制预算。但聘请个人施工也存在一些潜在税务风险，下面我们通过一个小案例来给大家讲详细阐述。
案例概要：
某房地产企业2018年取得一块土地，建造开发甲房地产项目，2022年12月竣工验收，2024年1月，甲项目达到可清算条件，税务机关对该公司下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知），该企业按时提交了清算资料。
税务机关审核时发现，其相关成本费用中，包含若干自然人开具的增值税发票，如下所示。
1、自然人李玉开具发票，发票内容为柴油费。
2、自然人张春海开具工程款发票。
3、自然人“吴建英”开具维修费发票。经核实，吴建英为该企业内部工程人员，开发间接费中列明工资明细显示其正常发放工资薪金。
案例解析：
1、自然人李玉开具发票，发票内容为柴油费。
税务机关进一步核实，企业并未与“李玉”签订任何书面协议，其款项通过“库存现金”科目核算。该企业疑似采用柴油发票抵顶的工程款，业务非真实发生。故此部分企业所得税、土地增值税等均应予以纳税调整。
2、张春海开具的屋面粉刷工程。企业提供了与其签订的工程施工合同，最终经过双方确认结算金额139,400.00元，与发票金额一致。经税务机关核实，合同内容与总包单位以及其他分包单位均不存在重复，且工程款已通过银行支付完毕。相关执法人员进行了实地核查，合同施工部位确实存在粉刷工程。此部分三流一致，相关证据链完整，经核实无误准予企业进行税前扣除。
3、支付给内部员工“吴建英”的维修工程款。员工“吴建英”在正常发放工资薪金的情况下，另开具维修工程发票。经核实，公司确有维修业务发生，但工程施工方不提供发票。为了入账，公司内部员工代替其开发票入账，企业将款项直接支付给了实际施工方。税务机关认为，员工开票不是基于真实业务，有虚开增值税发票的嫌疑。且工程施工方提供劳务不开发票也违反了法律规定。
总结归纳：
实务中，企业可能存在聘用个人进行劳务施工，因各种原因未取得增值税发票的情形，施工方以“柴油票”“加油票”“餐费票”等抵顶工程款。虽然业务真实存在，但程序存在违规。自然人代开发票必须基于真实的业务往来。若无实质业务支撑，会被视为逃避税收，不仅无效还可能带来更大的法律风险。
因此，企业因业务需要聘请自然人或个体工商户的时候，我们应注意留存好自然人提供的施工协议、施工项目结算、发票以及相应的支付凭证，以证明行为的真实性和合法性，确保自身财务处理的合规性。
同时，建议房地产企业与自然人施工者在合作初期明确约定双方的税务责任，以避免后续可能出现的税务争议。如果存在疑问，咨询专业的税务顾问或直接向当地税务机关确认是最为稳妥的做法。
政策依据：
1、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三条 条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。
条例第一条所称提供加工、修理修配劳务（以下称应税劳务），是指有偿提供加工、修理修配劳务。单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供加工、修理修配劳务，不包括在内。
本细则所称有偿，是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）
第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
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